Kaufpreisfaktor berechnen: Formel, Beispiele, Grenzen

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis einer Immobilie geteilt durch die Jahresnettokaltmiete: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Eine Wohnung für 180.000 €, die 900 € Kaltmiete im Monat (10.800 € im Jahr) bringt, hat einen Faktor von 16,7. Der Kaufpreis entspricht also knapp 17 Jahresmieten, vor allen Kosten. Je niedriger der Faktor, desto weniger zahlen Sie für jeden Euro Miete. Er ist ein schnelles Filterwerkzeug, aber weil er Bewirtschaftungskosten, Leerstand und Finanzierung ausblendet, sollte er nie die einzige Zahl hinter einem Kauf sein.

Der Kaufpreisfaktor heißt auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator; international ist der Begriff Gross Rent Multiplier (GRM) üblich. Alle Preise und Mieten in den Beispielen sind frei gewählt.

Die Formel für den Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Die Jahresnettokaltmiete ist die Monatskaltmiete × 12, ohne Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Das ist wichtig: Die Nebenkosten reicht der Vermieter nur durch, sie sind kein Ertrag. Wer mit der Warmmiete rechnet, macht ein Objekt rechnerisch günstiger, als es ist.

Die Formel lässt sich in zwei Richtungen umstellen:

• Kaufpreis = Faktor × Jahreskaltmiete. Nützlich, wenn Sie den üblichen Faktor in einer Lage kennen und einen groben Wert suchen.
• Jahreskaltmiete = Kaufpreis ÷ Faktor. Nützlich, wenn Sie wissen wollen, welche Miete ein Preis voraussetzt.

Rechenbeispiel

• Kaufpreis laut Exposé: 180.000 €
• Monatliche Kaltmiete: 900 €
• Jahreskaltmiete: 900 € × 12 = 10.800 €
• Kaufpreisfaktor: 180.000 € ÷ 10.800 € = 16,7

Der Käufer zahlt also das 16,7-Fache einer Jahresmiete.

Mit oder ohne Kaufnebenkosten?

Die übliche Definition nutzt den reinen Kaufpreis. Manche Anleger rechnen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler hinzu, um zu sehen, was sie tatsächlich investieren. Mit angenommenen 10 % Kaufnebenkosten wird aus dem Faktor 16,7 ein Faktor von 18,3 (198.000 € ÷ 10.800 €). Beide Varianten sind sinnvoll, aber nicht miteinander vergleichbar. Klären Sie bei jedem Faktor aus Exposé, Marktbericht oder Gespräch, welche Variante gemeint ist, und bleiben Sie selbst bei einer.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: zwei Seiten einer Zahl

Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite:

Bruttomietrendite (%) = 100 ÷ Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite (%)

Kaufpreisfaktor	Bruttomietrendite
10	10,0 %
12,5	8,0 %
15	6,7 %
16,7	6,0 %
20	5,0 %
25	4,0 %
30	3,3 %

Der Faktor sagt also nichts, was die Bruttomietrendite nicht auch sagt. Sein Vorteil: Er ist anschaulich („Jahresmieten“) und in Exposés und Marktberichten weit verbreitet. Wer lieber in Renditen denkt, findet denselben Stoff von der anderen Seite im Ratgeber Mietrendite berechnen.

Den Wert über Vergleichsverkäufe schätzen

Am nützlichsten ist der Faktor für eine schnelle Plausibilitätsprüfung des Preises anhand kürzlich verkaufter, vergleichbarer Mietobjekte.

1. Vergleichsverkäufe sammeln. Ähnlicher Typ, ähnliche Größe, ähnlicher Zustand und ähnliche Lage, verkauft mit Mieter oder bekannter Miete.
2. Für jedes Objekt den Faktor berechnen. Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
3. Einen typischen Wert bilden. Der Median wird von einem Ausreißer weniger verzerrt als der Durchschnitt.
4. Auf Ihr Objekt anwenden. Typischer Faktor × realistische Jahreskaltmiete Ihres Objekts.

