LTV de una hipoteca: qué es, fórmula y ejemplos

Qué es el LTV de una hipoteca: cómo calcularlo, por qué importa al banco, cómo cambia con el tiempo y cómo reducirlo antes de comprar o refinanciar tu piso.

Categoría: Hipotecas y financiación
Publicado: 4 de octubre de 2026
Tiempo de lectura: 8 min

El LTV (loan to value, o porcentaje de financiación) es el tamaño de tu hipoteca comparado con el valor del inmueble, expresado en porcentaje: LTV = préstamo ÷ valor del inmueble × 100. Un préstamo de 240.000 € sobre un piso de 300.000 € tiene un LTV del 80 %, es decir, el 20 % restante lo pones tú. Los bancos usan el LTV para medir el riesgo, así que determina cuánto puedes pedir, qué productos puedes elegir y, a menudo, qué tipo de interés te ofrecen.

En este artículo te explicamos el LTV paso a paso, con ejemplos en euros. Las cuentas funcionan igual en cualquier moneda.

El LTV de una hipoteca explicado: la fórmula

LTV (%) = importe del préstamo ÷ valor del inmueble × 100

Y las dos variantes que más vas a usar:

Préstamo máximo = valor del inmueble × LTV máximo
Entrada necesaria = valor del inmueble − préstamo máximo

Tu patrimonio en el inmueble es la otra cara del LTV: patrimonio % = 100 % − LTV.

Ejemplo: compra

Quieres comprar un piso por 300.000 €.

Con un préstamo de 240.000 €: 240.000 ÷ 300.000 = 0,80, así que el LTV es del 80 % y tu entrada es de 60.000 €.
Si el máximo del banco para ese producto es el 75 %, el préstamo más alto es 300.000 × 0,75 = 225.000 €, y necesitas 75.000 € de entrada.

Así cambia la entrada según el LTV para el mismo piso de 300.000 €:

LTV	Préstamo	Entrada (patrimonio)
60 %	180.000 €	120.000 €
75 %	225.000 €	75.000 €
80 %	240.000 €	60.000 €
90 %	270.000 €	30.000 €

¿Qué «valor» usa el banco?

Aquí se llevan muchos compradores un susto. En una compra, el banco suele tomar el menor entre el precio de compraventa y su propia tasación. En una refinanciación, usa una tasación actual.

Ejemplo: una tasación baja

Acuerdas pagar 300.000 € y piensas pedir 240.000 € (80 %). El tasador del banco valora el piso en 290.000 €.

LTV sobre la tasación: 240.000 ÷ 290.000 = 82,8 %
Si el límite del producto es el 80 %, el préstamo máximo es 290.000 × 0,80 = 232.000 €
Necesitas 8.000 € más en efectivo, renegociar el precio o buscar otro producto

Deja un margen en tus planes para este caso. El checklist para comprar un piso para alquilar repasa la tasación y otras comprobaciones que conviene hacer antes de comprometerte.

Los gastos de compraventa van aparte

Los impuestos de la compraventa (ITP o IVA y AJD, según el caso), la notaría, el registro, la gestoría, los honorarios de intermediarios y la tasación no suelen formar parte del cálculo del LTV y normalmente no se pueden financiar con la hipoteca principal. Si los gastos del piso del ejemplo fueran, por ejemplo, 20.000 €, una compra al 80 % de LTV exigiría 60.000 € de entrada más 20.000 € de gastos: 80.000 € de tu propio dinero. Estos gastos varían mucho según el país y la comunidad autónoma; comprueba los tuyos.

Por qué el LTV importa al banco y a ti

Para el banco, el LTV mide el colchón de seguridad. Si dejas de pagar y hay que vender, un LTV más bajo hace más probable que la venta cubra la deuda incluso tras una bajada de precios y los costes de venta.

Para ti, el LTV influye en:

Acceso: muchos productos tienen un LTV máximo, y algunos tipos de inmueble (por ejemplo, pisos para alquilar, alquiler vacacional o construcciones atípicas) suelen tener límites más bajos.
Precio: los bancos suelen fijar tipos por tramos de LTV. Un tramo más bajo suele implicar un tipo menor, pero los tramos y la diferencia dependen de cada entidad.
Resistencia: un LTV más bajo te da más margen para absorber una caída de precios sin caer en patrimonio negativo.
Rentabilidad: un LTV más alto implica menos dinero propio por inmueble, lo que puede subir la rentabilidad porcentual cuando todo va bien y multiplicar las pérdidas cuando no. Lo analizamos en cap rate frente a rentabilidad sobre capital.

Cómo cambia el LTV con el tiempo

El LTV no queda fijado al comprar. Se mueve con dos cosas: el saldo pendiente del préstamo y el valor del inmueble.

Devolver capital reduce el LTV

Con una hipoteca con amortización, el saldo baja cada mes. Toma el préstamo de 240.000 € a 25 años al 4 % anual hipotético (una ilustración, no un tipo de mercado). La cuota mensual es de 1.266,81 € y el saldo pendiente es de aproximadamente:

209.051 € al cabo de 5 años
171.263 € al cabo de 10 años

Si el piso sigue valiendo 300.000 €, el LTV baja del 80 % a cerca del 69,7 % a los 5 años y al 57,1 % a los 10 años sin que hagas nada extra. Al principio del préstamo esto ocurre despacio, porque la mayor parte de cada cuota son intereses; cómo funciona la amortización de una hipoteca explica por qué. Un préstamo de solo intereses no reduce el LTV salvo que suba el valor.

