Miete erhöhen: Ablauf, Fristen und Mieterhöhungsschreiben

Um die Miete zu erhöhen, prüfen Sie zuerst, ob Ihr Mietvertrag und das örtliche Recht eine Erhöhung zulassen. Dann ermitteln Sie anhand von Vergleichsmieten und Ihren Kosten einen fairen neuen Betrag und teilen ihn dem Mieter schließlich schriftlich mit, unter Einhaltung der vorgeschriebenen Frist und Form. Wenn Sie den Grund erklären und mehr Vorlauf als vorgeschrieben geben, wird die Erhöhung meist leichter akzeptiert. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie Sie die Miete erhöhen, mit Rechenbeispiel, Aufbau eines Mieterhöhungsschreibens und den Fehlern, die Sie vermeiden sollten.

Die Regeln zur Mieterhöhung gehören zu den am stärksten regulierten Bereichen der Vermietung und unterscheiden sich deutlich zwischen Ländern, Regionen und Vertragsarten. In Deutschland spielen etwa Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze eine Rolle. Nutzen Sie diesen Ratgeber als allgemeinen Ablauf und prüfen Sie die örtlichen Vorschriften oder fragen Sie einen Rechtsanwalt, bevor Sie handeln.

Schritt 1: Prüfen Sie, ob Sie die Miete überhaupt erhöhen dürfen

Bevor Sie über einen Betrag nachdenken, klären Sie, was erlaubt ist. Achten Sie auf drei Dinge.

Ihr Mietvertrag. Enthält er eine Klausel zur Mietanpassung, eine Indexklausel oder eine vereinbarte Staffel künftiger Erhöhungen? Ist das Mietverhältnis befristet oder unbefristet? Vielerorts lässt sich eine für eine feste Laufzeit vereinbarte Miete während dieser Zeit nicht ändern, es sei denn, der Vertrag sieht es vor oder der Mieter stimmt zu.

Das örtliche Recht. Je nach Lage der Immobilie können Regeln gelten zu:

• wie oft die Miete erhöht werden darf, etwa nicht mehr als einmal innerhalb eines bestimmten Zeitraums
• um wie viel sie steigen darf, zum Beispiel durch Obergrenzen, Grenzen in Bezug auf einen Index oder auf örtliche Vergleichsmieten
• welche Form die Mitteilung haben und wie sie zugestellt werden muss
• wie lang die Frist sein muss
• was der Mieter tun kann, wenn er nicht einverstanden ist

Besondere Regeln für die Immobilie. Für manche Objekte gelten zusätzliche Vorschriften, etwa für öffentlich geförderten oder preisgebundenen Wohnraum. Wenn etwas unklar ist, fragen Sie einen örtlichen Rechtsanwalt oder einen Haus- und Grundbesitzerverein.

Schritt 2: Wählen Sie die Art der Erhöhung

Es gibt drei gängige Wege, die Miete zu erhöhen. Die Tabelle zeigt den Vergleich.

Methode	So funktioniert es	Vorteile	Nachteile
Marktorientierte Erhöhung	Sie schlagen eine neue Miete auf Basis vergleichbarer Wohnungen vor	Hält die Miete auf Marktniveau	Erfordert Belege und Verhandlung; oft stärker reguliert
Fest vereinbarte oder gestaffelte Erhöhung (Staffelmiete)	Der Vertrag legt künftige Erhöhungen im Voraus fest, etwa einen festen Betrag pro Jahr	Für beide Seiten planbar	Kann sich mit der Zeit vom Markt oder den Kosten entfernen
Indexierte Erhöhung (Indexmiete)	Die Miete folgt einem Preisindex wie dem Verbraucherpreisindex	Objektiv und transparent	Kann in Phasen hoher Inflation stark steigen; die Formel muss stimmen

Enthält Ihr Vertrag eine Indexklausel, folgt die Erhöhung einer Formel statt einer Verhandlung. Der Ratgeber Indexmiete berechnen erklärt genau, wie Sie dabei vorgehen.

Schritt 3: Ermitteln Sie eine faire neue Miete

Bei einer marktorientierten Erhöhung sollte Ihr Betrag auf Belegen beruhen, nicht auf einer runden Zahl, die sich gut anfühlt.

1. Sammeln Sie Vergleichswohnungen. Betrachten Sie aktuell inserierte und kürzlich vermietete Wohnungen in der Nähe mit ähnlicher Größe, ähnlichem Zustand, ähnlicher Ausstattung und Lage. Bewahren Sie Screenshots oder Notizen mit Datum auf.
2. Berücksichtigen Sie Unterschiede. Eine frisch renovierte Wohnung mit Balkon ist nicht direkt mit einer älteren ohne Balkon vergleichbar.
3. Prüfen Sie Ihre Kosten. Sind Versicherung, Hausgeld, Finanzierung oder Instandhaltung teurer geworden? Der Cashflow Ihrer vermieteten Immobilie zeigt Ihnen, wie viel Spielraum Sie haben.
4. Denken Sie an den Mieter. Ein zuverlässiger, langjähriger Mieter hat einen echten Wert. Ihn zu verlieren, kann mehr kosten, als eine moderate Erhöhung einbringt.
5. Gleichen Sie mit den gesetzlichen Grenzen ab, die an Ihrem Ort gelten.

