Prêt in fine ou prêt amortissable : lequel choisir ?

La différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable tient à ce que couvre votre mensualité. Avec un prêt amortissable, chaque échéance paie les intérêts et rembourse progressivement le capital : vous ne devez plus rien à la fin. Avec un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts, la mensualité est plus faible, et la totalité du capital reste due au terme du prêt.

Aucune formule n'est meilleure par principe. Le in fine offre des mensualités plus basses et plus de souplesse, au prix d'intérêts plus élevés et d'une grosse somme à rembourser plus tard. Le prêt amortissable coûte plus cher chaque mois, mais réduit régulièrement la dette et le risque. Les chiffres ci-dessous rendent ce compromis concret.

Les exemples utilisent un taux hypothétique de 4 % par an : une illustration, pas un taux de marché.

Comment fonctionne chaque type de prêt

Le prêt amortissable

La banque fixe une mensualité constante grâce à la formule d'annuité, de sorte que le capital restant dû atteigne zéro à la fin de la durée. Les premières échéances sont surtout des intérêts, les dernières surtout du capital. Pour le détail, voir l'amortissement d'un prêt immobilier.

Le prêt in fine

La mensualité se calcule simplement :

Mensualité = capital emprunté × taux annuel ÷ 12

Le capital restant dû ne bouge jamais (sauf remboursement anticipé). À l'échéance, vous remboursez la totalité en une seule fois, selon la stratégie convenue avec la banque.

Le prêt mixte

Certaines banques permettent de scinder le financement : une partie amortissable, une partie in fine. Une solution intermédiaire, utile si aucune formule pure ne vous convient.

Prêt in fine vs prêt amortissable : 200 000 € sur 25 ans

Emprunt de 200 000 €, durée 25 ans, taux fixe hypothétique de 4 % sur toute la durée :

	Amortissable	In fine	Mixte (50/50)
Mensualité	1 055,67 €	666,67 €	861,17 €
Échéances par an	12 668 €	8 000 €	10 334 €
Total des intérêts sur 25 ans	116 702 €	200 000 €	158 351 €
Capital restant dû à la fin	0 €	200 000 €	100 000 €

Comment ces chiffres sont calculés :

• Amortissable : la formule d'annuité M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), avec i = 0,04 ÷ 12 et n = 300, donne 1 055,67 €.
• In fine : 200 000 € × 0,04 ÷ 12 = 666,67 €. Sur 300 mois, cela représente 200 000 € d'intérêts, et les 200 000 € empruntés restent dus.
• Mixte : 100 000 € in fine (333,33 €) plus 100 000 € amortissables (527,84 €) = 861,17 € par mois.

L'emprunteur in fine paie 389 € de moins par mois mais, après 25 ans, il a versé environ 83 000 € d'intérêts de plus et doit encore la totalité du capital. Testez vos propres chiffres avec le simulateur de prêt immobilier, qui gère les deux types de prêt.

L'argument « placer la différence »

Argument classique du in fine : prendre la mensualité basse, placer les 389 € économisés chaque mois et rembourser le prêt avec ce capital. Tout dépend du rendement après frais et impôts, comparé au taux du crédit.

Placement de 389,01 € par mois pendant 25 ans, à des rendements nets constants hypothétiques :

Rendement net hypothétique	Capital après 25 ans	Par rapport aux 200 000 € dus
3 %	environ 173 500 €	il manque environ 26 500 €
4 % (égal au taux du prêt)	environ 200 000 €	tout juste suffisant
5 %	environ 231 700 €	excédent d'environ 31 700 €

Ce n'est pas un hasard : à rendement net égal au taux du prêt, les deux approches se valent exactement. Le prêt in fine combiné à un placement ne gagne que si vous obtenez durablement plus que le taux du crédit après frais et impôts, et que vous ne puisez jamais dans ce capital. Or les rendements réels varient, peuvent être négatifs plusieurs années et chuter juste avant l'échéance. Les intérêts du prêt, eux, sont certains.

Pour un bien locatif, le « placement » est souvent le bien lui-même : le plan consiste à revendre ou à refinancer à l'échéance. Cela suppose que le bien garde sa valeur et que les banques prêtent encore à ce moment-là, ce qui n'est pas garanti.

Le cash-flow mensuel d'un bien locatif

Pour un investisseur, l'écart de mensualité change la donne. Supposons un bien loué 1 200 € par mois, avec des charges d'exploitation (gestion locative, assurance, entretien, charges non récupérables, provision pour vacance locative) de 400 € par mois en moyenne. Il reste 800 € avant financement.

