Cap rate vs rentabilidad sobre capital: diferencias

Cap rate o rentabilidad sobre capital (cash on cash return): ¿mides el inmueble o tu dinero? El cap rate es el ingreso neto operativo dividido entre el precio e ignora cómo financias la compra. La rentabilidad sobre capital es tu flujo de caja anual tras pagar la hipoteca dividido entre el dinero que has invertido, y muestra el efecto del apalancamiento. Usa el cap rate para comparar inmuebles y la rentabilidad sobre capital para comparar financiaciones e inversiones.

Las dos fórmulas

Cap rate (tasa de capitalización)

Cap rate (%) = ingreso neto operativo / precio de compra (o valor actual) × 100

El ingreso neto operativo (NOI) es la renta anual menos la previsión por periodo vacío y todos los gastos de explotación: mantenimiento, seguro, gastos de comunidad no repercutibles, IBI y gestión. Excluye las cuotas de la hipoteca y el impuesto sobre la renta.

Rentabilidad sobre capital (cash on cash)

Rentabilidad sobre capital (%) = flujo de caja anual antes de impuestos / dinero propio invertido × 100

El flujo de caja anual antes de impuestos es el NOI menos todas las cuotas de la hipoteca (intereses y, en un préstamo con amortización, capital). El dinero propio invertido es la entrada más los gastos de compraventa más lo que gastes en obras iniciales.

Cap rate vs rentabilidad sobre capital, lado a lado

	Cap rate	Rentabilidad sobre capital
Mide	El rendimiento del inmueble	El rendimiento de tu dinero
Numerador	Ingreso neto operativo	Flujo de caja tras las cuotas de la hipoteca
Denominador	Precio o valor actual	Entrada + gastos de compraventa + obras iniciales
Le afecta la financiación	No	Sí, mucho
Incluye gastos de compraventa	No	Sí
Ideal para	Comparar inmuebles, valoración aproximada	Comparar estructuras de préstamo, tu rendimiento real sobre el dinero
Principal punto ciego	Ignora la deuda y tu desembolso real	Ignora el capital amortizado y los cambios de precio

Ejemplo práctico: un mismo piso, cuatro formas de comprarlo

Supón (en euros, aunque las cuentas valen en cualquier moneda):

• Precio de compra: 240.000 €
• Gastos de compraventa: 19.200 € (8 % del precio, una cifra de ejemplo)
• Renta: 1.300 € al mes, es decir, 15.600 € al año
• Gastos de explotación, incluida la previsión por periodo vacío: 4.800 € al año

NOI = 15.600 € − 4.800 € = 10.800 €

Cap rate = 10.800 € / 240.000 € = 4,5 %

El cap rate no depende de cómo pagues. Veamos cuatro escenarios. Los préstamos son del 70 % del precio, 168.000 €, a tipos de interés de ejemplo.

Escenario	Dinero invertido	Cuotas anuales de la hipoteca	Flujo de caja anual	Rentabilidad sobre capital
Todo al contado	259.200 €	0 €	10.800 €	4,17 %
Solo intereses al 3,5 %	91.200 €	5.880 €	4.920 €	5,39 %
Solo intereses al 5,5 %	91.200 €	9.240 €	1.560 €	1,71 %
Amortización a 25 años al 3,5 %	91.200 €	unos 10.090 €	unos 710 €	aprox. 0,78 %

En los escenarios financiados, el dinero invertido es la entrada de 72.000 € más 19.200 € de gastos de compraventa.

Tres lecciones:

1. La deuda barata eleva la rentabilidad sobre capital por encima de la compra al contado. Al 3,5 %, el inversor gana un 5,39 % sobre su dinero, frente al 4,17 % sin préstamo.
2. La deuda cara la hunde. Al 5,5 %, el rendimiento sobre el dinero baja al 1,71 %, muy por debajo de lo que rinde el inmueble sin apalancamiento.
3. Un préstamo con amortización reduce la rentabilidad sobre capital porque el capital forma parte de la cuota. Ese dinero no se pierde, como verás a continuación.

Reproduce estas cifras, o prueba tu operación, con la calculadora de rentabilidad del alquiler, y ver cómo se reparten las cuotas del préstamo con amortización entre intereses y capital en el simulador de hipoteca.

Cuándo ayuda el apalancamiento y cuándo perjudica

El apalancamiento ayuda cuando el tipo de interés del préstamo es inferior a la rentabilidad sin apalancamiento del inmueble. En este ejemplo, la rentabilidad al contado es 10.800 € / 259.200 € = 4,17 %. Financiarte con solo intereses por debajo de aproximadamente el 4,17 % eleva tu rentabilidad sobre capital; hacerlo por encima la reduce.