Rechenbeispiel: Was bringt die Erhöhung wirklich?

Ihr Mieter zahlt 1.000 € im Monat. Vergleichswohnungen legen nahe, dass 1.080 € erzielbar sind, eine Erhöhung um 8 %.

• Erhöhung pro Monat: 1.080 € − 1.000 € = 80 €
• Erhöhung pro Jahr: 80 € × 12 = 960 €

Vergleichen Sie das nun mit den Kosten, wenn der Mieter auszieht. Angenommen, er zieht wegen der Erhöhung aus, die Wohnung steht einen Monat leer, und Sie geben 400 € für Reinigung, kleinere Reparaturen und Inserate aus.

• Einnahmen im ersten Jahr mit neuem Mieter zu 1.080 €: 11 Monate × 1.080 € = 11.880 €
• Abzüglich Kosten der Wiedervermietung: 11.880 € − 400 € = 11.480 €
• Einnahmen im ersten Jahr, wenn der bisherige Mieter zur alten Miete bleibt: 12 × 1.000 € = 12.000 €

Treibt die Erhöhung den Mieter aus der Wohnung, stehen Sie am Ende des ersten Jahres um 12.000 € − 11.480 € = 520 € schlechter da, als wenn Sie die Miete unverändert gelassen hätten. Eine geringere Erhöhung, etwa auf 1.040 €, bringt 480 € im Jahr und führt seltener zu einem Auszug.

Option	Neue Miete	Mehr pro Jahr	Risiko, dass der Mieter auszieht
Keine Erhöhung	1.000 €	0 €	Am niedrigsten
Moderate Erhöhung (4 %)	1.040 €	480 €	Niedriger
Erhöhung auf Marktniveau (8 %)	1.080 €	960 €	Höher

Das heißt nicht, dass Sie nie auf Marktniveau erhöhen sollten. Es heißt, dass Sie die Mehreinnahmen gegen die realistische Wahrscheinlichkeit und die Kosten eines Leerstands abwägen sollten. Der Mieterhöhungsrechner zeigt für jeden Prozentsatz die neue Miete und den monatlichen und jährlichen Unterschied. Die Rechnung funktioniert in jeder Währung.

Schritt 4: Wählen Sie den richtigen Zeitpunkt

• Orientieren Sie sich am Jahrestag des Vertrags oder am Verlängerungstermin, wo das möglich ist. Viele Verträge und örtliche Regeln sehen Überprüfungen zu festen Zeitpunkten vor.
• Geben Sie mehr Vorlauf als gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie können. So hat der Mieter Zeit, sein Budget anzupassen, und die Erhöhung wirkt weniger überraschend.
• Verbinden Sie die Erhöhung nicht mit anderen schlechten Nachrichten, etwa einem Mangel aus einer Begehung oder der Ankündigung größerer Bauarbeiten.
• Überprüfen Sie regelmäßig. Kleine, regelmäßige Erhöhungen werden in der Regel leichter akzeptiert als ein großer Sprung nach vielen Jahren ohne Veränderung, und sie halten Ihre Miete näher an Ihren Kosten.

Schritt 5: Teilen Sie die Erhöhung mit

Die meisten Streitigkeiten um Mieterhöhungen drehen sich darum, wie die Änderung kommuniziert wurde, nicht um den Betrag selbst. Ein gutes Mieterhöhungsschreiben ist klar, höflich und vollständig.

Was ein Mieterhöhungsschreiben enthalten sollte

• Namen der Mieter und Adresse der Immobilie
• Die bisherige und die neue Miete sowie die Differenz pro Monat
• Das Datum, ab dem die neue Miete gilt
• Die rechtliche oder vertragliche Grundlage, etwa eine Anpassungsklausel, eine Indexklausel oder ein gesetzliches Verfahren
• Eine kurze, sachliche Begründung: Vergleichsmieten, Indexentwicklung oder gestiegene Kosten
• Bei einer indexierten Erhöhung die Berechnung
• Wie und bis wann der Mieter Fragen stellen oder antworten kann
• Ihren Namen, Ihre Unterschrift und das Datum

Halten Sie die Form ein, die Ihre örtlichen Regeln verlangen. Manche Rechtsordnungen schreiben ein bestimmtes Muster oder einen bestimmten Zustellweg vor, und eine Mitteilung in falscher Form kann unwirksam sein.

