¿Qué gastos puede repercutir el casero al inquilino?

El casero puede repercutir al inquilino los gastos generales del inmueble que no se pueden individualizar, normalmente la cuota de comunidad, siempre que lo pacte por escrito en el contrato y fije su importe anual. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 ya no puede imponerle los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que el inquilino sea el obligado tributario. Los suministros con contador individual, como la luz, el agua o el gas de la vivienda, los paga siempre el inquilino. En cambio, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, las derramas extraordinarias para obras y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al propietario.

Esta guía resume las reglas del alquiler de vivienda en España según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última reforma del artículo 20 llegó con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso. Los detalles dependen de tu contrato, de la fecha en que se firmó y de la interpretación de los tribunales; si el importe es relevante o hay conflicto, consulta a un abogado o a un administrador de fincas. Las cifras del ejemplo son inventadas.

Qué dice la ley

El artículo 20 de la LAU distingue dos tipos de gastos:

• Gastos generales. Las partes pueden pactar que el inquilino pague los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que sea el obligado tributario. Para que el pacto sea válido debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. En edificios en propiedad horizontal se reparten según la cuota de participación; en los demás, no se pueden imputar gastos de comunidad al inquilino.
• Servicios individualizados. Los gastos por servicios que se miden con contador propio de la vivienda son en todo caso del inquilino.

La misma norma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Y el artículo 21 obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, mientras que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino.

A diferencia de otros países, la LAU no contiene una lista cerrada de gastos repercutibles: lo decisivo es lo que se pacte por escrito, dentro de esos límites.

La lógica: usar el inmueble frente a conservar el patrimonio

Aunque la ley deja margen al pacto, ayuda pensar en dos grupos:

• Gastos de uso y funcionamiento: limpieza y luz de zonas comunes, ascensor, portería, seguro comunitario. Son los que habitualmente se pactan como repercutibles.
• Gastos de conservación y mejora del patrimonio: reparaciones necesarias, obras, derramas extraordinarias, mejoras. Benefician al propietario, que conserva el valor, y suelen quedar a su cargo.

Qué se suele repercutir y qué no

Gasto	¿Repercutible al inquilino?	Observaciones
Luz, agua y gas con contador individual	Sí, siempre	Lo ideal es que los contratos de suministro estén a nombre del inquilino
Cuota ordinaria de comunidad	Si se pacta por escrito	Con el importe anual en el contrato
IBI	No, en contratos desde el 8/10/2026	Tributo de la vivienda; el obligado es el propietario
Tasa de basuras	Solo si el inquilino es el obligado tributario	Depende de la ordenanza municipal
Derramas extraordinarias para obras	Normalmente no	Conservación o mejora del edificio
Reparaciones necesarias de la vivienda	No	Las asume el propietario (art. 21 LAU)
Pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario	Sí, a cargo del inquilino	Ejemplos: grifos, enchufes, persianas por uso normal
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato	No	Corresponden al arrendador
Seguro de hogar del propietario	Normalmente no	Salvo que se pacte otra cosa
Hipoteca, comisiones bancarias, gestión del propietario	No	Son costes del propietario

Tres condiciones antes de repercutir nada

1. Un pacto por escrito. Sin cláusula en el contrato, los gastos generales corresponden al propietario.

2. Con el importe anual. El contrato debe indicar cuánto suponen esos gastos al año en el momento de firmar. Una cláusula genérica del tipo «el inquilino pagará todos los gastos» sin importe es fácil de impugnar.

3. Dentro de los límites de subida. Durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, la cantidad que paga el inquilino por gastos generales, salvo los tributos, solo puede subir por acuerdo, una vez al año y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda actualizarse la renta.

Además, el propietario debe poder acreditar el pago: guarda los recibos de la comunidad y del IBI y entrega al inquilino justificante de lo que le cobras.

Ejemplo práctico: lo que paga cada uno

Una propietaria alquila un piso en un edificio en propiedad horizontal con un contrato firmado después de la reforma de octubre de 2026. El contrato pacta por escrito que el inquilino paga la cuota ordinaria de comunidad, con su importe anual.

Concepto	Importe anual	¿Quién lo paga?
Cuota ordinaria de comunidad	1.500 €	Inquilino (pactado)
IBI	420 €	Propietaria (tributo de la vivienda)
Tasa de basuras	90 €	Propietaria (en este ejemplo, la obligada tributaria)
Derrama extraordinaria para la fachada	600 €	Propietaria
Reparación de la caldera por avería	300 €	Propietaria (conservación)
Seguro de hogar del propietario	200 €	Propietaria
Luz, agua y gas con contador	Según consumo	Inquilino, directamente

• El inquilino paga a la propietaria 1.500 € al año, es decir, 125 € al mes además de la renta, más sus suministros.
• La propietaria asume 420 € + 90 € + 600 € + 300 € + 200 € = 1.610 € al año.

Al año siguiente, la comunidad sube la cuota a 1.560 €, un 4 % más. Si la renta pudiera actualizarse ese año un 2 %, el límite para los gastos generales sería el doble, un 4 %: la subida cabe, siempre que se acuerde.

Los 1.610 € que asume la propietaria son un gasto real. Deben figurar en la rentabilidad neta y en el flujo de caja del piso de alquiler, y no en lo que cobra al inquilino.

Si eres propietario de un edificio entero

Si alquilas varias viviendas de un edificio que no está en propiedad horizontal, desde la reforma de octubre de 2026 no puedes imputar gastos de comunidad a los inquilinos. Para los suministros sin contador individual necesitarás además un criterio claro y pactado. Nuestra guía para repartir los gastos de suministros entre inquilinos explica los criterios habituales, y la calculadora de reparto de gastos reparte cada concepto con su propio criterio y muestra el saldo de cada vivienda.

Por qué importa para el inversor

Lo que no puedes o no quieres repercutir marca tu rentabilidad real. Dos pisos con la misma cuota de comunidad pueden dejar cantidades muy distintas a cargo del propietario, según lo que se pacte y según las derramas previstas. Antes de comprar, pide las actas y el presupuesto de la comunidad y pregunta por obras pendientes. Nuestra guía de gastos de comunidad explicados muestra cómo se calculan las cuotas, y la del fondo de reserva de la comunidad explica por qué un fondo escaso suele acabar en derramas.

Si delegas la gestión en una agencia, sus honorarios son un coste tuyo; nuestro artículo sobre los honorarios de gestión del alquiler repasa los modelos habituales.

Errores frecuentes

• Repercutir gastos sin pacto escrito o sin indicar el importe anual.
• Cobrar las derramas extraordinarias al inquilino como si fueran cuota ordinaria.
• Pasar al inquilino reparaciones de conservación que corresponden al propietario.
• Cobrar los gastos de gestión o de formalización del contrato al inquilino.
• Subir los gastos por encima del límite legal durante los primeros años.
• No entregar justificantes de lo que se cobra.
• Contar los gastos repercutidos como ingresos al calcular la rentabilidad: solo pasan por tu cuenta.

Lo esencial

• Con pacto escrito e importe anual, puedes repercutir los gastos generales del inmueble, como la cuota de comunidad; los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no (en contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026).
• Los suministros con contador individual los paga siempre el inquilino.
• Reparaciones de conservación, derramas para obras y gastos de gestión y formalización corresponden normalmente al propietario.
• En los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), los gastos generales repercutidos, salvo tributos, solo suben por acuerdo y con límite.
• Lo que asumes tú es un gasto real: inclúyelo en tu rentabilidad y tu flujo de caja.