Calculer le rendement locatif brut et net : la méthode

Les formules du rendement locatif brut et net pas à pas, avec un exemple chiffré, les charges à inclure et les erreurs qui embellissent un investissement.

Catégorie: Investissement locatif
Publié le: 4 octobre 2026
Temps de lecture: 9 min

Pour calculer le rendement locatif, divisez le loyer annuel par le prix du bien et multipliez par 100 : vous obtenez le rendement brut. Pour le rendement net, plus utile, retirez d'abord les charges annuelles d'exploitation du loyer, puis divisez par le prix augmenté des frais d'acquisition. Un bien acheté 180 000 € et loué 900 € par mois affiche un rendement brut de 6 % ; après des charges réalistes, son rendement net se rapproche plutôt de 3,7 %.

Les deux formules du rendement locatif

Rendement locatif brut

Rendement brut (%) = loyer annuel / prix d'achat × 100

Rendement locatif net

Rendement net (%) = (loyer annuel − charges annuelles d'exploitation) / (prix d'achat + frais d'acquisition) × 100

Le rendement brut est rapide à calculer et ne demande que deux chiffres figurant dans l'annonce. Le rendement net exige plus d'effort, mais il indique ce que le bien rapporte réellement. Les investisseurs utilisent le brut pour trier des dizaines d'annonces et le net pour trancher sur leur sélection.

Vous trouverez ailleurs des définitions un peu différentes. Certains divisent le revenu net par le seul prix d'achat, sans les frais d'acquisition ; rapporté au prix, ce chiffre est souvent appelé taux de capitalisation. Aucune version n'est fausse. L'essentiel est d'utiliser toujours la même définition pour comparer des biens.

Calculer le rendement locatif étape par étape

Déterminez le loyer annuel. Partez d'un loyer mensuel réaliste, fondé sur ce que des biens comparables se louent réellement, et multipliez-le par 12.
Calculez le rendement brut. Divisez le loyer annuel par le prix d'achat et multipliez par 100.
Listez les frais d'acquisition. Droits de mutation, frais de notaire, expertise, évaluation et frais bancaires. Ajoutez les travaux nécessaires avant l'arrivée du premier locataire.
Estimez les charges annuelles d'exploitation. Incluez tout ce que vous payez en tant que propriétaire sans pouvoir le refacturer au locataire (voir la liste ci-dessous).
Retirez les charges du loyer pour obtenir votre revenu net d'exploitation.
Calculez le rendement net. Divisez le revenu net d'exploitation par le prix augmenté des frais d'acquisition et multipliez par 100.
Vérifiez la cohérence du résultat. Comparez-le à d'autres placements, à votre coût d'emprunt et aux autres biens que vous étudiez.

Un exemple chiffré

L'exemple est en euros ; le calcul est identique dans toutes les devises.

Prix d'achat : 180 000 €
Frais d'acquisition : 14 400 € (8 % du prix, à titre d'exemple)
Loyer mensuel : 900 €

Étapes 1 et 2 : rendement brut

Loyer annuel = 900 € × 12 = 10 800 €

Rendement brut = 10 800 € / 180 000 € × 100 = 6,0 %

Étapes 3 à 5 : revenu net d'exploitation

Charge annuelle d'exploitation	Montant
Provision pour vacance (5 % du loyer)	540 €
Entretien et réparations	900 €
Assurance propriétaire non occupant	300 €
Charges de copropriété non récupérables	720 €
Taxe foncière	420 €
Mise en location et gestion	820 €
Total	3 700 €

Revenu net d'exploitation = 10 800 € − 3 700 € = 7 100 €

Étape 6 : rendement net

Rendement net = 7 100 € / (180 000 € + 14 400 €) × 100 = 7 100 € / 194 400 € × 100 = 3,65 %

Rapporté au seul prix, le chiffre est de 7 100 € / 180 000 € = 3,94 %. Les deux sont valables, mais ils ne sont pas comparables entre eux. Vous pouvez vérifier ces chiffres, et tester les vôtres, avec le calculateur de rendement locatif.

Quelles charges inclure dans le rendement net

Incluez les charges que vous supportez, en tant que propriétaire, sur une année type :

Provision pour vacance : un pourcentage du loyer ou un nombre de semaines sans locataire par an, selon la fréquence des départs et le délai de relocation.
Entretien et réparations : les petites interventions et une provision pour les gros postes. Notre guide du budget d'entretien d'un logement locatif présente les méthodes d'estimation courantes.
Assurance : assurance propriétaire non occupant et responsabilité civile, plus le contenu si vous louez meublé.
Charges de copropriété : uniquement la part non récupérable auprès du locataire. Ce qui est récupérable dépend de votre bail et de la loi locale ; notre article sur les charges de copropriété expliquées en présente les principes.
Taxe foncière et taxes locales à la charge du propriétaire.
Frais de gestion et de mise en location si vous passez par une agence, ou une provision réaliste si vous pourriez le faire à l'avenir.
Redevances, permis de louer, diagnostics et comptabilité le cas échéant.

À exclure du rendement net :

Les intérêts et le capital du prêt. Le financement se traite à part, dans le cash-flow et le rendement des fonds propres.
L'impôt sur le revenu. Il dépend de votre situation personnelle, pas du bien.
Les frais d'acquisition ponctuels. Ils vont au dénominateur, pas dans les charges annuelles.
Les dépenses payées directement par le locataire, comme ses propres consommations d'énergie.

