Cambiar la hipoteca de banco: ¿cuándo compensa?

Cambiar la hipoteca de banco compensa cuando los intereses que ahorras durante el tiempo que vas a mantener el nuevo préstamo superan todo lo que cuesta el cambio. La cuenta rápida es el punto de equilibrio: gastos totales del cambio ÷ ahorro mensual en la cuota = meses hasta recuperar el coste. Si vas a conservar la hipoteca mucho más tiempo, el cambio suele merecer la pena. Para una respuesta fiable, compara las ofertas con el mismo plazo pendiente y ten en cuenta que el capital baja más rápido con un tipo menor, como muestra el ejemplo.

Los tipos de interés del ejemplo son hipotéticos, no tipos de mercado. Las condiciones dependen de tu escritura y de tu perfil; si el importe es alto, consulta a un asesor hipotecario independiente.

Novación, subrogación o hipoteca nueva

Hay tres formas de mejorar las condiciones de una hipoteca en curso:

• Novación con tu banco. Acordáis un nuevo tipo, un cambio de variable a fijo o un plazo distinto mediante escritura de novación. No cambias de entidad, pero tu banco no está obligado a aceptar.
• Subrogación a otro banco. La nueva entidad asume tu préstamo con mejores condiciones. Tu banco actual puede cobrar la compensación prevista en la escritura y suele tener la opción de igualar la oferta.
• Cancelación y nueva hipoteca. Devuelves el préstamo y firmas otro. Suele implicar más gastos, porque hay que cancelar la hipoteca anterior en el registro y constituir una nueva.

Una oferta de otro banco suele ser el mejor argumento para negociar una novación con el tuyo. En todos los casos la lógica es la misma: costes por un lado, intereses ahorrados por otro.

Lo que cuesta de verdad el cambio

Antes de comparar tipos, haz la lista de todos los costes:

• Compensación por amortización anticipada o por subrogación. Para los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, está limitada por ley, con topes distintos para tipo fijo y variable y según los años transcurridos. Lo que te aplica figura en tu escritura.
• Tasación de la vivienda para el nuevo banco.
• Notaría, registro y gestoría. Pregunta por escrito qué gastos asume cada parte.
• Comisión de apertura de la nueva entidad, si la hay.
• Productos vinculados. Muchas ofertas bonifican el tipo a cambio de domiciliar la nómina o contratar seguros. Su coste anual forma parte del precio real; compara la TAE y no solo el tipo nominal.
• Ventajas que pierdes: amortizaciones parciales sin comisión o un tipo fijo que te protege de subidas también tienen valor.

Pide a tu banco por escrito el importe exacto para cancelar o subrogar en una fecha concreta, incluida cualquier compensación. Es la única cifra fiable.

La fórmula sencilla del punto de equilibrio

Punto de equilibrio (meses) = gastos totales del cambio ÷ ahorro mensual en la cuota

Ejemplo práctico

Debes 200.000 € al 4,5 % con 20 años pendientes, en un préstamo con cuota constante (sistema francés). Otro banco te ofrece un 3,6 % con el mismo plazo. Los gastos suman 4.500 €: 2.500 € de compensación y 2.000 € de tasación, notaría y otros gastos.

	Hipoteca actual	Hipoteca nueva
Capital pendiente	200.000 €	200.000 €
Tipo de interés	4,5 %	3,6 %
Plazo pendiente	20 años	20 años
Cuota mensual	1.265,30 €	1.170,22 €

• Ahorro mensual: 1.265,30 € − 1.170,22 € = 95,08 €
• Punto de equilibrio simple: 4.500 € ÷ 95,08 € = 47 meses, casi cuatro años

Puedes comprobar las cuotas y probar otros tipos con el simulador de hipoteca.

Por qué la fórmula sencilla se queda corta

La fórmula sencilla solo cuenta la cuota más baja. Pero con un tipo menor y el mismo plazo pasa algo más: cada cuota lleva menos intereses y más capital, así que la deuda baja más deprisa. Si vendes o vuelves a cambiar de hipoteca más adelante, ese capital pendiente menor es dinero para ti. Nuestra guía sobre cómo funciona la amortización de una hipoteca explica por qué la parte de capital crece con el tiempo.

Una comparación más completa tras cualquier número de meses es:

Beneficio neto = cuotas ahorradas + (capital pendiente actual − capital pendiente nuevo) − gastos del cambio

En el ejemplo:

Tras	Capital pendiente, hipoteca actual	Capital pendiente, hipoteca nueva	Intereses ahorrados	Beneficio neto tras gastos
1 año	193.687 €	193.043 €	1.785 €	−2.715 €
2 años	187.085 €	185.832 €	3.534 €	−966 €
3 años	180.178 €	178.357 €	5.245 €	745 €
5 años	165.400 €	162.575 €	8.529 €	4.029 €
10 años	122.088 €	117.782 €	15.715 €	11.215 €
20 años	0 €	0 €	22.818 €	18.318 €

El punto de equilibrio real llega en el mes 31, más de un año antes de lo que indica la fórmula sencilla. Si mantienes la hipoteca los 20 años, el cambio te ahorra unos 18.300 € después de gastos. Si vendes a los dos años, pierdes dinero.

La columna de intereses ahorrados lo resume todo: con el mismo plazo, el beneficio neto equivale a los intereses ahorrados menos los gastos.

