Charges récupérables : ce que le bailleur peut refacturer

Charges récupérables : ce que le bailleur peut refacturer au locataire, ce qui reste à sa charge, la régularisation annuelle et un exemple chiffré complet.

Catégorie: Gestion & copropriété
Publié le: 12 octobre 2026
Temps de lecture: 8 min

En location vide à usage de résidence principale, le bailleur ne peut récupérer auprès du locataire que les charges figurant dans la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : eau froide et chaude, chauffage collectif, électricité et entretien courant des parties communes, ascenseur (fonctionnement et entretien courant), espaces verts, une partie de la rémunération du gardien, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et redevance d'assainissement, notamment. Restent à sa charge la taxe foncière, les honoraires du syndic, les gros travaux et réparations, le fonds de travaux et l'assurance de l'immeuble. Il ne peut refacturer que les dépenses réelles, justifiées et régularisées chaque année.

Ce guide présente les principes applicables aux baux d'habitation en France. Les détails dépendent de votre bail et de la jurisprudence ; en cas de litige ou de montants importants, consultez l'ADIL de votre département ou un avocat. Les montants de l'exemple sont fictifs.

Le principe : l'usage oui, la conservation et la gestion non

La liste du décret suit une logique simple :

Les charges récupérables sont liées à l'usage de l'immeuble et aux services dont le locataire profite : eau, chauffage, propreté des parties communes, ascenseur, ordures ménagères.
Les charges non récupérables servent à conserver ou gérer le patrimoine du propriétaire : réparations, remplacement d'équipements, gestion, épargne pour les travaux futurs.

En cas de doute sur une ligne, demandez-vous si elle résulte du fonctionnement courant de l'immeuble ou si elle entretient, améliore ou gère le bien du propriétaire. La réponse juridique se trouve toutefois toujours dans la liste du décret, qui est limitative.

Les charges récupérables, catégorie par catégorie

Le site officiel service-public.gouv.fr reprend les catégories du décret :

Catégorie	Exemples récupérables	À exclure
Ascenseurs	Électricité, entretien courant, menues réparations	Contrôle technique quinquennal, grosses réparations, remplacement
Eau et chauffage collectif	Eau froide et chaude, combustible, entretien courant de la chaufferie, produits de traitement	Remplacement de la chaudière
Installations individuelles	Entretien courant et menues réparations du chauffage, de la production d'eau chaude et de la distribution d'eau	Remplacement des équipements
Parties communes intérieures	Électricité, produits d'entretien, dératisation, désinsectisation, personnel d'entretien	Travaux de rénovation
Espaces extérieurs	Entretien des voies, parkings, espaces verts, aires de jeux	Création ou réaménagement
Taxes et redevances	Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement	Taxe foncière

Pour le gardien ou concierge, seule une partie de la rémunération est récupérable, selon les tâches qu'il assure (entretien des parties communes, élimination des déchets). Demandez au syndic la quote-part applicable.

Ce qui reste à la charge du bailleur

Taxe foncière, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui figure sur le même avis
Honoraires du syndic et frais de gestion de la copropriété
Gros travaux, réparations et remplacements d'équipements
Cotisation au fonds de travaux de la copropriété
Assurance de l'immeuble et assurance propriétaire non occupant
Frais de gestion locative de votre agence
Frais bancaires, intérêts d'emprunt et frais de contentieux
Charges d'un logement vacant, que le propriétaire supporte seul

Trois conditions pour toute refacturation

1. Le bail fixe les provisions. Le contrat indique le montant des provisions et leur mode de règlement.

2. La dépense figure dans la liste du décret. Ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé, même si le bail le prévoit.

3. Vous refacturez les dépenses réelles, bien réparties et justifiées. Les provisions donnent lieu à une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. Pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte, il tient les justificatifs à la disposition du locataire. Il peut réclamer un arriéré de charges pendant trois ans.

Répartir une dépense mixte

Certaines factures mêlent dépenses récupérables et non récupérables. Il faut les séparer.

Contrat d'ascenseur. L'entretien courant et les menues réparations sont récupérables ; un contrat « étendu » couvrant le remplacement de pièces importantes contient une part à exclure, tout comme le contrôle technique quinquennal.
Gardien. Seule la quote-part liée à l'entretien et aux déchets est récupérable.
Espaces verts. Tonte, taille et ramassage des feuilles relèvent de l'entretien ; une nouvelle plantation ou une clôture neuve, non.
Ménage. Le nettoyage régulier des parties communes est récupérable, le nettoyage de fin de chantier relève des travaux.

Conservez cette ventilation : c'est la première pièce que demandera un locataire ou un conseiller en cas de contestation.

Exemple chiffré : du relevé du syndic à la régularisation

Une propriétaire loue un appartement vide dans une copropriété. Le relevé annuel du syndic indique la quote-part de son lot, et elle reçoit séparément l'avis de taxe foncière.

