Cómo funciona la amortización de una hipoteca: ejemplos

Entiende la amortización de tu hipoteca: fórmula del sistema francés, por qué al principio pagas sobre todo intereses y cómo ahorrar con plazo y tipo.

Categoría: Hipotecas y financiación
Publicado: 4 de octubre de 2026
Tiempo de lectura: 9 min

La amortización de una hipoteca es el proceso de devolver un préstamo mediante cuotas fijas periódicas, en el que cada cuota cubre los intereses de ese mes y destina el resto a reducir la deuda. Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, las primeras cuotas son sobre todo intereses y las últimas, sobre todo capital. Entender cómo funciona la amortización de una hipoteca te permite comparar plazos, prever cuánto deberás en cualquier momento y valorar si te compensa amortizar anticipadamente.

Los ejemplos usan euros y un tipo de interés hipotético del 4 % anual. Son ilustraciones, no tipos de mercado; las cuentas funcionan igual en cualquier moneda y con cualquier tipo.

Cómo funciona la amortización de una hipoteca: primero intereses, luego capital

Una hipoteca con amortización estándar (el llamado sistema francés, o préstamo de cuota constante) tiene una cuota mensual fija mientras el tipo de interés no cambie. Cada mes, el banco hace tres cosas:

Calcula los intereses sobre el saldo actual: saldo × tipo anual ÷ 12.
Descuenta esos intereses de tu cuota.
Usa lo que queda de la cuota para reducir el saldo.

Al mes siguiente el saldo es algo menor, así que los intereses también, y una parte algo mayor de la misma cuota va a capital. Repite esto unos cuantos cientos de veces y el saldo llega exactamente a cero al final del plazo.

La fórmula de la cuota mensual

La cuota fija no es una estimación. Sale de la fórmula de la anualidad (sistema francés):

M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

M = cuota mensual
P = importe del préstamo (capital)
i = tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12)
n = número de cuotas mensuales (años × 12)

Ejemplo práctico

Toma un préstamo de 200.000 € a 25 años con un tipo hipotético del 4 % anual:

i = 0,04 ÷ 12 = 0,003333
n = 25 × 12 = 300
M = 200.000 × 0,003333 ÷ (1 − 1,003333^−300) = 1.055,67 € al mes

A lo largo de todo el plazo pagas 300 × 1.055,67 € ≈ 316.702 €. Resta los 200.000 € prestados y los intereses totales son unos 116.702 €.

Algunos bancos y países usan convenciones ligeramente distintas, por ejemplo otros periodos de capitalización o de cómputo de días, así que la cifra de tu contrato puede variar en unos pocos euros. El principio es idéntico. Si prefieres saltarte las cuentas, el simulador de hipoteca calcula la cuota, los intereses totales y un cuadro de amortización anual completo para cualquier préstamo.

Las dos primeras cuotas, paso a paso

Esto es lo que ocurre dentro de las dos primeras cuotas del préstamo del ejemplo:

Cuota	Saldo inicial	Intereses (saldo × 4 % ÷ 12)	Capital (cuota − intereses)	Saldo final
1	200.000,00 €	666,67 €	389,01 €	199.610,99 €
2	199.610,99 €	665,37 €	390,30 €	199.220,69 €

En el primer mes, cerca del 63 % de la cuota son intereses. La parte de capital crece unos 1,30 € entre ambos meses. Parece poco, pero se acumula: al final del plazo casi toda la cuota es capital.

Un cuadro de amortización anual

Si se encadena el cálculo mensual se obtiene la imagen anual del mismo préstamo de 200.000 € a un 4 % hipotético y 25 años. Cada año pagas 12.668 € en total (12 × 1.055,67 €); las cifras están redondeadas al euro.