La trampa de alargar el plazo

Muchas ofertas destacan una cuota mucho más baja que se consigue alargando el plazo. En el mismo ejemplo, al 3,6 % a 25 años en lugar de 20:

	Quedarse (4,5 %, 20 años)	Cambiar (3,6 %, 20 años)	Cambiar (3,6 %, 25 años)
Cuota mensual	1.265,30 €	1.170,22 €	1.012,01 €
Ahorro mensual	–	95,08 €	253,29 €
Punto de equilibrio simple	–	47 meses	18 meses
Intereses hasta el final	103.672 €	80.854 €	103.602 €

Según la fórmula sencilla, la opción a 25 años parece la mejor: se «recupera» en 18 meses. Sin embargo, en toda su vida cuesta prácticamente los mismos intereses que la hipoteca actual, y pagas cinco años más. La cuota baja porque estiras la deuda, no por el mejor tipo.

Alargar puede tener sentido si necesitas liquidez, por ejemplo para que un piso alquilado no tenga flujo de caja negativo. Decídelo con conocimiento de causa y compara primero las ofertas con el mismo plazo pendiente.

Financiar los gastos dentro del préstamo

Si sumas los 4.500 € de gastos al nuevo préstamo en lugar de pagarlos de tu bolsillo, pides 204.500 € al 3,6 % a 20 años:

• Cuota mensual: 1.196,55 €
• Ahorro mensual: 1.265,30 € − 1.196,55 € = 68,75 €
• Punto de equilibrio, teniendo en cuenta el capital mayor: mes 34

Funciona, pero cuesta unos meses, intereses sobre los gastos y un LTV más alto. Si el tipo ofrecido depende de no superar cierto porcentaje de financiación, comprueba que los gastos no te saquen de ese tramo. Nuestra guía sobre el LTV de la hipoteca explica cómo lo calculan los bancos.

Cuando la diferencia de tipo es pequeña

Supón que la mejor oferta es un 4,2 % en lugar de un 3,6 %, con los mismos 4.500 € de gastos y los mismos 20 años:

• Ahorro mensual: 32,16 €
• Punto de equilibrio simple: unos 140 meses
• Punto de equilibrio real: mes 100, más de ocho años

Bajar 0,3 puntos suena bien, pero aquí tardas más de ocho años en recuperar el coste. Que te compense depende de lo seguro que estés de mantener la hipoteca, y la vivienda, tanto tiempo.

Cuándo suele compensar y cuándo no

Suele compensar si:

• Vas a mantener la hipoteca bastante más tiempo que el punto de equilibrio
• La diferencia de tipo es grande en relación con los gastos
• El capital pendiente es alto y quedan muchos años
• Tu LTV ha bajado y accedes a mejores condiciones
• La compensación de tu escritura es baja o ya no se aplica

Cuidado si:

• Puedes vender en pocos años
• Los productos vinculados encarecen la oferta más de lo que ahorras en tipo
• La oferta solo parece mejor porque el plazo es más largo
• Pierdes ventajas que valoras, como amortizar sin comisión
• Pasas a tipo variable y tu presupuesto no aguantaría una subida del euríbor

Cambiar la hipoteca de un piso alquilado

Si la vivienda es una inversión, el cambio afecta a algo más que al tipo.

• Flujo de caja. Una cuota más baja mejora el flujo de caja del piso de alquiler. También lo hace alargar el plazo o pasar a una hipoteca de solo intereses, pero con más coste total o una deuda íntegra al final.
• Ampliar el préstamo. Pedir más dinero sobre una vivienda que se ha revalorizado libera liquidez para otras inversiones, pero aumenta la deuda, la cuota y el riesgo. Trátalo como una decisión aparte del cambio de tipo.
• Criterios del banco. El nuevo banco volverá a analizar tus ingresos, incluidas las rentas, y el valor de la vivienda; las condiciones pueden ser distintas de las de tu préstamo original.
• Fiscalidad. El tratamiento de los intereses y los gastos depende de tu situación. Consulta con un asesor fiscal.

Cómo calcular tu punto de equilibrio, paso a paso

1. Pide a tu banco el importe de cancelación o subrogación para una fecha realista, por escrito.
2. Haz la lista de todos los gastos, incluidos los productos vinculados y las ventajas que pierdes.
3. Pide ofertas con el mismo plazo pendiente que tu hipoteca actual.
4. Calcula las dos cuotas con el simulador de hipoteca.
5. Calcula el punto de equilibrio simple: gastos ÷ ahorro mensual.
6. Compara el capital pendiente a los 3, 5 y 10 años en el cuadro de amortización y suma la diferencia a las cuotas ahorradas.
7. Contrástalo con tu horizonte. ¿Cuánto tiempo vas a mantener de verdad esta hipoteca y esta vivienda?
8. Solo después plantéate otro plazo, como una decisión de liquidez aparte.

Errores frecuentes

• Comparar cuotas con plazos distintos. Un plazo más largo siempre baja la cuota, incluso con el mismo tipo.
• Subestimar la compensación o no pedirla por escrito.
• Fijarse solo en el tipo nominal. Las vinculaciones y comisiones pueden hacer que un tipo menor salga más caro; compara la TAE.
• Olvidar las ventajas de la hipoteca actual.
• Cambiar justo antes de vender. Si vendes antes del punto de equilibrio, pierdes dinero.
• Mezclar la ampliación del préstamo con la bajada de tipo y llamar ahorro al resultado.

Lo esencial

• Punto de equilibrio simple = gastos del cambio ÷ ahorro mensual en la cuota.
• Con el mismo plazo pendiente, el equilibrio real llega antes porque el capital baja más rápido.
• Con el mismo plazo, beneficio neto = intereses ahorrados − gastos.
• Alargar el plazo baja la cuota, pero puede borrar el ahorro del mejor tipo.
• Revisa la compensación de tu escritura, compara la TAE con las vinculaciones y pide asesoramiento si el importe es alto.