Beispieltext

Ein kurzer, neutraler Absatz wirkt am besten, zum Beispiel:

„Gemäß § 5 unseres Mietvertrags überprüfe ich die Miete zum 1. März. Die aktuelle Miete beträgt 1.000 € pro Monat. Auf Grundlage vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung und gestiegener Gebäudekosten beträgt die neue Miete 1.040 € pro Monat, also 40 € mehr. Bitte melden Sie sich bis zum 1. Februar, falls Sie Fragen haben.“

Passen Sie den Text an Ihren Vertrag und die örtlichen Anforderungen an. Lassen Sie Ihre Vorlage von einem Rechtsanwalt prüfen, wenn Sie unsicher sind.

Schritt 6: Gehen Sie mit der Antwort um

Stimmt der Mieter zu, bestätigen Sie das schriftlich, aktualisieren Sie Ihre Unterlagen und stimmen Sie mit ihm die Änderung des Dauerauftrags oder Verwendungszwecks ab.

Hinterfragt der Mieter die Erhöhung, legen Sie Ihre Belege offen: die Vergleichswohnungen, die Indexberechnung oder die Kostenänderungen. Hören Sie sich seine Bedenken an. Möglich ist etwa eine gestaffelte Erhöhung, zum Beispiel die Hälfte jetzt und die andere Hälfte in sechs Monaten, oder ein geringerer Betrag im Gegenzug für eine längere Bindung.

Lehnt der Mieter ab, üben Sie keinen Druck aus, drohen Sie nicht und halten Sie keine Reparaturen zurück. Wie es weitergeht, bestimmt das örtliche Recht; in manchen Ländern müssen Sie sich an eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht wenden, in anderen kann der Mieter die Erhöhung anfechten. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eskalieren.

Miete rechtssicher erhöhen: Prüfliste vor dem Versand

Gehen Sie diese Liste durch, bevor Sie ein Mieterhöhungsschreiben verschicken:

• Der Mietvertrag erlaubt zu diesem Zeitpunkt eine Erhöhung
• Die Erhöhung hält gesetzliche Obergrenzen, Fristen zwischen Erhöhungen und Indexregeln ein
• Die Frist erfüllt oder übertrifft das gesetzliche Minimum
• Das Schreiben hat die vorgeschriebene Form und wird auf dem vorgeschriebenen Weg zugestellt
• Die Berechnung ist korrekt und klar dargestellt
• Sie haben Kopien Ihrer Belege und des Schreibens aufbewahrt
• Sie haben die Erhöhung nicht zur Bedingung für Reparaturen gemacht, zu denen Sie ohnehin verpflichtet sind

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

• Die Annahme, Sie könnten die Miete jederzeit erhöhen. Viele Verträge und Rechtsordnungen schränken den Zeitpunkt ein.
• Nur mündliche Ankündigung. Ohne schriftliche Mitteilung haben Sie unter Umständen keine wirksame Erhöhung.
• Zu kurze Frist oder ein Schreiben in falscher Form.
• Keine Belege für einen marktorientierten Betrag.
• Große Sprünge nach Jahren ohne Änderung, die eher auf Widerstand stoßen oder zum Auszug führen.
• Leerstandskosten ignorieren, wenn Sie den Betrag festlegen.
• Vergeltungserhöhungen nach Mängelbeschwerden eines Mieters, die vielerorts unzulässig sind und überall das Vertrauen zerstören.
• Rechenfehler, vor allem bei indexierten Erhöhungen.

Wo die Mietüberprüfung in Ihre Verwaltungsroutine passt

Die Mietüberprüfung ist ein Teil eines jährlichen Zyklus, zu dem auch Versicherungsverlängerung, Instandhaltungsplanung und die Kontrolle Ihrer Finanzen gehören. Unser Ratgeber Mietimmobilie verwalten beschreibt diesen Zyklus. Auch die richtige Ausgangsmiete zählt: Eine sorgfältige Auswahl, wie sie die Checkliste zur Mieterauswahl beschreibt, sorgt dafür, dass Sie bei der nächsten Überprüfung eher einen Mieter haben, den Sie halten möchten.

Das Wichtigste in Kürze

• Prüfen Sie zuerst Ihren Vertrag und das örtliche Recht; sie entscheiden, ob, wann und um wie viel Sie die Miete erhöhen dürfen.
• Wählen Sie die Methode, die zu Ihrem Vertrag passt: marktorientiert, gestaffelt oder indexiert.
• Stützen Sie den Betrag auf Belege und wägen Sie ihn gegen die Kosten ab, einen guten Mieter zu verlieren.
• Teilen Sie die Erhöhung klar und schriftlich in der vorgeschriebenen Form mit und geben Sie nach Möglichkeit mehr Vorlauf als vorgeschrieben.
• Erklären Sie den Grund, zeigen Sie die Berechnung und bleiben Sie offen für eine gestaffelte oder geringere Erhöhung.
• Fragen Sie einen Rechtsanwalt oder einen Haus- und Grundbesitzerverein, wenn Ihnen am Ablauf etwas unklar ist.