Rechenbeispiel: drei Vergleichsverkäufe

Vergleichsobjekt	Kaufpreis	Jahreskaltmiete	Faktor
Wohnung 1	176.000 €	11.000 €	16,0
Wohnung 2	195.000 €	11.400 €	17,1
Wohnung 3	168.000 €	10.200 €	16,5

Der Median liegt bei 16,5. Die Wohnung, die Sie prüfen, bringt 10.800 € Jahreskaltmiete, der rechnerische Wert liegt also bei 16,5 × 10.800 € = rund 178.000 €.

Verlangt der Verkäufer 189.000 €, liegt der Faktor des Angebots bei 189.000 € ÷ 10.800 € = 17,5. Das beweist nicht, dass der Preis falsch ist. Die Wohnung kann besser in Schuss sein, ein niedrigeres Hausgeld haben oder eine Miete unter Marktniveau, die steigen kann. Aber Sie wissen, welche Fragen Sie vor einem Angebot stellen sollten.

Sehen Sie das als Plausibilitätsprüfung, nicht als Bewertung. Ein Wert über den Faktor ist nur so gut wie die Vergleichsobjekte, und bei Eigentumswohnungen bestimmen Selbstnutzer die Preise oft genauso stark wie Anleger.

Was der Kaufpreisfaktor nicht zeigt

Der Faktor nutzt zwei Zahlen und ignoriert alles andere. Deshalb ist er schnell, und deshalb kann er täuschen.

Bewirtschaftungskosten. Zwei Wohnungen mit gleichem Preis und gleicher Miete haben denselben Faktor, auch wenn die eine ein hohes nicht umlagefähiges Hausgeld, ein altes Dach und eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer hat.

Leerstand und Mietausfall. Der Faktor geht davon aus, dass jeden Monat Miete fließt.

Finanzierung. Zins, Darlehenshöhe und Tilgung tauchen gar nicht auf.

Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und erste Renovierung erhöhen, was Sie tatsächlich bezahlen, sofern sie nicht schon eingerechnet sind.

Entwicklung und Risiko. Ein niedriger Faktor in einer schrumpfenden Region und ein hoher Faktor in einer Lage mit stabiler Nachfrage sind unterschiedliche Wetten.

Gleicher Faktor, ungleiche Anlage

Zwei Wohnungen kosten je 200.000 € und sind für je 1.000 € kalt vermietet. Beide haben einen Faktor von 16,7.

	Wohnung A	Wohnung B
Jahreskaltmiete	12.000 €	12.000 €
Jährliche Bewirtschaftungskosten	2.600 €	4.600 €
Reinertrag	9.400 €	7.400 €
Nettoanfangsrendite (Reinertrag ÷ Kaufpreis)	4,7 %	3,7 %

Höheres Hausgeld und mehr Instandhaltungsbedarf kosten Wohnung B einen ganzen Prozentpunkt Rendite. Der Faktor sieht diesen Unterschied nicht, Nettoanfangsrendite und Nettomietrendite schon. Der Vergleich Nettoanfangsrendite vs. Eigenkapitalrendite erklärt die nächsten Schritte, vom Ertrag der Immobilie bis zur Rendite auf Ihr eigenes Geld.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Eine Zahl, die überall gut ist, gibt es nicht. Faktoren unterscheiden sich stark zwischen Städten, Stadtteilen und Objektarten. Ein brauchbarer Faktor ist niedrig im Vergleich zu ähnlichen Objekten im selben Markt und erreicht trotzdem Ihre Mindestrendite, wenn die Kosten eingerechnet sind.

Sie können Ihre Mindest-Nettomietrendite in einen Höchstfaktor übersetzen. Wenn die Bewirtschaftungskosten einen Anteil k der Miete ausmachen und die Kaufnebenkosten einen Anteil n auf den Preis aufschlagen:

Höchster Kaufpreisfaktor = (1 − k) ÷ (Ziel-Nettomietrendite × (1 + n))

Rechenbeispiel: von der Zielrendite zum Höchstfaktor

Sie möchten mindestens 4 % Nettomietrendite, rechnen damit, dass Kosten inklusive Leerstand etwa 30 % der Miete aufzehren, und die Kaufnebenkosten schlagen etwa 8 % auf den Preis auf.