	Amortissable	In fine
Loyer moins charges	800 €	800 €
Mensualité	1 056 €	667 €
Cash-flow mensuel	−256 €	+133 €
Capital remboursé le premier mois	389 €	0 €

En amortissable, vous complétez de 256 € par mois de votre poche, mais 389 € de la mensualité constituent du patrimoine. En in fine, le bien s'autofinance, mais votre dette reste identique. Les deux positions se défendent ; l'essentiel est de savoir où vous en êtes. L'article sur le cash-flow d'un investissement locatif approfondit le sujet, et le calcul de rendement locatif affiche le cash-flow mensuel avec vos propres chiffres.

Sensibilité à une hausse des taux

Si votre taux est variable ou si votre période de taux fixe se termine, les échéances sont recalculées. En pourcentage, la mensualité d'un prêt in fine réagit plus fortement, car elle n'est composée que d'intérêts.

Taux hypothétique	Amortissable (25 ans)	In fine
4 %	1 055,67 €	666,67 €
6 %	1 288,60 €	1 000,00 €
Hausse	+22 %	+50 %

Un cash-flow à peine positif en in fine peut vite devenir négatif. Testez votre plan avec des taux nettement plus élevés avant de vous engager.

Avantages et inconvénients en un coup d'œil

Prêt amortissable

• La dette tombe à zéro à la fin du prêt.
• Coût total des intérêts plus faible, à taux et durée identiques.
• Votre ratio LTV baisse chaque mois, ce qui peut faciliter un refinancement. Voir le ratio LTV d'un prêt immobilier.
• Mensualité plus élevée, qui réduit le cash-flow et peut alourdir votre taux d'endettement.

Prêt in fine

• Mensualité plus faible et meilleur cash-flow mensuel.
• Plus de souplesse pour garder une réserve de trésorerie ou investir ailleurs.
• Coût total des intérêts plus élevé, et la totalité du capital est due à l'échéance.
• Votre patrimoine net dépend entièrement de la valeur du bien et de votre épargne à côté.
• Les banques exigent généralement une stratégie de remboursement crédible, et certaines limitent le in fine pour la résidence principale. Les règles et l'offre varient selon le pays et l'établissement.

Quand chaque option est pertinente

Le prêt amortissable est généralement le choix par défaut pour la résidence principale, pour toute personne sans plan de sortie clair et solide, et pour les investisseurs qui veulent voir leur dette diminuer et réduire leur risque à l'approche de la retraite.

Le prêt in fine peut convenir à des investisseurs expérimentés qui utilisent le crédit comme un levier de long terme, disposent d'une réserve de trésorerie confortable, ont une sortie réaliste (revente, refinancement ou épargne) et acceptent un risque plus élevé. Il sert aussi pour des détentions courtes, où peu de capital serait remboursé de toute façon.

Le prêt mixte convient aux emprunteurs qui veulent réduire une partie de leur dette tout en gardant des mensualités supportables.

Quel que soit votre choix, consultez un courtier qualifié. La réglementation, les critères des banques et la fiscalité des intérêts d'emprunt pour les bailleurs diffèrent fortement d'un pays à l'autre ; un conseiller fiscal peut vous expliquer le traitement des intérêts et du capital dans votre situation.

Erreurs fréquentes

• Choisir le in fine uniquement pour pouvoir acheter. Si vous ne pouvez financer le bien qu'en in fine, vous risquez de ne pas pouvoir rembourser le capital à l'échéance non plus.
• Ne pas formaliser de plan de remboursement. « Je revendrai » ou « je refinancerai » n'est un plan que si les chiffres tiennent aussi dans un marché moins favorable.
• Supposer que les placements battront le taux du prêt. C'est possible, mais l'écart doit couvrir les frais, les impôts et les mauvaises années.
• Dépenser l'économie mensuelle. L'avantage du in fine disparaît si la différence n'est ni épargnée ni utilisée de façon productive.
• Ignorer la hausse des taux. En pourcentage, les mensualités in fine augmentent plus vite quand les taux montent.
• Oublier de réévaluer. Revoyez votre choix à la fin de votre période de taux fixe, lorsque vos revenus changent ou que la valeur du bien évolue.

À retenir

• Prêt amortissable : mensualité plus élevée, intérêts totaux plus faibles, dette nulle à la fin.
• Prêt in fine : mensualité plus faible, intérêts totaux plus élevés, totalité du capital due à la fin.
• Dans l'exemple, le in fine économise 389 € par mois mais coûte environ 83 000 € d'intérêts de plus et laisse 200 000 € à rembourser.
• Placer la différence n'est gagnant que si votre rendement net dépasse durablement le taux du prêt.
• Pour un investisseur, le in fine améliore le cash-flow mais fait reposer toute la constitution de patrimoine sur la valeur du bien. Simulez les deux scénarios avec le simulateur de prêt immobilier et lisez notre guide de l'investissement locatif avant de décider.