Cashflow einer vermieteten Immobilie berechnen

Cashflow Ihrer Mietimmobilie Schritt für Schritt berechnen: Miete, Leerstand, Bewirtschaftungskosten und Darlehensrate – mit Rechenbeispiel und Stresstest.

Kategorie: Kapitalanlage
Veröffentlicht: 4. Oktober 2026
Lesezeit: 8 Min.

Der Cashflow einer vermieteten Immobilie ist das Geld, das Ihnen monatlich oder jährlich bleibt, nachdem Sie die Miete eingenommen und sämtliche Kosten der Immobilie bezahlt haben, einschließlich der Darlehensrate. Die Grundformel lautet: Cashflow = eingenommene Miete − Bewirtschaftungskosten − Darlehensraten. Eine Immobilie mit positivem Cashflow trägt sich selbst und bringt Ihnen Geld ein; eine Immobilie mit negativem Cashflow braucht regelmäßige Zuschüsse von Ihnen.

Das Prinzip ist einfach. Schwierig ist es, bei jeder Kostenposition ehrlich zu sein. Das folgende Rechenbeispiel rechnet in Euro mit einem angenommenen Zinssatz von 4 % – eine Illustration, kein Marktzins. Die Rechnung funktioniert in jeder Währung gleich.

Die Cashflow-Formel Zeile für Zeile

Gehen Sie die Zahlen in dieser Reihenfolge durch:

Soll-Jahresmiete: Monatsmiete × 12.
Abzüglich Leerstand und Mietausfall: ein Ansatz für leerstehende Zeiten und nicht gezahlte Miete.
= Effektive Mieteinnahmen: das, was Sie realistisch einnehmen.
Abzüglich Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer (soweit nicht auf den Mieter umgelegt), Instandhaltungsrücklage, Vermietungsgebühren, Buchhaltung, von Ihnen getragene Nebenkosten.
= Reinertrag (Net Operating Income, NOI): der Ertrag der Immobilie vor Finanzierung.
Abzüglich Kapitaldienst: Ihre vollständigen Darlehensraten, also Zinsen und Tilgung.
= Cashflow vor Steuern.

Danach kommen die Steuern, und die hängen stark davon ab, wo Sie leben, wie Sie die Immobilie halten und wie Darlehenszinsen steuerlich behandelt werden. Fragen Sie eine Steuerberatung in Ihrem Land, statt einen Steuersatz einfach anzunehmen.

Rechenbeispiel: eine Wohnung für 200.000 €

Annahmen, alles Beispielwerte:

Kaufpreis 200.000 €, zuzüglich 16.000 € Kaufnebenkosten
Miete 1.200 € im Monat
Leerstandsansatz 5 % der Soll-Miete
Mietverwaltung 10 % der eingenommenen Miete
Darlehen 120.000 € (60 % Beleihungsauslauf), Annuitätendarlehen über 25 Jahre zu angenommenen 4 %
Monatliche Darlehensrate 633,40 € (nach der Annuitätenformel)

Position	Pro Jahr
Soll-Jahresmiete (1.200 € × 12)	14.400 €
Leerstandsansatz (5 %)	−720 €
Effektive Mieteinnahmen	13.680 €
Verwaltung (10 % von 13.680 €)	−1.368 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld	−1.000 €
Versicherung	−350 €
Grundsteuer	−500 €
Instandhaltungsrücklage	−1.200 €
Buchhaltung, Bank und Sonstiges	−300 €
Bewirtschaftungskosten gesamt	−4.718 €
Reinertrag (NOI)	8.962 €
Darlehensraten (633,40 € × 12)	−7.601 €
Cashflow vor Steuern	1.361 € (rund 113 € im Monat)

Aus 1.200 € Miete werden rund 113 € Cashflow im Monat. Das überrascht viele neue Vermieter: Die Lücke zwischen Miete und tatsächlichem Cashflow ist groß, und eine Immobilie kann auf Basis der Bruttozahlen komfortabel wirken, in der Praxis aber knapp kalkuliert sein.

Der Mietrendite-Rechner führt diese Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen durch, einschließlich Leerstand, Bewirtschaftungskosten und Darlehen.

Cashflow ist nicht dasselbe wie Gewinn

Im Beispiel teilen sich die Darlehensraten des ersten Jahres von 7.601 € in rund 4.748 € Zinsen und 2.853 € Tilgung auf. Die Zinsen sind Kosten. Mit der Tilgung zahlen Sie Ihre eigenen Schulden zurück und erhöhen so Ihr Eigenkapital.

