Mietrendite berechnen: Brutto- und Nettomietrendite

Um die Mietrendite zu berechnen, teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren mit 100. Das ergibt die Bruttomietrendite. Für die aussagekräftigere Nettomietrendite ziehen Sie zunächst die jährlichen Bewirtschaftungskosten von der Miete ab und teilen dann durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Eine Wohnung, die für 180.000 € gekauft wurde und für 900 € im Monat vermietet ist, hat eine Bruttomietrendite von 6 %; nach realistischen Kosten liegt die Nettomietrendite eher bei 3,7 %.

Die zwei Formeln für die Mietrendite

Bruttomietrendite

Bruttomietrendite (%) = Jahresmiete / Kaufpreis × 100

Nettomietrendite

Nettomietrendite (%) = (Jahresmiete − jährliche Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet und braucht nur zwei Zahlen, die in jedem Inserat stehen. Die Nettomietrendite kostet mehr Aufwand, zeigt Ihnen aber, was die Immobilie tatsächlich erwirtschaftet. Investoren nutzen die Bruttomietrendite, um Dutzende Inserate zu filtern, und die Nettomietrendite, um über die engere Auswahl zu entscheiden.

Anderswo begegnen Ihnen leicht abweichende Definitionen. Manche teilen den Nettoertrag nur durch den Kaufpreis und lassen die Kaufnebenkosten weg; diese Kennzahl wird oft Nettoanfangsrendite oder Cap Rate genannt. Keine der Varianten ist falsch. Entscheidend ist, dass Sie jedes Mal dieselbe Definition verwenden, wenn Sie Immobilien vergleichen.

Mietrendite berechnen: Schritt für Schritt

1. Jahresmiete ermitteln. Nehmen Sie die realistische Monatsmiete (Kaltmiete), basierend auf dem, was vergleichbare Objekte tatsächlich erzielen, und multiplizieren Sie sie mit 12.
2. Bruttomietrendite berechnen. Teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie mit 100.
3. Kaufnebenkosten auflisten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Gutachten, Bewertung und Bankgebühren. Addieren Sie alle Arbeiten, die vor dem Einzug des ersten Mieters nötig sind.
4. Jährliche Bewirtschaftungskosten schätzen. Berücksichtigen Sie jeden Kostenpunkt, den Sie als Eigentümer tragen und nicht auf den Mieter umlegen können (siehe Liste unten).
5. Kosten von der Miete abziehen, um den Nettomietertrag zu erhalten.
6. Nettomietrendite berechnen. Teilen Sie den Nettomietertrag durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und multiplizieren Sie mit 100.
7. Ergebnis plausibilisieren. Vergleichen Sie es mit Alternativen, Ihren Finanzierungskosten und anderen Objekten, die Sie in Betracht ziehen.

Ein Rechenbeispiel

• Kaufpreis: 180.000 €
• Kaufnebenkosten: 14.400 € (8 % des Kaufpreises, ein Beispielwert)
• Monatsmiete: 900 €

Schritt 1 und 2: Bruttomietrendite

Jahresmiete = 900 € × 12 = 10.800 €

Bruttomietrendite = 10.800 € / 180.000 € × 100 = 6,0 %

Schritt 3 bis 5: Nettomietertrag

Jährliche Bewirtschaftungskosten	Betrag
Rückstellung für Leerstand (5 % der Miete)	540 €
Instandhaltung und Reparaturen	900 €
Vermieterversicherungen	300 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld	720 €
Grundsteuer (sofern nicht umgelegt)	420 €
Vermietung und Verwaltung	820 €
Gesamt	3.700 €

Nettomietertrag = 10.800 € − 3.700 € = 7.100 €

Schritt 6: Nettomietrendite

Nettomietrendite = 7.100 € / (180.000 € + 14.400 €) × 100 = 7.100 € / 194.400 € × 100 = 3,65 %

Bezogen nur auf den Kaufpreis ergibt sich 7.100 € / 180.000 € = 3,94 %. Beide Werte sind gültig, aber nicht miteinander vergleichbar. Sie können diese Zahlen prüfen und Ihre eigenen ausprobieren, mit dem Mietrendite-Rechner.

Welche Kosten in die Nettomietrendite gehören

Berücksichtigen Sie die Kosten, die Sie als Eigentümer in einem typischen Jahr tragen:

• Rückstellung für Leerstand: ein Prozentsatz der Miete oder eine Anzahl leerer Wochen pro Jahr, je nachdem, wie oft Mieter wechseln und wie lange die Neuvermietung dauert.
• Instandhaltung und Reparaturen: laufende Kleinreparaturen plus eine Rückstellung für größere Posten. Unser Ratgeber zu den Instandhaltungskosten einer Mietimmobilie erklärt gängige Schätzmethoden.
• Versicherungen: Wohngebäude- und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, bei möblierter Vermietung auch eine Hausratversicherung.
• Hausgeld und Gebäudekosten: nur der Teil, den Sie nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen können. Welche Kosten umlagefähig sind, hängt von Ihrem Mietvertrag und dem geltenden Recht ab (in Deutschland etwa der Betriebskostenverordnung); Hausgeld und Nebenkosten erklärt behandelt die Grundsätze.
• Grundsteuer und kommunale Abgaben, soweit sie beim Eigentümer verbleiben.
• Verwaltungs- und Vermietungsgebühren, wenn Sie eine Mietverwaltung oder einen Makler beauftragen, oder ein realistischer Ansatz, falls Sie das künftig tun könnten.
• Erbbauzins, Genehmigungen, Nachweise und Buchhaltung, sofern sie anfallen.

Nicht in die Nettomietrendite gehören:

• Darlehenszinsen und Tilgung. Die Finanzierung wird separat im Cashflow und in der Eigenkapitalrendite betrachtet.
• Einkommensteuer. Die Steuer hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, nicht von der Immobilie.
• Einmalige Kaufnebenkosten. Sie gehören in den Nenner, nicht zu den jährlichen Kosten.
• Kosten, die der Mieter direkt zahlt, etwa seinen eigenen Strom.

Brutto- und Nettomietrendite auf einen Blick

	Bruttomietrendite	Nettomietrendite
Eingaben	Miete und Kaufpreis	Miete, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten
Aufwand	Sekunden	Eine Stunde Recherche
Am besten geeignet für	Filtern vieler Inserate	Entscheidung über ein konkretes Objekt
Größte Schwäche	Ignoriert alle Kosten	Nur so gut wie Ihre Kostenschätzung
Einfluss der Finanzierung	Keiner	Keiner

Der Abstand zwischen beiden hängt vom Objekt ab. Eine neuere Wohnung mit geringem Instandhaltungsbedarf und moderatem Hausgeld verliert zwischen brutto und netto vielleicht nur ein paar Prozentpunkte. Ein älteres Haus mit häufigem Mieterwechsel und hohem Reparaturbedarf kann deutlich mehr verlieren. