Vétusté ou dégradation : ce que le bailleur peut retenir

La vétusté correspond à l'usure normale d'un logement, due au temps et à un usage normal : peinture qui a passé, traces légères, moquette usée dans les zones de passage, plan de travail terni par des années de cuisine. Elle reste à la charge du bailleur. Une dégradation va au-delà de l'usage normal et résulte d'un accident, d'une négligence ou d'un mauvais usage : brûlure, tache importante, trou dans un mur, équipement cassé. Le locataire en répond, et le bailleur peut en retenir le coût sur le dépôt de garantie. Même dans ce cas, il ne peut en principe réclamer que son préjudice réel, c'est-à-dire la valeur restante d'un élément déjà usé, et non le prix du neuf.

Ce guide présente les principes applicables aux locations d'habitation en France et une méthode de calcul équitable. Il ne remplace pas un conseil juridique ; en cas de désaccord ou de montant important, consultez l'ADIL de votre département ou un avocat. Les coûts de l'exemple sont fictifs.

Le cadre légal en bref

• Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (loi du 6 juillet 1989, article 7).
• L'entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire, sauf lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure.
• Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un meublé. Il doit être restitué dans un délai maximal d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (service-public.gouv.fr).
• Une grille de vétusté peut être convenue dès la signature du bail, à condition d'être choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location, national ou local (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, voir l'analyse de l'ANIL). Elle fixe pour les principaux matériaux et équipements une durée de vie théorique et un abattement annuel, et sert de référence commune à la sortie.

Comment distinguer vétusté et dégradation

Posez-vous une question pour chaque défaut constaté : ce défaut serait-il apparu avec un usage normal et soigneux, sur cette durée ? Si oui, c'est de la vétusté. Sinon, c'est une dégradation.

Trois éléments aident à répondre :

• La durée de la location. Une moquette après six ans de vie de famille n'a pas l'aspect d'une moquette après six mois.
• Le nombre d'occupants et l'usage prévu. Un foyer de quatre personnes use davantage un logement qu'une personne seule, et c'est un usage normal.
• L'âge et l'état à l'entrée. Un élément déjà ancien ne peut pas revenir comme neuf. L'état des lieux d'entrée fixe le point de départ.

Vétusté ou dégradation, pièce par pièce

Élément	Le plus souvent vétusté	Le plus souvent dégradation
Murs et peintures	Peinture passée, traces légères, quelques trous de fixation	Dessins ou graffitis, trous nombreux ou importants, taches prononcées
Moquette	Usure des passages, poils écrasés, décoloration légère	Brûlures, taches importantes et indélébiles, déchirures, dégâts d'animaux
Parquet et stratifié	Rayures superficielles, vernis terni	Entailles profondes, dégâts des eaux par négligence
Cuisine	Chants du plan de travail usés, façades ternies	Brûlures ou entailles du plan de travail, portes ou charnières cassées
Salle de bains	Joints ternis, silicone fatigué	Lavabo fêlé, carrelage percé ou fendu
Portes et fenêtres	Poignées desserrées après des années, joints usés	Vitre cassée, cadre abîmé, serrure changée sans accord
Équipements	Panne en fin de durée de vie normale	Casse due à un mauvais usage
Clés	Usure normale	Clés ou badges perdus
Propreté	Poussière d'un usage normal	Logement rendu nettement plus sale qu'à l'entrée

La frontière n'est pas toujours nette, et beaucoup dépend du cas d'espèce et du bail. Lorsque l'état des lieux, le bail et la règle se rejoignent, la réponse est généralement claire.

La valeur restante, pas le prix du neuf : appliquer la vétusté

En cas de dégradation, le locataire doit réparer le préjudice que vous avez réellement subi. Pour un élément déjà usé, ce préjudice est inférieur au coût du remplacement, puisque vous auriez dû le remplacer tôt ou tard. Facturer le prix du neuf vous placerait dans une meilleure situation qu'avant : c'est pourquoi on applique un abattement pour vétusté.

En l'absence de grille de vétusté, une méthode simple et courante consiste à appliquer un abattement linéaire :

Retenue = coût de remplacement × durée de vie restante ÷ durée de vie totale

Si une réparation est possible et moins chère, c'est son coût qui sert de base.

Exemple chiffré 1 : une moquette brûlée

• Moquette posée il y a 6 ans, durée de vie retenue de 10 ans (hypothèse de l'exemple)
• Coût de remplacement aujourd'hui : 1 200 €
• Le locataire a fait une brûlure au milieu de la pièce ; aucune réparation localisée n'est possible

Durée de vie restante = 10 − 6 = 4 ans

Retenue = 1 200 € × 4 ÷ 10 = 480 €

Le bailleur supporte les 720 € restants, qui correspondent à la part de la durée de vie déjà consommée.

Exemple chiffré 2 : un mur dessiné peu avant la remise en peinture

• Chambre repeinte il y a 5 ans, durée de vie retenue de la peinture : 6 ans (hypothèse)
• Un mur a été couvert de dessins au feutre ; sous-couche et peinture coûtent 360 €

Durée de vie restante = 6 − 5 = 1 an

Retenue = 360 € × 1 ÷ 6 = 60 €

Si la peinture n'avait eu qu'un an, la même dégradation justifierait environ 300 €. L'âge de l'élément compte autant que le dommage lui-même.