Cashflow vor Steuern: 8.962 € − 7.601 € = 1.361 €
Gewinn vor Steuern und Abschreibung (vereinfacht): 8.962 € − 4.748 € Zinsen = 4.214 €

Die Differenz von 2.853 € ist Eigenkapital, das Sie im ersten Jahr aufgebaut haben. Mit der Zeit wächst der Tilgungsanteil jeder Rate, wie der Beitrag Tilgung beim Annuitätendarlehen erklärt zeigt. Behalten Sie beide Zahlen im Blick: Der Cashflow sagt Ihnen, ob sich die Immobilie Monat für Monat trägt; Gewinn und Eigenkapital sagen Ihnen, ob sie Vermögen aufbaut.

Cashflow als Rendite auf Ihr eingesetztes Kapital

Um Immobilien zu vergleichen, setzen Sie den jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Das ist die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash-Rendite).

Eingesetztes Kapital: 80.000 € Eigenkapital + 16.000 € Kaufnebenkosten = 96.000 €
Eigenkapitalrendite: 1.361 € ÷ 96.000 € = 1,4 %

Dieser bescheidene Wert ergibt sich zum Teil aus dem niedrigen Beleihungsauslauf von 60 %. Den Zusammenhang zwischen ertragsbasierten und kapitalbasierten Renditen erklärt der Beitrag Nettoanfangsrendite vs. Eigenkapitalrendite, den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Stresstest: Was den Cashflow ins Minus drückt

Ein einziges Szenario reicht nicht. Ändern Sie jeweils eine Annahme und beobachten Sie, was mit derselben Immobilie passiert.

Szenario (eine Änderung gegenüber dem Basisfall)	Cashflow pro Jahr	Pro Monat
Basisfall	1.361 €	113 €
Kein Leerstand	2.009 €	167 €
Leerstand 10 %	713 €	59 €
Miete 1.100 € statt 1.200 €	335 €	28 €
Angenommener Zins 3 %	2.133 €	178 €
Angenommener Zins 5 %	544 €	45 €
Angenommener Zins 6 %	−316 €	−26 €
75 % Beleihungsauslauf (150.000 € Darlehen)	−539 €	−45 €

Was die Tabelle lehrt:

Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Wer 150.000 € statt 120.000 € aufnimmt, steckt 30.000 € weniger Eigenkapital in das Objekt, doch die höheren Darlehensraten machen den Cashflow negativ.
Zinsen wiegen schwerer, als man denkt. Ein Anstieg des angenommenen Zinses um zwei Prozentpunkte zehrt den monatlichen Überschuss vollständig auf.
Die Miete ist die empfindlichste Position. 100 € weniger Miete im Monat kosten rund drei Viertel des Cashflows, weil Leerstands- und Verwaltungskosten nur geringfügig mitsinken.

Break-even-Miete

Die Break-even-Miete ist die Miete, bei der der Cashflow genau null beträgt. Im Beispiel liegt sie bei rund 1.068 € im Monat: Darunter bezuschussen Sie die Immobilie. Vergleichen Sie diese Zahl mit den Mieten, die für vergleichbare Wohnungen tatsächlich erzielt werden. Liegt die Marktmiete nur knapp über dem Break-even, haben Sie wenig Spielraum für Fehler.

Faustregeln und ihre Grenzen

Zur schnellen Vorauswahl von Immobilien kursieren einfache Faustregeln. Sie sind grobe Filter, keine Antworten.

Die 50-%-Regel: Gehen Sie davon aus, dass die Bewirtschaftungskosten (ohne Darlehen) etwa die Hälfte der Miete aufzehren. Im Beispiel machen Bewirtschaftungskosten plus Leerstand 5.438 € aus, also rund 38 % der Soll-Miete. Je nach Gebäude, Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter und lokalen Steuern kann die Regel deutlich zu hoch oder zu niedrig liegen.
Die 1-%-Regel: Die Monatsmiete sollte mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. Die Beispielwohnung erzielt 0,6 % ihres Kaufpreises. Die Regel war in Märkten mit niedrigen Preisen im Verhältnis zur Miete beliebt; in vielen Städten fällt fast jede Immobilie durch, ohne dass die Regel etwas über Kosten oder Finanzierung aussagt.

Nutzen Sie Faustregeln, um zu entscheiden, welche Immobilien eine genaue Berechnung verdienen – und rechnen Sie dann die vollständige Version Zeile für Zeile durch.

