Endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen im Vergleich

Der Unterschied zwischen endfälligem Darlehen und Annuitätendarlehen liegt darin, was Ihre Monatsrate abdeckt. Beim Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen) enthält jede Rate Zinsen und Tilgung, sodass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie ausschließlich Zinsen: Die Rate ist niedriger, aber der gesamte Darlehensbetrag steht am Laufzeitende noch offen.

Keine der beiden Varianten ist automatisch besser. Das endfällige Darlehen bringt niedrigere Monatskosten und mehr Flexibilität, erkauft durch höhere Gesamtzinsen und eine hohe Einmalzahlung am Ende. Das Annuitätendarlehen kostet monatlich mehr, baut aber stetig Schulden und damit Risiko ab. Die folgenden Zahlen machen diesen Zielkonflikt greifbar.

Alle Beispiele rechnen in Euro mit einem angenommenen Zinssatz von 4 % pro Jahr. Das ist eine Illustration und kein aktueller Marktzins; die Rechnung funktioniert mit jedem Zinssatz und in jeder Währung gleich.

So funktionieren die beiden Darlehensarten

Annuitätendarlehen

Die Bank legt mithilfe der Annuitätenformel eine gleichbleibende Monatsrate fest, sodass die Restschuld am Ende der Laufzeit bei null liegt. Anfangs besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, später überwiegend aus Tilgung. Wie das im Detail funktioniert, lesen Sie im Beitrag Tilgung beim Annuitätendarlehen erklärt.

Endfälliges Darlehen

Die Monatsrate berechnet sich ganz einfach:

Monatsrate = Darlehensbetrag × Jahreszins ÷ 12

Die Restschuld verändert sich nicht (es sei denn, Sie leisten Sondertilgungen). Am Ende der Laufzeit zahlen Sie den gesamten Betrag auf einmal zurück, und zwar über die Rückzahlungsstrategie, die Sie mit der Bank vereinbart haben.

Kombination aus beiden

Manche Banken erlauben eine Aufteilung: Ein Teil des Darlehens wird als Annuitätendarlehen getilgt, der andere Teil läuft endfällig. Diese Mischform liegt zwischen den beiden Extremen und ist eine Überlegung wert, wenn keine der reinen Varianten zu Ihnen passt.

Endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen: 200.000 € über 25 Jahre

Darlehen über 200.000 €, Laufzeit 25 Jahre, angenommener Festzins von 4 % über die gesamte Laufzeit:

	Annuitätendarlehen	Endfälliges Darlehen	Kombination (50/50)
Monatsrate	1.055,67 €	666,67 €	861,17 €
Zahlungen pro Jahr	12.668 €	8.000 €	10.334 €
Zinsen über 25 Jahre	116.702 €	200.000 €	158.351 €
Restschuld am Ende	0 €	200.000 €	100.000 €

So kommen diese Werte zustande:

• Annuitätendarlehen: Die Annuitätenformel M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) mit i = 0,04 ÷ 12 und n = 300 ergibt 1.055,67 €.
• Endfälliges Darlehen: 200.000 € × 0,04 ÷ 12 = 666,67 €. Über 300 Monate sind das 200.000 € Zinsen, und das Darlehen über 200.000 € ist trotzdem noch offen.
• Kombination: 100.000 € endfällig (333,33 €) plus 100.000 € als Annuitätendarlehen (527,84 €) ergibt 861,17 € im Monat.

Wer endfällig finanziert, zahlt monatlich 389 € weniger, hat nach 25 Jahren aber rund 83.000 € mehr Zinsen gezahlt und schuldet noch immer das volle Darlehen. Ihre eigenen Zahlen können Sie im Tilgungsrechner durchspielen, der sowohl Annuitäten- als auch endfällige Darlehen abbildet.

Das Argument „Differenz anlegen“

Ein häufiges Argument für das endfällige Darlehen lautet: Sie nehmen die niedrigere Rate, legen die eingesparten 389 € pro Monat an und tilgen das Darlehen am Ende aus diesem Vermögen. Ob das aufgeht, hängt davon ab, welche Rendite Sie nach Kosten und Steuern erzielen – verglichen mit dem Darlehenszins.

