PER de una vivienda: cómo calcularlo y qué es un buen PER

El PER de una vivienda es su precio dividido entre la renta anual del alquiler: PER = precio ÷ renta anual. Un piso de 180.000 € que se alquila por 900 € al mes (10.800 € al año) tiene un PER de 16,7, es decir, su precio equivale a casi 17 años de alquiler antes de cualquier gasto. Cuanto más bajo es el PER, menos pagas por cada euro de renta. Es una herramienta rápida para filtrar, pero como ignora los gastos, los periodos sin inquilino y la financiación, nunca debería ser la única cifra detrás de una compra.

El término viene del mundo de la bolsa (precio entre beneficio); en los países anglosajones se habla de gross rent multiplier (GRM). Todos los precios y rentas de los ejemplos son inventados.

La fórmula del PER inmobiliario

PER = precio de compra ÷ renta anual

La renta anual es la renta mensual × 12, sin los gastos que el inquilino te reembolsa aparte, como los suministros. Esos pagos solo pasan por tu cuenta y no son ingresos; si los sumas, el piso parece más barato de lo que es.

Puedes despejar la fórmula en dos sentidos:

• Precio = PER × renta anual. Útil si conoces el PER habitual de una zona y buscas un valor aproximado.
• Renta anual = precio ÷ PER. Útil para saber qué alquiler exige un precio.

Ejemplo práctico

• Precio del anuncio: 180.000 €
• Renta mensual: 900 €
• Renta anual: 900 € × 12 = 10.800 €
• PER: 180.000 € ÷ 10.800 € = 16,7

Dicho de otro modo, el comprador paga 16,7 veces la renta de un año.

¿Con o sin gastos de compraventa? ¿Renta mensual o anual?

La definición habitual usa solo el precio. Hay inversores que suman el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la agencia para ver lo que de verdad desembolsan: con un 10 % de gastos (una hipótesis), el PER pasa de 16,7 a 18,3 (198.000 € ÷ 10.800 €). Además, algunas fuentes estadounidenses dividen el precio entre la renta mensual, lo que da una cifra doce veces mayor (200 en lugar de 16,7). Ninguna versión es incorrecta, pero no son comparables: comprueba siempre cuál se usa y quédate con una.

PER y rentabilidad bruta: dos caras de la misma cifra

El PER es la inversa de la rentabilidad bruta del alquiler:

Rentabilidad bruta (%) = 100 ÷ PER

PER = 100 ÷ rentabilidad bruta (%)

PER	Rentabilidad bruta
10	10,0 %
12,5	8,0 %
15	6,7 %
16,7	6,0 %
20	5,0 %
25	4,0 %
30	3,3 %

El PER no dice nada que la rentabilidad bruta no diga ya. Su ventaja es que resulta intuitivo («años de alquiler») y que aparece a menudo en comparativas de ciudades y barrios. Si prefieres pensar en rentabilidades, nuestra guía sobre cómo calcular la rentabilidad del alquiler trata lo mismo desde el otro lado.

Cómo estimar el valor con ventas comparables

El uso más práctico del PER es comprobar rápidamente un precio a partir de ventas recientes de viviendas en alquiler parecidas.

1. Busca ventas comparables. Mismo tipo de vivienda, tamaño, estado y zona similares, vendidas hace poco con inquilino o con una renta conocida.
2. Calcula el PER de cada una. Precio de venta ÷ renta anual.
3. Toma un valor típico. La mediana se distorsiona menos que la media por una venta atípica.
4. Aplícalo a tu vivienda. PER típico × renta anual realista de tu vivienda.

Ejemplo práctico: tres ventas comparables

Comparable	Precio de venta	Renta anual	PER
Piso 1	176.000 €	11.000 €	16,0
Piso 2	195.000 €	11.400 €	17,1
Piso 3	168.000 €	10.200 €	16,5

La mediana es 16,5. El piso que estás valorando renta 10.800 € al año, así que su valor orientativo es 16,5 × 10.800 € = unos 178.000 €.

Si el vendedor pide 189.000 €, el PER del anuncio es 189.000 € ÷ 10.800 € = 17,5. Eso no demuestra que el precio esté mal: el piso puede estar en mejor estado, tener gastos de comunidad más bajos o una renta por debajo de mercado que puede subir. Pero ya sabes qué preguntar antes de hacer una oferta.

Tómalo como una comprobación cruzada, no como una tasación. Un valor calculado con el PER es tan bueno como los comparables, y en los pisos los precios los marcan tanto quienes compran para vivir como los inversores.

Lo que el PER no tiene en cuenta

El PER usa dos cifras e ignora todo lo demás. Por eso es rápido, y por eso puede engañar.

Los gastos. Dos pisos con el mismo precio y la misma renta tienen el mismo PER, aunque uno tenga gastos de comunidad altos, un tejado viejo y una caldera al final de su vida útil.

Los periodos vacíos y los impagos. El PER da por hecho que la renta llega todos los meses.

La financiación. El tipo de interés, el importe del préstamo y el plazo no aparecen.