So verbessern Sie den Cashflow

Gut einkaufen. Der Kaufpreis bestimmt das Darlehen und jede Renditekennzahl. Verhandlungsgeschick bringt mehr als die meisten späteren Optimierungen.
Die richtige Miete ansetzen. Prüfen Sie Vergleichsmieten und passen Sie die Miete regelmäßig im Rahmen der örtlichen Regeln an (in Deutschland etwa mit Blick auf Mietpreisbremse und Kappungsgrenze). Mehr dazu im Ratgeber Miete erhöhen.
Leerstand verringern. Sorgfältige Mieterauswahl, zügige Reparaturen und frühzeitige Gespräche über Vertragsverlängerungen verkürzen leerstehende Zeiten.
Bewirtschaftungskosten im Griff behalten. Vergleichen Sie jährlich Versicherungen, verstehen Sie Ihr Hausgeld und beheben Sie kleine Mängel, bevor sie groß werden.
Die Finanzierung bewusst wählen. Mehr Eigenkapital, eine längere Laufzeit oder ein endfälliges Darlehen können den monatlichen Cashflow erhöhen – jeweils mit Nachteilen. Vergleichen Sie die Optionen im Beitrag endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen und berechnen Sie die Raten mit dem Tilgungsrechner.

Häufige Fehler

Leerstand ignorieren. Auch eine gut vermietete Wohnung hat Lücken zwischen zwei Mietverhältnissen. Planen Sie sie ein.
Keine Instandhaltungsrücklage. Reparaturen wirken optional, bis die Heizung ausfällt. Setzen Sie einen realistischen Betrag an; der Beitrag Instandhaltungskosten einer Mietimmobilie zeigt, wie Sie ihn bemessen.
Umlagefähige Kosten doppelt zählen oder nicht umlagefähige vergessen. Wissen Sie genau, welche Nebenkosten Sie auf Mieter umlegen können und welche nicht. Die Regeln unterscheiden sich nach Land und Mietvertrag (in Deutschland etwa nach der Betriebskostenverordnung).
Mit einem Lockzins für die gesamte Laufzeit rechnen. Berechnen Sie den Cashflow mit dem Zins, den Sie nach Ende der Zinsbindung zahlen werden, und zusätzlich mit einem höheren Stresszins.
Die eigene Zeit vergessen. Verwalten Sie die Immobilie selbst, ist die gesparte Verwaltergebühr von 10 % die Bezahlung Ihrer Arbeit, kein geschenktes Geld.
Steuern weglassen. Ein gesund wirkender Cashflow vor Steuern kann nach Steuern deutlich schrumpfen.

Checkliste für die Cashflow-Rechnung

Soll-Miete auf Basis tatsächlicher Vergleichsmieten, nicht der erhofften Angebotsmiete
Ansatz für Leerstand und Mietausfall
Verwaltungs- oder Vermietungsgebühren bzw. ein Wert für Ihre eigene Zeit
Nicht umlagefähiges Hausgeld
Versicherung, Grundsteuer, Genehmigungen und Buchhaltung
Monatliche Rücklage für Instandhaltung und Ersatzinvestitionen
Vollständige Darlehensrate, zum aktuellen Zins und zu einem Stresszins
Steuern, geschätzt gemeinsam mit einer Fachperson
Ein finanzieller Puffer außerhalb der Immobilie für Monate, in denen etwas schiefgeht

Das Wichtigste in Kürze

Cashflow = effektive Mieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten − vollständige Darlehensraten.
Im Beispiel werden aus 1.200 € Monatsmiete rund 113 € monatlicher Cashflow.
Cashflow und Gewinn unterscheiden sich um die Tilgung, die Ihr Eigenkapital aufbaut.
Testen Sie Leerstand, Miete und Zinsen unter Stress; kleine Änderungen können das Ergebnis kippen.
Den Blick aufs große Ganze, auf Strategie und Risiko, bietet der Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage.

Häufige Fragen

Welcher monatliche Cashflow ist bei einer Mietimmobilie gut?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Die meisten Investoren erwarten mindestens einen positiven Cashflow nach realistischen Ansätzen für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung – plus einen Puffer, der auch höhere Zinsen übersteht. Ihr Zielwert hängt von Ihrer Strategie, Ihren Rücklagen und Ihrer Risikotragfähigkeit ab.

Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?

Nicht immer. Manche Investoren nehmen eine kleine monatliche Unterdeckung in Kauf, weil die Tilgung Eigenkapital aufbaut oder sie mit steigenden Mieten rechnen. Das funktioniert nur, wenn Sie die Lücke über Jahre problemlos decken können und der Plan nicht von steigenden Preisen abhängt.

Zählt die Tilgung beim Cashflow als Kosten?

Sie mindert den Cashflow, weil das Geld Ihr Konto verlässt, ist aber weder Bewirtschaftungskosten noch Aufwand im Sinne des Gewinns. Sie erhöht Ihr Eigenkapital. Deshalb sind Cashflow und Gewinn zwei verschiedene Zahlen.

Brauche ich eine Instandhaltungsrücklage, wenn gerade nichts kaputt ist?

Ja. Reparaturen und Ersatzinvestitionen kommen unregelmäßig. Eine monatliche Rücklage verteilt ihre Kosten, sodass eine einzelne Rechnung nicht den Cashflow eines ganzen Jahres aufzehrt.