Rendement brut et net en un coup d'œil

	Rendement brut	Rendement net
Données	Loyer et prix	Loyer, prix, frais d'acquisition, charges d'exploitation
Effort	Quelques secondes	Une heure de recherche
Idéal pour	Trier de nombreuses annonces	Décider pour un bien précis
Point faible	Ignore toutes les charges	Ne vaut que ce que valent vos estimations
Effet du financement	Aucun	Aucun

L'écart entre les deux dépend du bien. Un appartement récent, peu d'entretien et des charges de copropriété modérées ne perdra peut-être que quelques points entre brut et net. Une maison ancienne avec une forte rotation et de gros besoins de travaux peut perdre bien davantage. C'est pourquoi deux annonces au même rendement brut peuvent être des investissements très différents.

Partir d'un rendement cible

La formule fonctionne aussi à l'envers, ce qui est utile au moment de faire une offre.

Prix maximum pour un rendement brut cible

Prix = loyer annuel / rendement cible

Si le loyer est de 10 800 € par an et que vous visez au moins 6,5 % brut : 10 800 € / 0,065 = environ 166 150 €. Au-delà, vous manquez votre objectif.

Loyer nécessaire pour un rendement brut cible

Loyer annuel = prix × rendement cible

Pour un bien à 180 000 € et un objectif de 6,5 % : 180 000 € × 0,065 = 11 700 € par an, soit 975 € par mois. Si des biens comparables ne se louent pas à ce niveau, le prix est trop élevé pour vos critères.

Le même raisonnement vaut pour le rendement net, à condition d'ajouter les frais d'acquisition au prix et les charges d'exploitation au loyer nécessaire.

Rendement sur prix d'achat ou sur valeur actuelle

Une fois propriétaire, le rendement de votre bien dépend de ce à quoi vous le rapportez.

Le rendement sur coût utilise ce que vous avez payé. Il indique la performance de votre investissement initial. Si vous avez acheté il y a longtemps et que les loyers ont augmenté, ce chiffre peut sembler excellent.
Le rendement sur valeur actuelle utilise la valeur de marché d'aujourd'hui. Il répond à une autre question : si vous vendiez maintenant pour réinvestir, gagneriez-vous davantage ailleurs ?

Un bien au bon rendement sur coût mais au faible rendement sur valeur actuelle mérite peut-être d'être réexaminé : votre patrimoine actuel est placé dans un actif qui lui rapporte relativement peu.

Là où s'arrête le rendement

Le rendement locatif ignore le financement : il ne dit pas si le bien paiera son propre crédit. Pour cela, calculez le cash-flow et le rendement des fonds propres. Notre article taux de capitalisation vs rendement des fonds propres explique comment l'effet de levier change la donne, et notre guide du cash-flow d'un investissement locatif montre comment prévoir l'argent qui arrive réellement sur votre compte. Pour tester le prêt lui-même, utilisez le simulateur de prêt immobilier.

Le rendement ignore aussi la plus-value. Un bien à faible rendement dans un secteur à forte demande durable et un bien à fort rendement dans une zone en déclin sont deux paris de nature différente. Pour savoir si votre résultat est suffisant, lisez notre article sur le bon rendement locatif.

Erreurs fréquentes dans le calcul du rendement locatif

Retenir le loyer affiché. Fondez-vous sur les loyers réellement obtenus pour des biens comparables, pas sur l'annonce la plus optimiste.
Oublier la vacance locative. Douze mois de loyer chaque année sont rarement réalistes sur la durée.
Comparer du brut avec du net. Le « rendement » d'une annonce peut être brut, celui d'une autre net. Demandez toujours lequel.
Ignorer les frais d'acquisition. Ils peuvent ajouter plusieurs points de pourcentage au prix payé et réduire votre rendement réel.
Intégrer les mensualités du prêt dans le rendement net. Cela mélange la performance du bien et votre choix de financement.
Compter les charges récupérables comme un revenu. Les charges remboursées par le locataire ne sont pas un profit supplémentaire ; elles ne font que transiter.
Se baser sur une année exceptionnelle. Une année sans réparations flatte le rendement net. Utilisez une moyenne sur plusieurs années.
Confondre mois et année. Le rendement est annuel. Diviser le loyer mensuel par le prix donne un chiffre douze fois trop faible.

À retenir

Rendement brut = loyer annuel / prix × 100. Utilisez-le pour un tri rapide.
Rendement net = (loyer annuel − charges d'exploitation) / (prix + frais d'acquisition) × 100. Utilisez-le pour décider.
Laissez le financement et l'impôt sur le revenu hors du rendement ; traitez-les dans le cash-flow.
Utilisez toujours la même définition pour comparer des biens.
Partez de votre rendement cible pour fixer votre offre maximale.

Pour replacer ce calcul dans le choix, le financement et la gestion d'un bien locatif, consultez notre guide de l'investissement locatif.

FAQ

Quelle est la formule du rendement locatif ?

Le rendement locatif brut est égal au loyer annuel divisé par le prix du bien, multiplié par 100. Le rendement net correspond au loyer annuel moins les charges d'exploitation, divisé par le prix augmenté des frais d'acquisition, multiplié par 100.

Faut-il inclure les mensualités du prêt dans le rendement net ?

Non. Le rendement mesure ce que rapporte le bien, indépendamment de son financement. Les mensualités relèvent du calcul du cash-flow et du rendement des fonds propres.

Faut-il utiliser le prix d'achat ou la valeur actuelle ?

Retenez le prix d'achat pour évaluer une nouvelle opération ou votre rendement historique. Utilisez la valeur de marché actuelle pour décider s'il vaut mieux garder le bien ou le vendre et réinvestir ailleurs.

Le rendement se calcule-t-il au mois ou à l'année ?

Le rendement est toujours annuel. Multipliez le loyer mensuel par 12, ou par moins de mois si vous prévoyez de la vacance locative, avant de diviser par le prix.