Cómo calcular la rentabilidad del alquiler: bruta y neta

Para calcular la rentabilidad del alquiler, divide la renta anual entre el precio de la vivienda y multiplica por 100. Eso te da la rentabilidad bruta. Para la rentabilidad neta, mucho más útil, resta primero a la renta los gastos de explotación anuales y divide después entre el precio más los gastos de compraventa. Un piso comprado por 180.000 € que se alquila por 900 € al mes tiene una rentabilidad bruta del 6 %; con gastos realistas, su rentabilidad neta puede quedarse cerca del 3,7 %.

Las dos fórmulas de la rentabilidad del alquiler

Rentabilidad bruta

Rentabilidad bruta (%) = renta anual / precio de compra × 100

Rentabilidad neta

Rentabilidad neta (%) = (renta anual − gastos de explotación anuales) / (precio de compra + gastos de compraventa) × 100

La rentabilidad bruta es rápida y solo necesita dos cifras que encuentras en un anuncio. La neta exige más esfuerzo, pero te dice lo que la vivienda gana de verdad. Los inversores usan la bruta para filtrar decenas de anuncios y la neta para decidir sobre la lista corta.

Verás definiciones algo distintas en otros sitios. Hay quien divide el ingreso neto solo entre el precio de compra, sin los gastos de compraventa; esa cifra medida sobre el precio suele llamarse cap rate. Ninguna versión es incorrecta. Lo importante es usar siempre la misma definición al comparar viviendas.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler paso a paso

1. Calcula la renta anual. Toma una renta mensual realista, basada en lo que se alquilan de verdad viviendas comparables, y multiplícala por 12.
2. Calcula la rentabilidad bruta. Divide la renta anual entre el precio de compra y multiplica por 100.
3. Haz la lista de gastos de compraventa. Impuestos de transmisión, notaría, registro, gestoría, inspección, tasación y comisiones del banco. Suma las obras necesarias antes de que entre el primer inquilino.
4. Estima los gastos de explotación anuales. Incluye todos los gastos que pagas como propietario y no puedes repercutir al inquilino (consulta la lista más abajo).
5. Resta los gastos a la renta para obtener el ingreso neto operativo.
6. Calcula la rentabilidad neta. Divide el ingreso neto operativo entre el precio más los gastos de compraventa y multiplica por 100.
7. Contrasta el resultado. Compáralo con otras alternativas, con lo que te cuesta financiarte y con otras viviendas que estés valorando.

Un ejemplo práctico

El ejemplo está en euros; las cuentas son idénticas en cualquier moneda.

• Precio de compra: 180.000 €
• Gastos de compraventa: 14.400 € (8 % del precio, una cifra de ejemplo)
• Renta mensual: 900 €

Pasos 1 y 2: rentabilidad bruta

Renta anual = 900 € × 12 = 10.800 €

Rentabilidad bruta = 10.800 € / 180.000 € × 100 = 6,0 %

Pasos 3 a 5: ingreso neto operativo

Gasto de explotación anual	Importe
Previsión por periodo vacío (5 % de la renta)	540 €
Mantenimiento y reparaciones	900 €
Seguro del arrendador	300 €
Gastos de comunidad no repercutibles	720 €
IBI	420 €
Alquiler y gestión	820 €
Total	3.700 €

Ingreso neto operativo = 10.800 € − 3.700 € = 7.100 €

Paso 6: rentabilidad neta

Rentabilidad neta = 7.100 € / (180.000 € + 14.400 €) × 100 = 7.100 € / 194.400 € × 100 = 3,65 %

Si la mides solo sobre el precio, la cifra es 7.100 € / 180.000 € = 3,94 %. Ambas son válidas, pero no son comparables entre sí. Puedes comprobar estas cifras, y probar las tuyas, con la calculadora de rentabilidad del alquiler.

Qué gastos incluir en la rentabilidad neta

Incluye los gastos que asumes como propietario en un año normal:

• Previsión por periodo vacío: un porcentaje de la renta o un número de semanas vacías al año, según la frecuencia con que cambian los inquilinos y lo que tardas en volver a alquilar.
• Mantenimiento y reparaciones: arreglos habituales más una provisión para partidas grandes. Nuestra guía del presupuesto de mantenimiento de un piso de alquiler explica los métodos de estimación más comunes.
• Seguro: seguro del continente y de responsabilidad civil para arrendadores, y contenido si alquilas amueblado.
• Gastos de comunidad y del edificio: solo la parte que no puedes repercutir al inquilino. Qué gastos son repercutibles depende de tu contrato y de la normativa local; la guía de gastos de comunidad explicados explica los principios.
• IBI y tasas locales que corresponden al propietario.
• Honorarios de gestión y de alquiler si usas una agencia, o una previsión realista si podrías hacerlo en el futuro.
• Licencias, certificados, contabilidad y otros cargos cuando se apliquen.

Deja fuera de la rentabilidad neta:

• Intereses y capital de la hipoteca. La financiación se trata aparte, en el flujo de caja y la rentabilidad sobre capital.
• El impuesto sobre la renta. Depende de tu situación personal, no de la vivienda.
• Gastos únicos de compraventa. Van en el denominador, no en los gastos anuales.
• Gastos que el inquilino paga directamente, como sus propios suministros.

