Desgaste normal o daños: qué descontar de la fianza

El desgaste normal es el deterioro que producen el paso del tiempo y un uso ordinario y cuidadoso de la vivienda: pintura apagada, pequeñas marcas, el suelo gastado en las zonas de paso, una encimera sin brillo tras años de uso. Corre a cargo del propietario. Los daños van más allá del uso normal y se deben a accidentes, descuidos o mal uso: quemaduras, manchas importantes, agujeros, elementos rotos. De ellos responde el inquilino, y su coste se puede descontar de la fianza. Aun así, por lo general solo puedes reclamar el perjuicio real, que en un elemento ya usado es su valor restante, no el precio de uno nuevo.

Esta guía resume los principios aplicables al alquiler de vivienda en España y un método de cálculo razonable. No sustituye al asesoramiento jurídico; si hay desacuerdo o el importe es alto, consulta a un abogado o a una asociación de propietarios. Los costes del ejemplo son inventados.

Lo que dice la ley

• El inquilino debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil). Si no se describió el estado de la vivienda al alquilarla, la ley presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 1562).
• El inquilino responde del deterioro de la vivienda, a no ser que pruebe que se produjo sin culpa suya (artículo 1563 del Código Civil).
• Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son a cargo del inquilino (artículo 21.4 de la LAU), mientras que las reparaciones necesarias para conservarla habitable corresponden al propietario.
• La fianza en el alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta. El saldo que deba devolverse devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido (artículo 36 de la LAU). En muchas comunidades autónomas, además, la fianza debe depositarse en un organismo público.
• El documento de finalización. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 36.7 de la LAU, reformado por el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación por el Congreso), exige dejar constancia por escrito del estado de la vivienda al terminar el contrato, en un documento firmado por ambas partes. Si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado.

Cómo distinguir desgaste y daño

Hazte una pregunta ante cada desperfecto: ¿habría aparecido igualmente con un uso normal y cuidadoso durante ese tiempo? Si la respuesta es sí, es desgaste. Si es no, es un daño.

Tres datos ayudan a responder:

• La duración del contrato. Un suelo tras seis años de vida familiar no se ve igual que tras seis meses.
• El número de ocupantes y el uso pactado. Una familia de cuatro desgasta más una vivienda que una persona sola, y eso es uso normal.
• La edad y el estado al entrar. Lo que ya era viejo no puede volver como nuevo. El inventario de entrada es tu prueba del punto de partida.

Desgaste o daño, estancia por estancia

Elemento	Normalmente desgaste	Normalmente daño
Paredes y pintura	Pintura apagada, marcas leves, algún agujero pequeño de cuadros	Pintadas o dibujos, agujeros grandes o numerosos, manchas fuertes
Suelo de tarima o parquet	Arañazos superficiales, barniz gastado	Golpes profundos, quemaduras, daños por agua derramada y no secada
Moqueta o alfombras incluidas	Zonas de paso gastadas, decoloración leve	Quemaduras, manchas permanentes, rotos, daños de mascotas
Cocina	Cantos de encimera gastados, frentes sin brillo	Quemaduras o cortes en la encimera, puertas o bisagras rotas
Baño	Juntas apagadas, silicona envejecida	Lavabo rajado, azulejos rotos o perforados
Puertas y ventanas	Manillas flojas tras años de uso, juntas gastadas	Cristal roto, marcos dañados, cerraduras cambiadas sin permiso
Electrodomésticos	Avería al final de una vida útil normal	Rotura por mal uso
Llaves	Desgaste normal	Llaves o mandos perdidos
Limpieza	Polvo de un uso normal	Vivienda claramente más sucia que al entrar

La frontera no siempre es nítida, y mucho depende del caso y del contrato. Cuando el inventario, el contrato y la ley coinciden, la respuesta suele ser clara.

Valor restante, no precio de nuevo

Cuando hay un daño, el inquilino debe compensar el perjuicio que has sufrido de verdad. Si el elemento ya estaba usado, ese perjuicio es menor que el coste de sustituirlo, porque tarde o temprano habrías tenido que cambiarlo igualmente. Cobrar el precio de uno nuevo te dejaría mejor que antes.

Un método sencillo y muy utilizado es la reducción lineal según la vida útil:

Descuento = coste de sustitución × vida útil restante ÷ vida útil total

Si es posible reparar y sale más barato, la base es el coste de la reparación.

Ejemplo práctico 1: tarima quemada

• Tarima instalada hace 6 años, vida útil estimada de 10 años (hipótesis del ejemplo)
• Sustituir la zona afectada cuesta hoy 1.200 €
• El inquilino dejó una quemadura amplia en el salón que no se puede reparar con un lijado

Vida útil restante = 10 − 6 = 4 años

Descuento = 1.200 € × 4 ÷ 10 = 480 €

El propietario asume los otros 720 €, que corresponden a la parte de la vida útil ya consumida.

Ejemplo práctico 2: pared pintada poco antes de tocar repintar

• Dormitorio pintado hace 5 años, vida útil estimada de la pintura: 6 años (hipótesis)
• Una pared está llena de dibujos con rotulador; imprimación y pintura cuestan 360 €

Vida útil restante = 6 − 5 = 1 año

Descuento = 360 € × 1 ÷ 6 = 60 €

Si la pintura hubiera tenido solo un año, el mismo daño justificaría unos 300 €. La edad del elemento pesa tanto como el daño.

