Abnutzung oder Schaden? Was Vermieter abziehen dürfen

Normale Abnutzung ist die Verschlechterung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch und die Zeit entsteht: verblasste Wandfarbe, leichte Gebrauchsspuren, ein Teppich, der in den Laufwegen abgetreten ist, eine Arbeitsplatte, die nach Jahren matt geworden ist. Sie geht zulasten des Vermieters. Ein Schaden geht über den normalen Gebrauch hinaus und entsteht durch Unfälle, Unachtsamkeit oder unsachgemäße Nutzung: Brandflecken, große Flecken, beschädigte Fliesen, abgebrochene Beschläge. Dafür haftet in der Regel der Mieter, häufig über die Kaution. Auch bei einem Schaden können Sie grundsätzlich nur den tatsächlichen Verlust verlangen, bei einem gealterten Gegenstand also den Restwert, nicht den Neupreis.

Dieser Ratgeber erklärt die Grundsätze für Wohnraummietverhältnisse in Deutschland und eine Methode für faire Abzüge. Er ersetzt keine Rechtsberatung; bei größeren Beträgen oder Streit wenden Sie sich an einen Haus- und Grundbesitzerverein oder einen Rechtsanwalt. Alle Kosten im Beispiel sind frei gewählt.

Die Rechtslage in Kürze

• Normale Abnutzung trägt der Vermieter. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Sie sind mit der Miete abgegolten.
• Schäden darüber hinaus trägt der Mieter, wenn er oder Personen, die er in die Wohnung lässt, sie verursacht haben.
• Schönheitsreparaturen wie Streichen muss der Mieter nur ausführen, wenn der Vertrag ihn wirksam dazu verpflichtet. Viele ältere Klauseln sind unwirksam, etwa mit starren Fristen oder bei unrenoviert übergebenen Wohnungen.
• Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen (§ 551 BGB).
• Die Verjährung ist kurz. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).

So unterscheiden Sie Abnutzung und Schaden

Stellen Sie sich bei jedem Mangel eine Frage: Wäre das bei sorgfältigem, normalem Gebrauch in dieser Zeit auch passiert? Wenn ja, ist es Abnutzung. Wenn nein, ist es ein Schaden.

Drei Tatsachen helfen bei der Antwort:

• Dauer des Mietverhältnisses. Ein Teppich nach sechs Jahren Familienleben sieht anders aus als nach sechs Monaten.
• Zahl der Bewohner und vereinbarte Nutzung. Ein Vier-Personen-Haushalt nutzt eine Wohnung stärker ab als ein Single, und das ist vertragsgemäß.
• Alter und Zustand beim Einzug. Was schon alt war, kann nicht neuwertig zurückkommen. Das Übergabeprotokoll beim Einzug ist Ihr Nachweis für den Ausgangszustand.

Abnutzung oder Schaden: Raum für Raum

Bereich	Meist normale Abnutzung	Meist Schaden
Wände und Anstrich	Verblasste Farbe, leichte Gebrauchsspuren, Dübellöcher in üblichem Umfang	Großflächige Kritzeleien, übermäßig viele oder große Löcher, starke Verfärbungen
Teppichboden	Laufstraßen, plattgedrückter Flor, leichtes Ausbleichen	Brandlöcher, große dauerhafte Flecken, Risse, Tierschäden
Parkett und Laminat	Feine Kratzer, matte Oberfläche	Tiefe Kerben, Wasserschäden durch stehengelassene Nässe
Küche	Abgenutzte Kanten der Arbeitsplatte, verblasste Fronten	Brand- oder Schnittspuren, abgebrochene Türen oder Scharniere
Bad	Stumpfe Fugen, leicht abgenutzte Silikonfugen	Gesprungenes Waschbecken, Bohrlöcher oder Sprünge in Fliesen
Türen und Fenster	Lockere Griffe nach Jahren, abgenutzte Dichtungen	Zerbrochenes Glas, beschädigte Rahmen, ausgetauschte Schlösser
Geräte	Defekt am Ende einer normalen Lebensdauer	Bruch durch unsachgemäßen Gebrauch
Schlüssel	Normaler Verschleiß von Schlüsseln und Schlössern	Verlorene Schlüssel oder Transponder
Sauberkeit	Normaler Staub	Wohnung deutlich verschmutzter als beim Einzug

Die Grenzen sind nicht immer scharf, und vieles hängt vom Einzelfall und vom Mietvertrag ab. Stimmen Übergabeprotokoll, Vertrag und Rechtslage überein, ist die Antwort meist klar.