Monatlich 389,01 € über 25 Jahre angelegt, bei angenommener konstanter Nettorendite:

Angenommene Nettorendite	Vermögen nach 25 Jahren	Verglichen mit 200.000 € Schuld
3 %	rund 173.500 €	rund 26.500 € zu wenig
4 % (gleich dem Darlehenszins)	rund 200.000 €	genau ausreichend
5 %	rund 231.700 €	rund 31.700 € Überschuss

Das ist kein Zufall. Entspricht Ihre Nettorendite genau dem Darlehenszins, führen beide Wege zum selben Ergebnis. Die Kombination aus endfälligem Darlehen und Geldanlage lohnt sich nur, wenn Sie nach Gebühren und Steuern verlässlich mehr verdienen als den Darlehenszins und das angesparte Vermögen nie antasten. Reale Renditen sind nicht konstant, können über Jahre negativ sein und ausgerechnet kurz vor Fälligkeit des Darlehens einbrechen. Die Darlehenszinsen dagegen stehen fest.

Bei einer vermieteten Immobilie ist die „Geldanlage“ oft die Immobilie selbst: Der Plan lautet, am Ende zu verkaufen oder anschlusszufinanzieren. Das funktioniert, wenn die Immobilie ihren Wert hält und Banken zu diesem Zeitpunkt noch passende Darlehen anbieten. Beides ist nicht garantiert.

Monatlicher Cashflow einer vermieteten Immobilie

Für Vermieter verändert die monatliche Differenz das Bild erheblich. Angenommen, eine Wohnung bringt 1.200 € Miete im Monat, und die laufenden Kosten (Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Pauschale für Leerstand) liegen im Schnitt bei 400 € im Monat. Vor Finanzierung bleiben also 800 €.

	Annuitätendarlehen	Endfälliges Darlehen
Miete abzüglich laufender Kosten	800 €	800 €
Darlehensrate	1.056 €	667 €
Monatlicher Cashflow	−256 €	+133 €
Getilgt im ersten Monat	389 €	0 €

Mit dem Annuitätendarlehen schießen Sie monatlich 256 € aus eigener Tasche zu, bauen aber mit 389 € der Rate Eigenkapital auf. Mit dem endfälligen Darlehen trägt sich die Immobilie selbst, doch Ihre Schuld bleibt unverändert. Beide Positionen sind legitim; entscheidend ist, dass Sie wissen, in welcher Sie sich befinden. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zum Cashflow einer vermieteten Immobilie, und der Mietrendite-Rechner zeigt Ihnen den monatlichen Cashflow für Ihre eigenen Zahlen.

Wie empfindlich reagieren die Raten auf steigende Zinsen?

Ist Ihr Zins variabel oder läuft die Zinsbindung aus, wird die Rate neu berechnet. Endfällige Darlehen reagieren prozentual stärker, weil die gesamte Rate aus Zinsen besteht.

Angenommener Zins	Annuitätendarlehen (25 Jahre)	Endfälliges Darlehen
4 %	1.055,67 €	666,67 €
6 %	1.288,60 €	1.000,00 €
Anstieg	+22 %	+50 %

Ein Vermieter, dessen Cashflow mit endfälligem Darlehen nur knapp positiv ist, kann so schnell ins Minus rutschen. Prüfen Sie Ihre Planung mit einem Stresstest bei deutlich höheren Zinsen, bevor Sie sich festlegen.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Annuitätendarlehen

• Die Schuld sinkt bis zum Laufzeitende auf null.
• Geringere Gesamtzinsen bei gleichem Zins und gleicher Laufzeit.
• Ihr Beleihungsauslauf sinkt jeden Monat, was bei einer Anschlussfinanzierung helfen kann. Mehr dazu im Beitrag Beleihungsauslauf (LTV) erklärt.
• Höhere Monatsrate, die den Cashflow schmälert und die Kreditwürdigkeitsprüfung erschweren kann.