Les durées de vie dépendent de la qualité et de l'usage. Appuyez-vous sur la grille de vétusté du bail si elle existe, sinon sur vos propres dossiers ou les indications du fabricant. Notre guide du budget d'entretien d'un logement locatif montre comment tenir une liste des équipements avec leur âge et leur coût, ce qui rend ces calculs rapides.

Un décompte complet, étape par étape

Une location vide prend fin après trois ans. Le loyer est de 1 000 € hors charges, le dépôt de garantie de 1 000 €. Lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur compare le logement à l'état des lieux d'entrée et constate :

Constat	Vétusté ou dégradation ?	Base	Retenue
Peinture passée dans les chambres	Vétusté	Vieillissement normal	0 €
Moquette usée dans le couloir	Vétusté	Usage normal sur trois ans	0 €
Brûlure de la moquette du séjour	Dégradation	Abattement, exemple 1	480 €
Mur de la chambre dessiné	Dégradation	Abattement, exemple 2	60 €
Cuisine et salle de bains très sales	Défaut d'entretien	Facture de nettoyage	180 €
Une clé et un badge non rendus	Perte	Remplacement du cylindre et des clés	95 €
Total des retenues			815 €

Le bailleur restitue 1 000 € − 815 € = 185 € dans le délai de deux mois, puisque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée, avec un décompte détaillé, les photos et les factures ou devis de chaque retenue. Si les dégradations dépassaient le montant du dépôt de garantie, le bailleur devrait réclamer la différence au locataire, à l'amiable ou en justice.

Les preuves : l'état des lieux décide de presque tout

Une retenue tient ou tombe avec vos preuves.

• L'état des lieux d'entrée. Description pièce par pièce des murs, sols, menuiseries, sanitaires et équipements, avec photos datées, âge des principaux éléments et relevés de compteurs, signé par les deux parties.
• L'état des lieux de sortie. Même structure, mêmes pièces, mêmes angles de prise de vue, établi si possible en présence du locataire.
• Factures et devis des travaux retenus, ainsi que des justificatifs de la date de pose des équipements.
• Les échanges écrits, y compris les signalements de problèmes pendant la location. Un dommage signalé à temps par le locataire et non traité par vous lui sera difficilement imputé ensuite.

Notre check-list d'entretien d'un logement locatif contient une liste pour le changement de locataire, utilisable pour les deux états des lieux.

Le départ du locataire, étape par étape

1. Envoyez un rappel quelques semaines avant la fin du bail : nettoyage, clés, relevés de compteurs, petites réparations, objets à retirer.
2. Proposez une pré-visite pour que le locataire puisse corriger lui-même les petits défauts, ce qui coûte généralement moins cher à tout le monde.
3. Réalisez l'état des lieux de sortie et photographiez chaque défaut.
4. Classez chaque constat en vétusté ou dégradation, avec les questions ci-dessus.
5. Obtenez des devis pour les réparations ou remplacements.
6. Appliquez l'abattement pour vétusté aux éléments déjà usés.
7. Envoyez un décompte justifié et restituez le solde dans le délai légal.
8. Réglez les désaccords d'abord par le dialogue, puis devant la commission départementale de conciliation ou le juge.

L'ensemble du processus d'entrée et de sortie des locataires est décrit dans notre guide pour gérer un bien locatif.

La vétusté est un coût à prévoir

Puisque l'usure normale est à votre charge, elle a sa place dans votre budget, pas dans le décompte du dépôt de garantie. Peintures, sols, façades de cuisine et équipements ont une durée de vie, et le changement de locataire est le moment naturel pour les renouveler. Prévoyez ces dépenses dans votre provision pour travaux.

Une sélection soignée du locataire limite aussi les litiges à la sortie. Notre check-list pour sélectionner un locataire aide à vérifier le sérieux des candidats.

Erreurs fréquentes

• Retenir l'usure normale, comme une peinture passée ou une moquette usée dans les passages.
• Facturer le prix du neuf sans tenir compte de l'âge de l'élément.
• Pas d'état des lieux d'entrée détaillé ni de photos, ce qui rend la plupart des retenues difficiles à prouver.
• Des retenues forfaitaires sans facture, devis ni détail.
• Garder tout le dépôt de garantie pour un petit point contesté.
• Dépasser le délai de restitution et subir la majoration de 10 % par mois de retard.
• Ignorer les preuves du locataire, comme ses propres photos d'entrée.

À retenir

• La vétusté, due au temps et à un usage normal, reste à la charge du bailleur.
• Les dégradations au-delà de l'usage normal sont imputables au locataire.
• Appliquez un abattement pour vétusté : coût de remplacement × durée de vie restante ÷ durée de vie totale, ou la grille de vétusté du bail.
• Un état des lieux d'entrée détaillé et un état des lieux de sortie comparable sont vos meilleures preuves.
• Restituez le dépôt de garantie dans un délai d'un ou deux mois, avec un décompte justifié de chaque retenue.