Año	Intereses pagados	Capital amortizado	Saldo a final de año
1	7.913 €	4.755 €	195.245 €
5	7.090 €	5.578 €	174.209 €
10	5.857 €	6.811 €	142.719 €
15	4.352 €	8.316 €	104.269 €
20	2.514 €	10.154 €	57.322 €
25	270 €	12.398 €	0 €

Destacan tres cosas:

El cruce llega tarde. La parte de capital de la cuota solo supera a la de intereses a partir de la cuota 93, es decir, en el octavo año.
Devolver la mitad de la deuda lleva más de la mitad del plazo. El saldo baja de 100.000 € por primera vez tras 186 cuotas, unos 15,5 años después en un préstamo a 25 años.
A los diez años aún debes más del 70 %. Quedan 142.719 € de los 200.000 € iniciales. Esto importa si piensas vender o refinanciar pronto.

Cómo calcular el capital pendiente en cualquier momento

No necesitas construir todo el cuadro para saber cuánto deberás. El saldo pendiente tras k cuotas es:

B = P × (1 + i)^k − M × ((1 + i)^k − 1) ÷ i

Para el préstamo del ejemplo tras 5 años (k = 60):

(1 + i)^60 ≈ 1,2210
P × 1,2210 ≈ 244.199 €
M × (1,2210 − 1) ÷ 0,003333 ≈ 69.990 €
B ≈ 244.199 € − 69.990 € = 174.209 €

Coincide con el cuadro. Conocer tu saldo futuro sirve para planificar una refinanciación, estimar tu patrimonio neto si vendes o seguir cómo baja tu LTV con el tiempo.

Qué cambia la amortización: plazo, tipo y amortizaciones anticipadas

Plazo del préstamo

Alargar el plazo baja la cuota mensual pero sube los intereses totales, porque el saldo se mantiene alto durante más tiempo. Los mismos 200.000 € a un 4 % hipotético:

Plazo	Cuota mensual	Intereses totales
20 años	1.211,96 €	90.871 €
25 años	1.055,67 €	116.702 €
30 años	954,83 €	143.739 €

Pasar de 25 a 30 años ahorra unos 101 € al mes, pero cuesta unos 27.000 € más de intereses a lo largo del préstamo. Bajar a 20 años cuesta unos 156 € más al mes, pero ahorra casi 26.000 €.

Tipo de interés

El tipo afecta tanto a la cuota como a lo despacio que baja el saldo al principio. Los mismos 200.000 € a 25 años, con tipos puramente hipotéticos:

Tipo hipotético	Cuota mensual	Intereses totales
2 %	847,71 €	54.313 €
4 %	1.055,67 €	116.702 €
6 %	1.288,60 €	186.581 €

Fíjate en que duplicar el tipo del 2 % al 4 % más que duplica los intereses totales. Con tipos más altos, los intereses se comen una parte mayor de cada cuota inicial, así que la amortización del capital arranca aún más despacio.

Si tu tipo solo es fijo unos años (hipoteca mixta) o es variable, el cuadro se recalcula cuando cambia el tipo: el saldo pendiente se amortiza en el plazo restante al nuevo tipo. Por eso el saldo al final del periodo fijo es la cifra que debes vigilar.

Amortizaciones anticipadas

Cualquier pago extra va directamente a capital, lo que elimina los intereses sobre ese importe en todos los meses restantes. En el ejemplo, pagar 100 € extra al mes desde el principio:

acorta el préstamo de 300 a 259 cuotas (unos 3 años y 5 meses antes)
reduce los intereses totales de unos 116.702 € a unos 98.682 €, un ahorro de aproximadamente 18.000 €

Aportas 100 € × 259 = 25.900 € extra y ahorras 18.000 € de intereses, además de liquidar la deuda antes. Las amortizaciones anticipadas tempranas son las más potentes, porque tienen más tiempo para actuar.

Antes de amortizar, revisa tu contrato. Muchos bancos limitan las amortizaciones sin comisión, otros cobran una comisión por amortización anticipada, y algunos reducen la cuota en lugar del plazo salvo que pidas lo contrario. Las normas varían entre países y bancos, así que confírmalo con tu banco o con un asesor hipotecario.

