Umschuldung: Wann lohnt sie sich? Break-even berechnen

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsen, die Sie in der Zeit sparen, in der Sie das neue Darlehen behalten, höher sind als alle Kosten des Wechsels. Die schnelle Prüfung ist der Break-even: Wechselkosten ÷ monatliche Ersparnis bei der Rate = Monate, bis sich der Wechsel bezahlt hat. Behalten Sie das Darlehen deutlich länger, ist die Umschuldung meist sinnvoll. Für eine belastbare Antwort vergleichen Sie Angebote bei gleicher Restlaufzeit und berücksichtigen, dass die Restschuld mit dem niedrigeren Zins schneller sinkt, wie das Rechenbeispiel unten zeigt.

Die Beispiele nutzen frei gewählte Zinssätze, keine Marktzinsen. Ob und zu welchen Kosten Sie wechseln können, hängt von Ihrem Darlehensvertrag ab. Bei größeren Beträgen lohnt sich eine unabhängige Finanzierungsberatung.

Wann Sie überhaupt wechseln können

In Deutschland läuft eine Baufinanzierung meist mit fester Sollzinsbindung. Daraus ergeben sich drei typische Zeitpunkte:

• Während der Zinsbindung. Ein Festzinsdarlehen lässt sich in der Regel nur in bestimmten Fällen vorzeitig ablösen, etwa wenn Sie die Immobilie verkaufen, oder wenn die Bank zustimmt. Sie verlangt dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins.
• Nach zehn Jahren. Bei Festzinsdarlehen haben Sie nach § 489 BGB ein Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens, mit sechs Monaten Kündigungsfrist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist vor allem bei Zinsbindungen über zehn Jahre wichtig.
• Am Ende der Zinsbindung. Dann ist die Restschuld ohnehin neu zu finanzieren. Sie entscheiden nicht, ob Sie wechseln, sondern welches Angebot Sie für die Anschlussfinanzierung annehmen: Verlängerung bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder Umschuldung zu einer anderen.

Je näher das Ende der Zinsbindung liegt, desto seltener lohnt eine teure vorzeitige Ablösung. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich einen Zins für eine Anschlussfinanzierung oft schon Jahre vorher sichern, meist gegen einen Aufschlag.

Was ein Wechsel wirklich kostet

Listen Sie vor dem Zinsvergleich alle Kosten auf, die beim Ablösen des alten und beim Abschluss des neuen Darlehens entstehen:

• Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie während der Zinsbindung ablösen
• Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank oder für eine neue Grundschuld
• Wertermittlung, falls die neue Bank sie berechnet
• Bereitstellungszinsen, wenn das neue Darlehen nicht rechtzeitig abgerufen wird
• Vermittlerkosten, falls Sie einen Vermittler bezahlen
• Verlorene Vorteile: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel oder Zinsbindung des alten Vertrags haben ebenfalls einen Wert

Lassen Sie sich von Ihrer Bank die genaue Ablösesumme zu einem bestimmten Datum nennen, einschließlich einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung. Nur dieser Betrag ist verlässlich.

Die einfache Break-even-Formel

Break-even (Monate) = gesamte Wechselkosten ÷ monatliche Ersparnis bei der Rate

Rechenbeispiel

Sie haben eine Restschuld von 200.000 € zu 4,5 % Sollzins. Ein anderes Institut bietet 3,6 %. Zur Vereinfachung wird das Darlehen in beiden Fällen in den verbleibenden 20 Jahren vollständig getilgt. Die Wechselkosten betragen 4.500 €: 2.500 € Vorfälligkeitsentschädigung und 2.000 € Notar, Grundbuch und Gebühren.

	Bisheriges Darlehen	Neues Darlehen
Restschuld	200.000 €	200.000 €
Sollzins	4,5 %	3,6 %
Restlaufzeit	20 Jahre	20 Jahre
Monatliche Rate	1.265,30 €	1.170,22 €

• Monatliche Ersparnis: 1.265,30 € − 1.170,22 € = 95,08 €
• Einfacher Break-even: 4.500 € ÷ 95,08 € = 47 Monate, also knapp vier Jahre

Die Raten und andere Zinssätze können Sie mit dem Tilgungsrechner nachrechnen.