Restwert statt Neupreis: Abzug neu für alt

Bei einem Schaden schuldet der Mieter den Verlust, der Ihnen tatsächlich entstanden ist. War der Gegenstand schon gealtert, ist dieser Verlust kleiner als die Kosten für Ersatz, denn Sie hätten ihn ohnehin irgendwann erneuern müssen. Würden Sie den vollen Neupreis verlangen, stünden Sie besser da als vorher. Deshalb wird ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen.

Eine einfache und verbreitete Methode ist die lineare, anteilige Kürzung:

Abzug vom Mieter = Ersatzkosten × Restlebensdauer ÷ übliche Lebensdauer

Ist eine Reparatur möglich und günstiger, gelten die Reparaturkosten.

Rechenbeispiel 1: Brandloch im Teppich

• Teppich vor 6 Jahren verlegt, angenommene Lebensdauer 10 Jahre
• Ersatzkosten heute: 1.200 €
• Der Mieter hat mitten im Raum ein Loch eingebrannt, eine Ausbesserung ist nicht möglich

Restlebensdauer = 10 − 6 = 4 Jahre

Abzug = 1.200 € × 4 ÷ 10 = 480 €

Die übrigen 720 € trägt der Vermieter. Das ist der Teil der Lebensdauer, der ohnehin schon verbraucht war.

Rechenbeispiel 2: bemalte Wand kurz vor dem nächsten Anstrich

• Kinderzimmer zuletzt vor 5 Jahren gestrichen, angenommene Haltbarkeit des Anstrichs 6 Jahre
• Eine Wand wurde großflächig mit Filzstift bemalt; Grundieren und Streichen kosten 360 €

Restlebensdauer = 6 − 5 = 1 Jahr

Abzug = 360 € × 1 ÷ 6 = 60 €

Wäre der Anstrich erst ein Jahr alt gewesen, wären für denselben Schaden rund 300 € angemessen. Das Alter zählt genauso viel wie der Schaden selbst.

Die Lebensdauer hängt von Qualität und Nutzung ab. Stützen Sie sich auf Ihre Unterlagen, Herstellerangaben oder anerkannte Tabellen. Der Ratgeber zu den Instandhaltungskosten einer Mietimmobilie zeigt, wie Sie eine Bauteilliste mit Alter und Kosten führen. Damit sind solche Rechnungen schnell erledigt.

Eine vollständige Kautionsabrechnung

Ein Mietverhältnis endet nach drei Jahren, die Kaution beträgt 2.000 €. Bei der Wohnungsübergabe vergleicht der Vermieter den Zustand mit dem Einzugsprotokoll und stellt fest:

Befund	Abnutzung oder Schaden?	Grundlage	Abzug
Verblasste Farbe in den Schlafzimmern	Abnutzung	Normale Alterung	0 €
Abgelaufener Teppich im Flur	Abnutzung	Vertragsgemäßer Gebrauch	0 €
Brandloch im Wohnzimmerteppich	Schaden	Anteilig, Beispiel 1	480 €
Bemalte Wand im Kinderzimmer	Schaden	Anteilig, Beispiel 2	60 €
Küche und Bad stark verschmutzt	Schaden (Reinigung)	Rechnung einer Reinigungsfirma	180 €
Ein Schlüssel nicht zurückgegeben	Schaden (Verlust)	Neuer Zylinder und Schlüssel	95 €
Summe der Abzüge			815 €

Der Vermieter zahlt 2.000 € − 815 € = 1.185 € zurück, zuzüglich etwaiger Zinsen auf die Kaution, und legt eine Aufstellung mit Fotos und Rechnungen oder Kostenvoranschlägen bei. Eine feste gesetzliche Frist für die Kautionsabrechnung gibt es nicht; Ihnen steht eine angemessene Prüfungsfrist zu. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung dürfen Sie einen angemessenen Betrag einbehalten. Beachten Sie aber die sechsmonatige Verjährung Ihrer Ersatzansprüche ab Rückgabe.