Endfälliges Darlehen

• Niedrigere Monatsrate und stärkerer monatlicher Cashflow.
• Mehr Spielraum, um Liquiditätsreserven zu halten oder anderweitig zu investieren.
• Höhere Gesamtzinsen, und das gesamte Darlehen wird am Ende fällig.
• Ihr Eigenkapital hängt vollständig vom Immobilienwert und separaten Ersparnissen ab.
• Banken verlangen in der Regel eine glaubwürdige Rückzahlungsstrategie, und für Selbstnutzer schränken manche endfällige Darlehen ein. Regeln und Angebot unterscheiden sich je nach Land und Bank.

Wann welche Variante sinnvoll ist

Das Annuitätendarlehen ist meist die Standardwahl für die selbst genutzte Immobilie, für alle ohne klare und robuste Ausstiegsstrategie und für Investoren, die ihre Schulden im Zeitverlauf abbauen und das Risiko bis zum Ruhestand verringern möchten.

Ein endfälliges Darlehen kann für erfahrene Investoren sinnvoll sein, die den Kredit bewusst als langfristigen Hebel einsetzen, solide Liquiditätsreserven halten, einen realistischen Ausstieg haben (Verkauf, Anschlussfinanzierung oder Ersparnisse) und wissen, dass sie mehr Risiko eingehen. Auch bei kurzen Haltedauern, in denen ohnehin kaum getilgt würde, kommt es zum Einsatz.

Die Kombination eignet sich für Kreditnehmer, die einen Teil der Schulden abbauen und die Raten trotzdem tragbar halten möchten.

Wofür Sie sich auch entscheiden: Besprechen Sie es mit einer qualifizierten Finanzierungsberatung. Regulierung, Vergabekriterien der Banken und die steuerliche Behandlung von Darlehenszinsen bei Vermietern unterscheiden sich von Land zu Land erheblich; eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater kann Ihnen erklären, wie Zinsen und Tilgung in Ihrem Fall behandelt werden.

Häufige Fehler

• Endfällig finanzieren, nur weil es sonst nicht reicht. Wenn Sie sich die Immobilie nur mit einem endfälligen Darlehen leisten können, können Sie sich die Schuld am Ende möglicherweise ebenfalls nicht leisten.
• Kein schriftlicher Rückzahlungsplan. „Ich verkaufe“ oder „Ich schulde um“ ist nur dann ein Plan, wenn die Zahlen auch in einem schwächeren Markt noch aufgehen.
• Darauf vertrauen, dass die Anlagerendite den Darlehenszins schlägt. Das kann klappen, aber der Abstand muss Gebühren, Steuern und schlechte Jahre abdecken.
• Die monatliche Ersparnis ausgeben. Der Vorteil des endfälligen Darlehens verpufft, wenn die Differenz nicht gespart oder sinnvoll eingesetzt wird.
• Steigende Zinsen ignorieren. Endfällige Raten steigen bei Zinserhöhungen prozentual schneller.
• Die Entscheidung nie überprüfen. Prüfen Sie sie erneut, wenn die Zinsbindung endet, sich Ihr Einkommen ändert oder der Immobilienwert sich bewegt.

Das Wichtigste in Kürze

• Annuitätendarlehen: höhere Monatsrate, geringere Gesamtzinsen, keine Restschuld am Ende.
• Endfälliges Darlehen: niedrigere Monatsrate, höhere Gesamtzinsen, volle Restschuld am Ende.
• Im Beispiel spart das endfällige Darlehen 389 € im Monat, kostet aber rund 83.000 € mehr Zinsen und hinterlässt 200.000 € Schulden.
• Die Differenz anzulegen lohnt sich nur, wenn Ihre Nettorendite den Darlehenszins dauerhaft übertrifft.
• Für Vermieter verbessert das endfällige Darlehen den Cashflow, verlagert aber den gesamten Vermögenszuwachs auf die Wertentwicklung der Immobilie. Spielen Sie beide Szenarien im Tilgungsrechner durch und lesen Sie den Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage, bevor Sie entscheiden.