Rentabilidad bruta vs neta de un vistazo

	Rentabilidad bruta	Rentabilidad neta
Datos necesarios	Renta y precio	Renta, precio, gastos de compraventa, gastos de explotación
Esfuerzo	Segundos	Una hora de investigación
Ideal para	Filtrar muchos anuncios	Decidir sobre una vivienda concreta
Principal debilidad	Ignora todos los gastos	Solo es tan buena como tus estimaciones de gastos
Efecto de la financiación	Ninguno	Ninguno

La diferencia entre ambas depende de la vivienda. Un piso más nuevo, con poco mantenimiento y gastos de comunidad moderados, puede perder solo un par de puntos porcentuales entre bruta y neta. Una casa antigua con mucha rotación y grandes necesidades de reparación puede perder bastante más. Por eso dos anuncios con la misma rentabilidad bruta pueden ser inversiones muy distintas.

Calcular hacia atrás desde una rentabilidad objetivo

La fórmula también funciona al revés, algo útil cuando vas a hacer una oferta.

Precio máximo para una rentabilidad bruta objetivo

Precio = renta anual / rentabilidad objetivo

Si la renta es de 10.800 € al año y quieres al menos un 6,5 % bruto: 10.800 € / 0,065 = unos 166.150 €. Cualquier precio por encima no alcanza tu objetivo.

Renta necesaria para una rentabilidad bruta objetivo

Renta anual = precio × rentabilidad objetivo

Para una vivienda de 180.000 € y un objetivo del 6,5 %: 180.000 € × 0,065 = 11.700 € al año, o 975 € al mes. Si las viviendas comparables no se alquilan por eso, el precio es demasiado alto para tus criterios.

La misma lógica vale con la rentabilidad neta, siempre que sumes los gastos de compraventa al precio y los gastos de explotación a la renta necesaria.

Rentabilidad sobre el precio de compra vs sobre el valor actual

Una vez que tienes la vivienda, su rentabilidad depende de con qué la compares.

• La rentabilidad sobre el coste usa lo que pagaste. Te dice cómo va tu inversión original. Si compraste hace años y las rentas han subido, esta cifra puede parecer muy buena.
• La rentabilidad sobre el valor actual usa el valor de mercado de hoy. Responde a otra pregunta: si vendieras ahora y reinvirtieras el dinero, ¿ganarías más en otro sitio?

Una vivienda con buena rentabilidad sobre el coste pero floja sobre el valor actual merece una revisión. En la práctica tienes el patrimonio de hoy en un activo que rinde relativamente poco sobre él.

Dónde termina la rentabilidad y empiezan otras métricas

La rentabilidad del alquiler ignora la financiación, así que no te dice si la vivienda pagará su propia hipoteca. Para eso calcula el flujo de caja y la rentabilidad sobre capital. Nuestra guía de cap rate vs rentabilidad sobre capital explica cómo cambia el apalancamiento la foto, y la del flujo de caja de un piso de alquiler enseña a prever el dinero que llega de verdad a tu cuenta. Para probar la hipoteca en sí, usa el simulador de hipoteca.

La rentabilidad también ignora la revalorización. Una vivienda de baja rentabilidad en una zona con fuerte demanda a largo plazo y otra de alta rentabilidad en una zona en declive son apuestas de distinto tipo. Si tu resultado es suficiente lo vemos en qué es una buena rentabilidad del alquiler.

Errores frecuentes al calcular la rentabilidad del alquiler

• Usar la renta anunciada. Básate en las rentas reales de viviendas comparables, no en el anuncio más optimista.
• Olvidar los periodos vacíos. Cobrar doce meses de renta todos los años rara vez es realista a largo plazo.
• Comparar bruta con neta. La «rentabilidad» de un anuncio puede ser bruta y la de otro, neta. Pregunta siempre cuál es.
• Ignorar los gastos de compraventa. Pueden sumar varios puntos porcentuales a lo que pagas y reducir tu rendimiento real.
• Meter la cuota de la hipoteca en la rentabilidad neta. Mezcla el rendimiento de la vivienda con tu forma de financiarla.
• Contar los gastos repercutibles como ingresos. Los gastos de comunidad que te reembolsa el inquilino no son beneficio extra; solo pasan por tu cuenta.
• Usar un año excepcional. Un año sin reparaciones infla la rentabilidad neta. Usa una media de varios años.
• Confundir mensual y anual. La rentabilidad es anual. Dividir la renta mensual entre el precio da una cifra doce veces menor.

Conclusiones clave

• Rentabilidad bruta = renta anual / precio × 100. Úsala para filtrar rápido.
• Rentabilidad neta = (renta anual − gastos de explotación) / (precio + gastos de compraventa) × 100. Úsala para decidir.
• Deja la financiación y el impuesto sobre la renta fuera de la rentabilidad; trátalos en el flujo de caja.
• Usa la misma definición siempre que compares viviendas.
• Calcula hacia atrás desde tu rentabilidad objetivo para fijar tu oferta máxima.

Para el contexto general de cómo elegir, financiar y gestionar una vivienda de alquiler, consulta nuestra guía para invertir en vivienda para alquilar.