Höchster Faktor = (1 − 0,30) ÷ (0,04 × 1,08) = 0,70 ÷ 0,0432 = 16,2

Ziel-Nettomietrendite	Kosten in % der Miete	Höchster Faktor
4,0 %	25 %	17,4
4,0 %	30 %	16,2
4,0 %	35 %	15,0
4,5 %	30 %	14,4

Alle Werte gehen von 8 % Kaufnebenkosten aus; setzen Sie die Werte Ihres Bundeslands und Ihres Kaufs ein. Jedes Angebot über Ihrem Höchstfaktor verfehlt Ihr Ziel, es sei denn, Sie haben einen konkreten Grund, niedrigere Kosten oder eine höhere Miete zu erwarten. Wie Sie die Zielrendite selbst festlegen, lesen Sie unter Was ist eine gute Mietrendite?.

Den Kaufpreisfaktor Schritt für Schritt nutzen

1. Filtern. Berechnen Sie für jedes Angebot den Faktor. Das dauert Sekunden und trennt teure von günstigen Objekten, gemessen an der Miete.
2. Gleiches mit Gleichem vergleichen. Vergleichen Sie Faktoren nur innerhalb derselben Lage und Objektart und immer mit der Jahreskaltmiete.
3. Die Miete prüfen. Ersetzen Sie die Miete aus dem Exposé durch das, was vergleichbare Wohnungen tatsächlich erzielen, und prüfen Sie den örtlichen Mietspiegel, wo es einen gibt.
4. Engere Auswahl bilden mit allen Objekten unter Ihrem Höchstfaktor.
5. Vollständig durchrechnen. Berechnen Sie für jedes Objekt der engeren Auswahl Nettomietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite mit realistischen Kosten. Der Mietrendite-Rechner zeigt alles an einer Stelle.
6. Vor dem Kauf prüfen. Zustand, Unterlagen, Rücklage der Eigentümergemeinschaft und das Mietverhältnis gehören in eine sorgfältige Prüfung, wie sie die Checkliste für den Immobilienkauf als Kapitalanlage beschreibt.

Häufige Fehler

• Faktoren mit und ohne Kaufnebenkosten vergleichen. Ein Faktor von 16,7 und einer von 18,3 können dasselbe Objekt beschreiben.
• Mit der Exposé-Miete rechnen. Eine optimistische Miete senkt den Faktor auf dem Papier. Nutzen Sie tatsächlich erzielte Vergleichsmieten.
• Mit der Warmmiete rechnen. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten und schönen den Faktor.
• Faktoren verschiedener Märkte vergleichen. Was in einer Stadt günstig ist, kann in einer anderen teuer sein.
• Einen niedrigen Faktor für ein Schnäppchen halten. Oft preist er höhere Kosten, schwächere Nachfrage oder mehr Risiko ein.
• Den Faktor als Amortisationsdauer lesen. „17 Jahresmieten“ heißt nicht, dass Sie Ihr Geld in 17 Jahren zurückhaben, denn Kosten, Steuern und Finanzierung kommen zuerst.
• Beim Faktor stehen bleiben. Er ist ein Filter, keine Entscheidung.

Das Wichtigste in Kürze

• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete.
• Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 20 = 5 % Bruttomietrendite.
• Nutzen Sie ihn zum Filtern von Angeboten und zur Plausibilitätsprüfung über Vergleichsverkäufe.
• Er blendet Kosten, Leerstand, Finanzierung und Kaufnebenkosten aus, daher können Objekte mit gleichem Faktor sehr unterschiedlich abschneiden.
• Übersetzen Sie Ihre Ziel-Nettomietrendite in einen Höchstfaktor und rechnen Sie alles, was durchkommt, vollständig durch.