Los gastos de compraventa. El ITP o el IVA, la notaría, el registro y la reforma inicial aumentan lo que pagas de verdad, si no están ya incluidos.

El IBI y la fiscalidad. Dos viviendas iguales sobre el papel pueden tener cargas muy distintas.

La evolución y el riesgo. Un PER bajo en una zona que pierde población y un PER alto en un barrio con demanda sólida son apuestas distintas.

Mismo PER, inversión distinta

Dos pisos cuestan 200.000 € cada uno y se alquilan por 1.000 € al mes. Ambos tienen un PER de 16,7.

	Piso A	Piso B
Renta anual	12.000 €	12.000 €
Gastos de explotación anuales	2.600 €	4.600 €
Ingreso neto operativo	9.400 €	7.400 €
Cap rate (ingreso neto ÷ precio)	4,7 %	3,7 %

Unos gastos de comunidad y de mantenimiento más altos le cuestan al piso B un punto entero de rentabilidad. El PER no ve esa diferencia; el cap rate y la rentabilidad neta, sí. Nuestra comparativa cap rate vs rentabilidad sobre capital explica los pasos siguientes, desde lo que rinde la vivienda hasta lo que rinde tu propio dinero.

¿Qué es un buen PER?

No hay una cifra buena en todas partes. El PER cambia mucho entre ciudades, barrios y tipos de vivienda. Un PER interesante es bajo frente a viviendas parecidas del mismo mercado y, aun así, alcanza tu rentabilidad mínima una vez descontados los gastos.

Puedes convertir tu rentabilidad neta mínima en un PER máximo. Si los gastos de explotación se llevan una parte g de la renta y los gastos de compraventa añaden una parte c al precio:

PER máximo = (1 − g) ÷ (rentabilidad neta objetivo × (1 + c))

Ejemplo práctico: de la rentabilidad objetivo al PER máximo

Quieres al menos un 4 % neto, calculas que los gastos, incluidos los periodos vacíos, se llevan un 30 % de la renta, y los gastos de compraventa suman un 8 % al precio.

PER máximo = (1 − 0,30) ÷ (0,04 × 1,08) = 0,70 ÷ 0,0432 = 16,2

Rentabilidad neta objetivo	Gastos sobre la renta	PER máximo
4,0 %	25 %	17,4
4,0 %	30 %	16,2
4,0 %	35 %	15,0
4,5 %	30 %	14,4

Todos los valores suponen un 8 % de gastos de compraventa; como el ITP varía según la comunidad autónoma, ajusta esta cifra a tu compra. Cualquier anuncio por encima de tu PER máximo no alcanza tu objetivo, salvo que tengas un motivo concreto para esperar menos gastos o más renta. Cómo fijar el objetivo en sí lo explicamos en qué es una buena rentabilidad del alquiler.

Cómo usar el PER paso a paso

1. Filtra. Calcula el PER de cada anuncio. Se tarda segundos y separa los pisos caros de los baratos en relación con su renta.
2. Compara lo comparable. Compara el PER solo dentro de la misma zona y tipo de vivienda, siempre con la renta anual.
3. Revisa la renta. Sustituye la renta del anuncio por la que obtienen de verdad viviendas comparables, y comprueba si la zona está declarada como mercado residencial tensionado.
4. Haz una lista corta con las viviendas por debajo de tu PER máximo.
5. Haz las cuentas completas. Para cada una, calcula la rentabilidad neta, el flujo de caja y la rentabilidad sobre capital con gastos realistas. La calculadora de rentabilidad del alquiler lo reúne todo en un sitio.
6. Comprueba antes de comprar. Estado, documentación, cuentas de la comunidad y contrato de alquiler vigente forman parte de una revisión seria, como la de nuestro checklist para comprar un piso para alquilar.

Errores frecuentes

• Mezclar PER con y sin gastos de compraventa. Un PER de 16,7 y uno de 18,3 pueden describir el mismo piso.
• Usar la renta del anuncio. Una renta optimista baja el PER sobre el papel. Usa rentas conseguidas de verdad.
• Sumar los suministros a la renta. Son pagos que solo pasan por tu cuenta y maquillan el PER.
• Comparar mercados distintos. Lo que es barato en una ciudad puede ser caro en otra.
• Tomar un PER bajo por una ganga. A menudo descuenta más gastos, menos demanda o más riesgo.
• Leer el PER como plazo de recuperación. «17 años de alquiler» no significa recuperar tu dinero en 17 años: antes van los gastos, los impuestos y la hipoteca.
• Quedarse en el PER. Es un filtro, no una decisión.

Lo esencial

• PER = precio ÷ renta anual del alquiler.
• Es la inversa de la rentabilidad bruta: un PER de 20 equivale a un 5 % bruto.
• Úsalo para filtrar anuncios y para contrastar un precio con ventas comparables.
• Ignora gastos, periodos vacíos, financiación y gastos de compraventa: dos pisos con el mismo PER pueden rendir muy distinto.
• Convierte tu rentabilidad neta objetivo en un PER máximo y haz las cuentas completas de todo lo que pase el filtro.