Poste	Quote-part annuelle du lot	Récupérable ?
Nettoyage des parties communes	420 €	Oui
Électricité des parties communes	120 €	Oui
Eau froide	480 €	Oui
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères	180 €	Oui
Ascenseur, contrat d'entretien courant	210 €	Oui
Espaces verts	150 €	Oui
Assurance de l'immeuble	240 €	Non
Honoraires du syndic	360 €	Non
Travaux et réparations	300 €	Non
Cotisation au fonds de travaux	600 €	Non
Total	3 060 €

Récupérable auprès du locataire : 1 560 €
Reste à la charge de la propriétaire : 1 500 €, soit 125 € par mois

Le locataire a versé 125 € de provisions par mois, soit 1 500 € sur l'année. La régularisation fait apparaître 1 560 € − 1 500 € = 60 € à payer. Pour l'année suivante, la propriétaire porte les provisions à 130 € par mois.

Dans une copropriété, les charges sont réparties entre lots selon les clés du règlement de copropriété (tantièmes généraux, charges spéciales d'ascenseur ou de chauffage). Notre guide pour répartir les charges entre locataires détaille les clés courantes, et le calcul de répartition des charges applique à chaque poste sa propre clé et affiche le solde de chaque lot.

Les 1 500 € qui restent à la charge de la propriétaire sont une vraie dépense. Ils entrent dans le rendement net et dans le cash-flow de l'investissement locatif, pas dans la régularisation du locataire.

Provisions et régularisation en pratique

Fixez des provisions réalistes, à partir des dépenses de l'année précédente et des hausses connues.
Rassemblez le relevé du syndic, l'avis de taxe foncière et les factures une fois l'exercice clos.
Séparez le récupérable du non récupérable, y compris dans les factures mixtes.
Appliquez la clé de répartition prévue pour chaque poste.
Déduisez les provisions versées et indiquez le solde.
Envoyez le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation et tenez les justificatifs à disposition.
Ajustez les provisions si l'écart était important.

Pourquoi cette distinction compte pour un investisseur

La part non récupérable détermine votre rendement réel. Deux appartements avec les mêmes charges de copropriété peuvent laisser des montants très différents à la charge du propriétaire, selon la part d'honoraires, de travaux et de fonds de travaux. Avant d'acheter, demandez les derniers relevés de charges et le budget prévisionnel, et calculez la part non récupérable. Notre article sur les charges de copropriété expliquées montre comment se lisent ces documents, et celui sur le fonds de travaux explique pourquoi la cotisation peut augmenter.

Si vous confiez la gestion à une agence, ses honoraires restent à votre charge. Notre article sur les frais de gestion locative présente les modèles de tarification courants.

Erreurs fréquentes

Refacturer une dépense absente du décret, même prévue au bail.
Transmettre tout le relevé du syndic. Honoraires, travaux et fonds de travaux ne sont pas récupérables.
Ne pas ventiler les factures mixtes, notamment ascenseur et gardien.
Refacturer la taxe foncière au lieu de la seule taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Ajouter une marge ou des frais de traitement aux dépenses réelles.
Oublier la régularisation annuelle, puis réclamer plusieurs années d'un coup.
Refuser l'accès aux justificatifs.
Compter les charges récupérées comme un revenu dans le calcul du rendement : elles ne font que transiter.

À retenir

Seules les charges de la liste du décret n° 87-713 sont récupérables en location vide.
Taxe foncière, honoraires du syndic, gros travaux, fonds de travaux et assurance de l'immeuble restent à la charge du bailleur.
Les provisions sont régularisées chaque année sur les dépenses réelles, avec un décompte par nature de charges.
Les justificatifs restent à la disposition du locataire six mois ; un arriéré se réclame dans les trois ans.
La part non récupérable est une vraie charge : intégrez-la à votre rendement et à votre cash-flow.

FAQ

Quelles charges le propriétaire peut-il récupérer auprès du locataire ?

Pour une location vide à usage de résidence principale, uniquement celles de la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : notamment eau, chauffage collectif, ascenseur, électricité et entretien des parties communes, espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et redevance d'assainissement. Tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur.

Quelles charges restent à la charge du propriétaire ?

Notamment la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères), les honoraires du syndic, les gros travaux et réparations, la cotisation au fonds de travaux, l'assurance de l'immeuble et les frais de gestion locative du bailleur.

Combien de temps le bailleur doit-il conserver les justificatifs ?

Après l'envoi du décompte de régularisation, le bailleur doit tenir les justificatifs à la disposition du locataire pendant six mois. Il peut réclamer un arriéré de charges pendant trois ans.

Peut-on facturer les charges au forfait ?

En location vide, les charges se règlent en principe par provisions avec régularisation annuelle sur les dépenses réelles. Le forfait est possible notamment en location meublée et dans certains cas de colocation. Vérifiez le type de bail avant de choisir.