Warum die Faustformel zu kurz greift

Die einfache Formel zählt nur die niedrigere Rate. Bei niedrigerem Zins und gleicher Laufzeit passiert aber noch etwas: Von jeder Rate geht weniger in die Zinsen und mehr in die Tilgung, die Restschuld sinkt schneller. Verkaufen Sie später oder schulden Sie erneut um, ist diese niedrigere Restschuld bares Geld. Warum der Tilgungsanteil mit der Zeit wächst, erklärt der Ratgeber Tilgung beim Annuitätendarlehen.

Vollständiger ist dieser Vergleich nach einer beliebigen Anzahl von Monaten:

Vorteil = gesparte Raten + (Restschuld alt − Restschuld neu) − Wechselkosten

Im Beispiel ergibt das:

Nach	Restschuld alt	Restschuld neu	Gesparte Zinsen	Vorteil nach Kosten
1 Jahr	193.687 €	193.043 €	1.785 €	−2.715 €
2 Jahren	187.085 €	185.832 €	3.534 €	−966 €
3 Jahren	180.178 €	178.357 €	5.245 €	745 €
5 Jahren	165.400 €	162.575 €	8.529 €	4.029 €
10 Jahren	122.088 €	117.782 €	15.715 €	11.215 €
20 Jahren	0 €	0 €	22.818 €	18.318 €

Der tatsächliche Break-even liegt im 31. Monat, mehr als ein Jahr früher, als die Faustformel nahelegt. Behalten Sie das Darlehen die vollen 20 Jahre, spart der Wechsel nach Kosten rund 18.300 €. Verkaufen Sie nach zwei Jahren, verlieren Sie Geld.

Am einfachsten ist die Spalte der gesparten Zinsen: Bei gleicher Laufzeit entspricht der Vorteil genau den gesparten Zinsen minus den Wechselkosten.

Die Falle der niedrigeren Rate

Banken stellen eine Umschuldung gern mit niedrigerer Rate dar, etwa durch einen geringeren Tilgungssatz. Die Laufzeit verlängert sich dadurch. Im Beispiel mit 3,6 % über 25 statt 20 Jahre:

	Bleiben (4,5 %, 20 Jahre)	Wechsel (3,6 %, 20 Jahre)	Wechsel (3,6 %, 25 Jahre)
Monatliche Rate	1.265,30 €	1.170,22 €	1.012,01 €
Monatliche Ersparnis	–	95,08 €	253,29 €
Einfacher Break-even	–	47 Monate	18 Monate
Zinsen bis zum Ende	103.672 €	80.854 €	103.602 €

Nach der Faustformel wirkt die 25-Jahres-Variante am besten: Sie „rechnet sich“ nach 18 Monaten. Über die gesamte Laufzeit kostet sie aber fast genau so viel Zinsen wie das alte Darlehen, und Sie zahlen fünf Jahre länger. Die niedrigere Rate kommt aus der gestreckten Tilgung, nicht aus dem besseren Zins.

Eine niedrigere Rate kann trotzdem richtig sein, wenn Sie den Spielraum brauchen, etwa damit eine vermietete Wohnung keinen negativen Cashflow hat. Treffen Sie diese Entscheidung bewusst und vergleichen Sie Angebote zuerst bei gleicher Restlaufzeit.

Kosten mitfinanzieren

Finanzieren Sie die 4.500 € Kosten mit, statt sie aus Eigenkapital zu zahlen, nehmen Sie 204.500 € zu 3,6 % über 20 Jahre auf:

• Monatliche Rate: 1.196,55 €
• Monatliche Ersparnis: 1.265,30 € − 1.196,55 € = 68,75 €
• Break-even unter Berücksichtigung der höheren Restschuld: 34. Monat

Das funktioniert, kostet aber ein paar Monate, Zinsen auf die Kosten und einen höheren Beleihungsauslauf. Hängt der neue Zins davon ab, unter einer bestimmten Beleihungsgrenze zu bleiben, prüfen Sie, ob die mitfinanzierten Kosten Sie darüber schieben. Der Ratgeber Beleihungsauslauf und LTV erklärt zeigt, wie Banken ihn bei einer Anschlussfinanzierung berechnen.

Wenn der Zinsunterschied klein ist

Angenommen, das beste Angebot liegt bei 4,2 % statt 3,6 %, mit denselben 4.500 € Kosten und denselben 20 Jahren:

• Monatliche Ersparnis: 32,16 €
• Einfacher Break-even: etwa 140 Monate
• Tatsächlicher Break-even: 100. Monat, mehr als acht Jahre

0,3 Prozentpunkte weniger klingen attraktiv, brauchen hier aber über acht Jahre, um sich zu bezahlen. Ob das akzeptabel ist, hängt davon ab, wie sicher Sie das Darlehen und die Immobilie so lange behalten.