Es el llamado apalancamiento positivo y negativo. Hay quien compara con el cap rate, una aproximación razonable, pero al incluir los gastos de compraventa el tipo de equilibrio real queda algo por debajo del cap rate, como aquí.

El apalancamiento negativo no convierte automáticamente una operación en mala. Puedes financiarte igualmente porque esperas revalorización, quieres liquidez para otros usos o piensas refinanciar. Pero pagas por el dinero más de lo que el inmueble rinde con él. Nuestra guía sobre qué es una buena rentabilidad del alquiler muestra una comprobación sencilla del punto de equilibrio para préstamos de solo intereses y con amortización.

Capital amortizado y rentabilidad total

Con el préstamo con amortización, las cuotas del año, unos 10.090 €, incluyen aproximadamente 4.300 € de capital. La rentabilidad sobre capital lo trata todo como salida. Una cifra más amplia, a veces llamada rentabilidad de la inversión del primer año, suma el patrimonio que has generado:

(Flujo de caja + capital amortizado) / dinero invertido = (710 € + 4.300 €) / 91.200 € = aprox. 5,5 %

Queda cerca del escenario de solo intereses, porque ambos préstamos cuestan casi lo mismo en intereses el primer año. La diferencia es que el inversor con solo intereses se queda el dinero ahora, mientras que el de la hipoteca con amortización se lo queda en forma de menos deuda. Qué es mejor depende de tus objetivos y de tu necesidad de ingresos mensuales; consulta hipoteca de solo intereses vs con amortización para ver las ventajas e inconvenientes y cómo funciona la amortización de una hipoteca para ver cómo crece cada año la parte de capital.

Usar el cap rate para estimar el valor

Como el cap rate relaciona ingresos y precio, puedes despejar la fórmula:

Valor = NOI / cap rate

Si los compradores de tu mercado esperan un cap rate de alrededor del 4,5 % en inmuebles similares, un piso con 10.800 € de NOI se valoraría en unos 240.000 €. Si el cap rate esperado fuera del 5 %, los mismos ingresos valdrían 216.000 €.

Dos advertencias:

• En muchos mercados residenciales se habla de rentabilidades o del PER y no de cap rates, y los precios los marcan tanto quienes compran para vivir como los inversores. Este método es una comprobación cruzada, no una tasación.
• Pequeños cambios en el cap rate mueven mucho el valor. No te fíes de un cap rate de mercado si no sabes exactamente cómo se ha calculado.

¿Qué métrica deberías usar?

• Para filtrar anuncios: el cap rate (o la rentabilidad neta) compara inmuebles de forma justa, al margen de la financiación de cada comprador.
• Para comparar ofertas de hipoteca: la rentabilidad sobre capital muestra cómo cambian tu rendimiento la entrada, el tipo de interés y el tipo de préstamo.
• Para decidir si financiarte más o menos: compara la rentabilidad sobre capital con distintos niveles de LTV. Nuestra guía del LTV de la hipoteca explicado explica los riesgos de endeudarte más.
• Para el presupuesto mensual: ninguna de las dos; mira el flujo de caja de un piso de alquiler mes a mes.
• Para una decisión a largo plazo: combina ambas con una hipótesis prudente de revalorización, impuestos y gastos de venta, idealmente con la ayuda de un asesor fiscal.

Errores frecuentes

• Meter las cuotas de la hipoteca en el NOI. Convierte el cap rate en un híbrido sin sentido. Deja la financiación fuera del NOI.
• Olvidar los gastos de compraventa en el dinero invertido. Tu desembolso es mayor que la entrada.
• Usar la renta anunciada. Ambas métricas dependen de lo buenas que sean tus estimaciones de renta y gastos.
• Tomar la rentabilidad sobre capital del primer año como permanente. Las rentas, los gastos y los tipos cambian, sobre todo cuando termina un tipo fijo.
• Comparar cap rates calculados de forma distinta. Unos incluyen la gestión o una previsión por periodo vacío y otros no. Pregunta qué incluye el NOI.
• Ignorar el riesgo. Más rentabilidad sobre capital gracias a mucha deuda también significa un colchón más fino.

Conclusiones clave

• Cap rate = NOI / precio. Describe el inmueble e ignora la financiación.
• Rentabilidad sobre capital = flujo de caja tras la hipoteca / dinero invertido. Describe tu dinero.
• Financiarte por debajo de la rentabilidad sin apalancamiento del inmueble eleva la rentabilidad sobre capital; hacerlo por encima la reduce.
• Los préstamos con amortización reducen la rentabilidad sobre capital pero generan patrimonio; síguelo aparte.
• Usa ambas, junto con una previsión del flujo de caja y unas hipótesis realistas.

Para ver cómo encajan estas métricas en el conjunto, consulta nuestra guía para invertir en vivienda para alquilar y, para las fórmulas de rentabilidad en sí, cómo calcular la rentabilidad del alquiler.