La vida útil depende de la calidad y del uso. Básate en tus propios registros o en las indicaciones del fabricante. Nuestra guía del presupuesto de mantenimiento de un piso de alquiler explica cómo llevar una lista de elementos con su edad y su coste, lo que hace estos cálculos muy rápidos.

Una liquidación completa de la fianza

Un contrato termina a los tres años. La renta es de 1.000 € y la fianza, de una mensualidad, 1.000 €. Al recibir las llaves, el propietario compara la vivienda con el inventario de entrada y encuentra:

Desperfecto	¿Desgaste o daño?	Base	Descuento
Pintura apagada en los dormitorios	Desgaste	Envejecimiento normal	0 €
Suelo del pasillo gastado	Desgaste	Uso normal durante tres años	0 €
Quemadura en la tarima del salón	Daño	Proporcional, ejemplo 1	480 €
Pared del dormitorio pintada	Daño	Proporcional, ejemplo 2	60 €
Cocina y baño muy sucios	Daño (limpieza)	Factura de limpieza	180 €
Una llave y un mando sin devolver	Daño (pérdida)	Cambio de bombín y copias	95 €
Total descontado			815 €

El propietario devuelve 1.000 € − 815 € = 185 € dentro del mes siguiente a la entrega de llaves, con un desglose por escrito, las fotos y las facturas o presupuestos de cada descuento. Si los daños superaran la fianza y las garantías adicionales pactadas, tendría que reclamar la diferencia al inquilino, de forma amistosa o judicial.

Las pruebas: el inventario decide casi todo

Cada descuento se sostiene o se cae según tus pruebas.

• Inventario de entrada. Estado de paredes, suelos, carpintería, sanitarios y electrodomésticos, estancia por estancia, con fotos fechadas, edad de los elementos principales y lectura de contadores, firmado por ambas partes y anexado al contrato.
• Revisión de salida. Misma estructura, mismas estancias y, si puede ser, mismos ángulos en las fotos, a ser posible con el inquilino presente.
• Facturas y presupuestos de los trabajos que descuentas, y pruebas de cuándo se instalaron los elementos.
• Comunicaciones, incluidos los avisos de averías durante el contrato. Un daño que el inquilino comunicó a tiempo y que no reparaste es difícil de cargarle después.

Nuestro checklist de mantenimiento del piso de alquiler incluye una lista para el cambio de inquilino que sirve para las dos revisiones.

La salida del inquilino, paso a paso

1. Envía un recordatorio unas semanas antes del final: limpieza, llaves, lecturas de contadores, pequeñas reparaciones, objetos que retirar.
2. Ofrece una visita previa para que el inquilino pueda arreglar por su cuenta los detalles, lo que suele salir más barato para todos.
3. Revisa la vivienda al recibir las llaves comparándola con el inventario y fotografía cada desperfecto.
4. Clasifica cada desperfecto como desgaste o daño, con las preguntas de arriba.
5. Pide precios de reparación o sustitución.
6. Aplica la reducción proporcional a los elementos ya usados.
7. Envía una liquidación detallada con pruebas y devuelve el saldo dentro del mes siguiente a la entrega de llaves.
8. Resuelve los desacuerdos primero hablando, después mediante mediación o, si no queda otra, en el juzgado.

El proceso completo de entrada y salida de inquilinos está en nuestra guía sobre cómo gestionar un piso de alquiler.

El desgaste es un coste que debes prever

Como el desgaste normal es cosa tuya, debe estar en tu presupuesto, no en la liquidación de la fianza. Pintura, suelos, frentes de cocina y electrodomésticos tienen una vida útil, y el cambio de inquilino es el momento natural para renovarlos. Inclúyelos en tu reserva para mantenimiento.

Elegir bien al inquilino también reduce los conflictos al final. Nuestro checklist para elegir inquilino incluye preguntas para anteriores caseros sobre cómo dejó la vivienda.

Errores frecuentes

• Descontar el envejecimiento normal, como la pintura apagada o el suelo gastado en las zonas de paso.
• Cobrar el precio de nuevo sin tener en cuenta la edad del elemento.
• No hacer inventario de entrada ni fotos, lo que complica justificar los descuentos.
• Descuentos a tanto alzado sin facturas, presupuestos ni desglose.
• Retener toda la fianza por un detalle discutido.
• Pasarse del mes desde la entrega de llaves y tener que pagar intereses.
• Ignorar las pruebas del inquilino, como sus propias fotos de entrada.

Lo esencial

• El desgaste normal, por el tiempo y el uso ordinario, corre a cargo del propietario.
• Los daños que van más allá del uso normal son responsabilidad del inquilino.
• Descuenta el valor restante: coste de sustitución × vida útil restante ÷ vida útil total.
• Un inventario de entrada detallado y una revisión de salida equivalente son tus mejores pruebas.
• Liquida la fianza con un desglose de cada descuento y devuelve el saldo dentro del mes siguiente a la entrega de llaves.