Wann sich eine Umschuldung eher lohnt und wann nicht

Eher lohnend, wenn:

• Sie das Darlehen deutlich länger behalten als bis zum Break-even
• der Zinsunterschied im Verhältnis zu den Kosten groß ist
• die Restschuld hoch ist und noch viele Jahre laufen
• Ihr Beleihungsauslauf gesunken ist und Sie bessere Konditionen erhalten
• die Zinsbindung ohnehin endet oder das Kündigungsrecht nach zehn Jahren greift, sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

Vorsicht, wenn:

• Sie in einigen Jahren verkaufen könnten
• die Vorfälligkeitsentschädigung hoch ist und die Zinsbindung bald endet (Abwarten kann günstiger sein)
• das Angebot nur wegen einer längeren Laufzeit besser aussieht
• Sie wertvolle Vertragsrechte wie Sondertilgungen verlieren
• die neue Zinsbindung kurz ist und danach ein unbekannter Zins droht

Umschuldung bei einer vermieteten Immobilie

Bei einer Kapitalanlage betrifft die Umschuldung mehr als den Zins.

• Cashflow. Eine niedrigere Rate verbessert den monatlichen Cashflow der vermieteten Immobilie. Das gilt auch für eine längere Laufzeit oder den Wechsel zu einem endfälligen Darlehen, beides jedoch mit höheren Gesamtkosten oder einer hohen Restschuld am Ende.
• Aufstockung. Wer bei gestiegenem Wert zusätzlich Geld aufnimmt, gewinnt Liquidität für weitere Investitionen, erhöht aber Schulden, Rate und Risiko. Trennen Sie diese Entscheidung vom reinen Zinsvergleich.
• Bankkriterien. Banken prüfen bei Anschlussfinanzierungen erneut Beleihungswert und Einkommen, auch die Mieteinnahmen. Die Konditionen können sich vom ursprünglichen Darlehen unterscheiden.
• Steuern. Wie Schuldzinsen, Vorfälligkeitsentschädigung und Finanzierungskosten steuerlich behandelt werden, hängt von Ihrer Situation ab. Lassen Sie sich steuerlich beraten.

Break-even der Umschuldung Schritt für Schritt

1. Ablösesumme anfordern bei Ihrer Bank, für einen realistischen Wechseltermin.
2. Alle Wechselkosten auflisten, auch Notar, Grundbuch und verlorene Vertragsrechte.
3. Angebote mit gleicher Restlaufzeit einholen.
4. Beide Raten berechnen, etwa mit dem Tilgungsrechner.
5. Einfachen Break-even ermitteln: Kosten ÷ monatliche Ersparnis.
6. Restschulden nach 3, 5 und 10 Jahren vergleichen und die Differenz zu den gesparten Raten addieren.
7. Mit Ihrem Zeithorizont abgleichen. Wie lange behalten Sie Darlehen und Immobilie realistisch?
8. Erst dann über Rate und Laufzeit entscheiden, als eigene Frage des Cashflows.

Häufige Fehler

• Raten mit unterschiedlicher Laufzeit vergleichen. Eine längere Laufzeit senkt die Rate immer, auch beim gleichen Zins.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung unterschätzen oder gar nicht anfragen.
• Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren übersehen, wenn es bald greift.
• Nur auf den Sollzins schauen. Gebühren und Bedingungen können einen niedrigeren Zins insgesamt teurer machen.
• Beleihungsgrenzen ignorieren. Ein etwas niedrigerer Beleihungswert kann Sie in eine schlechtere Zinsstufe schieben.
• Kurz vor dem Verkauf umschulden. Verkaufen Sie vor dem Break-even, kostet der Wechsel Geld.
• Aufstockung und Zinswechsel vermischen und das Ergebnis als Ersparnis verbuchen.

Das Wichtigste in Kürze

• Einfacher Break-even = Wechselkosten ÷ monatliche Ersparnis.
• Bei gleicher Restlaufzeit kommt der tatsächliche Break-even früher, weil die Restschuld schneller sinkt.
• Bei gleicher Laufzeit gilt: Vorteil = gesparte Zinsen − Wechselkosten.
• Eine niedrigere Rate durch längere Laufzeit kann den Zinsvorteil aufzehren.
• Prüfen Sie Zinsbindungsende und Kündigungsrecht nach zehn Jahren, bevor Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, und lassen Sie sich bei großen Beträgen beraten.