Por qué la amortización importa a los inversores inmobiliarios

En un piso de alquiler, la amortización tiene un efecto práctico: la parte de capital de tu cuota es dinero que sale de tu cuenta, pero no es un gasto. Aumenta tu patrimonio. Por eso un inmueble puede dar beneficio sobre el papel y generar poco o ningún flujo de caja cada mes. El artículo sobre el flujo de caja de un piso de alquiler lo explica con números, y la guía para invertir en vivienda para alquilar muestra dónde encaja la financiación en la estrategia general.

También explica por qué algunos inversores eligen préstamos que no amortizan en absoluto. Las ventajas e inconvenientes están en hipoteca de solo intereses vs con amortización.

Errores frecuentes

Comparar solo las cuotas mensuales. Una cuota más baja por un plazo más largo puede costar decenas de miles de euros más en intereses. Compara los intereses totales y el saldo al final de cualquier periodo a tipo fijo.
Suponer que el saldo baja de forma uniforme. No es así. A mitad de plazo aún debes bastante más de la mitad del préstamo. Planifica ventas y refinanciaciones con un cuadro real.
Olvidar que un cambio de tipo reinicia las cuentas. Un tipo nuevo supone una cuota nueva y un nuevo reparto entre intereses y capital.
Amortizar sin leer las condiciones. Las comisiones o los límites pueden anular la ventaja. Además, guarda un colchón para imprevistos en lugar de meter cada euro sobrante en la hipoteca.
Tratar el capital como un gasto. Para un arrendador, solo los intereses son un coste de financiación. Mezclar ambos distorsiona el beneficio y, en muchos países, el cálculo de impuestos. Pregunta a un asesor fiscal cómo se tratan los intereses donde vives.

Checklist rápido para leer tu propio cuadro de amortización

Busca en el contrato el importe exacto del préstamo, el tipo, el plazo y la fecha de pago.
Comprueba si el tipo es fijo y hasta cuándo.
Anota el saldo que deberás al final del periodo fijo.
Comprueba cuánto puedes amortizar sin comisión y si las amortizaciones reducen el plazo o la cuota.
Recalcula cada vez que cambien el tipo, el plazo o el saldo.

Conclusiones clave

Una hipoteca con amortización usa una cuota fija que sale de la fórmula del sistema francés: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n).
Cada cuota cubre primero los intereses sobre el saldo actual; el resto reduce la deuda.
Los primeros años pesan mucho los intereses. En el ejemplo, la mitad de la deuda solo desaparece tras unos 15,5 de los 25 años.
Los plazos más cortos y los tipos más bajos reducen mucho los intereses totales. Las amortizaciones anticipadas tempranas también, si tu contrato las permite.
Haz tus propios números en el simulador de hipoteca antes de comprometerte con un plazo.

Preguntas frecuentes

¿Por qué pago tantos intereses al principio de la hipoteca?

Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que es máximo al principio. Con una cuota mensual fija, la mayor parte de las primeras cuotas va a intereses y solo una pequeña parte reduce la deuda. A medida que baja el saldo, el reparto se invierte poco a poco.

¿Un plazo más corto ahorra dinero?

Normalmente sí. Un plazo más corto implica una cuota mensual más alta, pero la deuda baja más rápido, así que pagas intereses sobre menos dinero durante menos tiempo. Que te convenga depende de si puedes asumir con holgura la cuota más alta.

¿Es mejor amortizar anticipadamente al principio o al final de la hipoteca?

Las amortizaciones anticipadas tempranas suelen ahorrar más intereses, porque cada euro de capital que devuelves deja de generar intereses durante todos los años restantes. Revisa antes tu contrato, ya que algunos bancos limitan las amortizaciones o cobran comisiones por ellas.

¿Qué es un cuadro de amortización?

Es una tabla que muestra cada cuota (o cada año) dividida en intereses y capital, junto con el saldo pendiente después. Te permite ver exactamente a qué ritmo baja tu deuda y cuántos intereses pagas en cada periodo.