Nachweise: Das Übergabeprotokoll entscheidet

Abzüge stehen und fallen mit Ihren Belegen.

• Einzugsprotokoll. Zustand von Wänden, Böden, Türen, Fenstern, Sanitär und Geräten Raum für Raum, mit datierten Fotos, Alter wichtiger Bauteile und Zählerständen. Beide Seiten unterschreiben.
• Auszugsprotokoll. Gleicher Aufbau, gleiche Räume, gleiche Perspektiven für die Fotos, möglichst gemeinsam mit dem Mieter.
• Rechnungen und Kostenvoranschläge für die abgerechneten Arbeiten, dazu Belege, wann Bauteile eingebaut wurden.
• Korrespondenz, auch Mängelanzeigen während der Mietzeit. Ein Schaden, den der Mieter rechtzeitig gemeldet und den Sie nicht behoben haben, lässt sich später kaum ihm anlasten.

Die Wartungscheckliste für die Mietimmobilie enthält eine Liste für den Mieterwechsel, die Sie für beide Übergaben nutzen können.

Ablauf beim Auszug

1. Erinnerung schicken, einige Wochen vor dem Ende: Reinigung, Schlüssel, Zählerstände, Rückbau eigener Einbauten.
2. Vorabbegehung anbieten, damit der Mieter Kleinigkeiten selbst beheben kann. Das ist meist für alle günstiger.
3. Wohnungsübergabe mit Protokoll und Fotos jedes Befunds.
4. Jeden Befund einordnen als Abnutzung oder Schaden, mit den Fragen oben.
5. Preise einholen für Reparatur oder Ersatz.
6. Neu für alt abziehen bei gealterten Gegenständen.
7. Aufstellung mit Belegen schicken und den unstreitigen Teil der Kaution zügig auszahlen.
8. Streit zuerst im Gespräch lösen, dann über Schlichtung oder Gericht, und dabei die Verjährung im Blick behalten.

Den gesamten Ablauf rund um Ein- und Auszug beschreibt der Ratgeber Mietimmobilie verwalten.

Abnutzung ist ein Kostenfaktor, den Sie einplanen

Weil normale Abnutzung zu Ihren Lasten geht, gehört sie ins Budget, nicht in die Kautionsabrechnung. Anstrich, Bodenbeläge, Küchenfronten und Geräte haben eine Lebensdauer, und der Mieterwechsel ist der natürliche Zeitpunkt für die Erneuerung. Planen Sie diese Arbeiten in Ihrer Instandhaltungsrücklage ein.

Eine sorgfältige Mieterauswahl verringert Streit beim Auszug. Die Checkliste zur Mieterauswahl enthält Fragen an Vorvermieter, auch dazu, wie Bewerber frühere Wohnungen hinterlassen haben.

Häufige Fehler

• Normale Alterung abrechnen, etwa verblasste Farbe oder Laufstraßen.
• Den Neupreis verlangen und das Alter des beschädigten Gegenstands ignorieren.
• Kein Einzugsprotokoll und keine Fotos, wodurch sich die meisten Abzüge kaum beweisen lassen.
• Pauschale Abzüge ohne Rechnung, Kostenvoranschlag oder Aufschlüsselung.
• Streichkosten einbehalten, obwohl die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.
• Die Sechsmonatsfrist verstreichen lassen, bis Ansprüche verjährt sind.
• Die ganze Kaution zurückhalten, obwohl nur ein kleiner Posten strittig ist.
• Die Belege des Mieters ignorieren, etwa seine eigenen Fotos vom Einzug.

Das Wichtigste in Kürze

• Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt der Vermieter (§ 538 BGB).
• Schäden darüber hinaus trägt der Mieter.
• Ziehen Sie bei gealterten Gegenständen neu für alt ab: Ersatzkosten × Restlebensdauer ÷ übliche Lebensdauer.
• Ein ausführliches Einzugsprotokoll und ein passendes Auszugsprotokoll sind Ihre besten Belege.
• Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe: Rechnen Sie zügig und nachvollziehbar ab.