Los cambios de valor también mueven el LTV

Mismo préstamo, saldo de 209.051 € a los 5 años, con tres escenarios de valor:

Valor del inmueble a los 5 años	LTV	Patrimonio
270.000 € (10 % menos)	77,4 %	60.949 €
300.000 € (sin cambios)	69,7 %	90.949 €
330.000 € (10 % más)	63,3 %	120.949 €

Patrimonio negativo

Si compraste con un LTV del 90 % (préstamo de 270.000 € sobre 300.000 €) y el valor cayera un 15 % hasta 255.000 € antes de haber devuelto mucho, tu LTV sería 270.000 ÷ 255.000 = 105,9 %. Deberías más de lo que vale el piso. No te obliga a vender, pero refinanciar o vender sin poner dinero se vuelve muy difícil. Cuanto más alto es tu LTV inicial, menor es la caída necesaria para llegar ahí.

El LTV al refinanciar

Cuando termina tu periodo de tipo fijo o quieres liberar capital, el banco recalcula el LTV con el saldo actual y una nueva tasación. Si cambiar la hipoteca de banco compensa o no es otro cálculo.

Ejemplo: liberar capital

A los 5 años el saldo es de 209.051 € y el piso se tasa en 330.000 €. El máximo del banco para el producto es el 75 %.

Nuevo préstamo máximo: 330.000 × 0,75 = 247.500 €
Saldo actual: 209.051 €
Financiación adicional posible: 247.500 € − 209.051 € = 38.449 €, antes de comisiones

Pedir ese dinero extra devuelve tu LTV al 75 %, sube tus cuotas y reduce tu colchón. Liberar capital es una herramienta, no dinero gratis. Comprueba el efecto en el flujo de caja mensual con la calculadora de rentabilidad del alquiler y la nueva cuota con el simulador de hipoteca.

El LTV y sus parientes

Los bancos rara vez miran solo el LTV. Puedes encontrarte con:

LTV combinado (CLTV): todos los préstamos garantizados con el inmueble, incluida cualquier segunda hipoteca, divididos por su valor.
Loan to cost (LTC): préstamo dividido por el coste total del proyecto, habitual en reformas y promociones.
Loan to income (LTI): préstamo dividido por tus ingresos, usado sobre todo en hipotecas de vivienda habitual.
Cobertura del alquiler o pruebas de servicio de la deuda: en pisos para alquilar, muchos bancos comprueban que el alquiler esperado supera la cuota hipotecaria en un margen determinado a un tipo estresado.

Cada banco combina estas pruebas a su manera, y la regulación hipotecaria varía según el país. Un asesor hipotecario cualificado puede decirte qué límites se aplican a tu caso.

Cómo reducir tu LTV

Ahorra una entrada mayor. Es la vía más directa, aunque lleva tiempo.
Compra más barato. Negociar el precio reduce el préstamo necesario con la misma entrada.
Pide menos del máximo. Deja margen por debajo del límite del banco y de los umbrales de cada tramo.
Elige amortización en lugar de solo intereses, para que el saldo baje cada mes.
Amortiza anticipadamente, si tu contrato lo permite sin comisiones.
Añade valor con cuidado. Una reforma puede subir la tasación, pero solo si el mercado reconoce la mejora.

Errores frecuentes

Usar el precio en lugar de la tasación. Una tasación baja puede cambiar tu tramo de LTV o el préstamo que te ofrecen.
Olvidar los gastos de compraventa. Van además de la entrada y pueden ser considerables.
Pedir justo hasta el límite. Pierdes tu colchón frente a bajadas de valor y subidas de tipos.
Dar por hecho que los precios solo suben. Plantea un escenario con una caída del 10 al 20 % y revisa tu LTV.
Confundir LTV con capacidad de pago. Un LTV bajo no significa que puedas pagar la cuota; el banco y tú debéis comprobar ambas cosas.

Puntos clave

LTV = préstamo ÷ valor del inmueble × 100. Un LTV del 80 % significa que tienes un 20 % de patrimonio.
Los bancos suelen usar el menor entre precio y tasación; los gastos de compraventa van aparte.
El LTV baja al devolver capital y al subir los precios, y sube si los precios caen.
Por encima del 100 % de LTV estás en patrimonio negativo.
Un LTV más bajo suele dar más opciones, quizá mejores precios y más resistencia. Para ver cómo encaja el apalancamiento en una estrategia completa, lee la guía para invertir en vivienda para alquilar.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es un buen LTV?

Cuanto más bajo, en general, más seguro y más bancos y mejores condiciones tendrás a tu alcance. Muchas entidades fijan sus precios por tramos de LTV, así que quedarte justo por debajo de un umbral puede marcar la diferencia. Los tramos y límites concretos varían según el banco, el país y el tipo de inmueble.

¿El LTV incluye los gastos de compraventa, como impuestos y notaría?

Normalmente no. El LTV compara el préstamo con el valor o el precio del inmueble, según lo que use el banco. Los gastos de compraventa suelen pagarse con fondos propios, además de la entrada.

¿Puede mi LTV superar el 100 %?

Sí. Si el valor del inmueble cae por debajo de lo que debes, tu LTV supera el 100 %, lo que se conoce como patrimonio negativo. Puedes seguir pagando el préstamo, pero vender o refinanciar se complica mucho.

¿Cómo puedo bajar mi LTV?

Aporta más entrada, pide menos préstamo, devuelve capital con el tiempo o haz amortizaciones anticipadas. Una subida del valor del inmueble también reduce el LTV, pero eso no lo controlas tú.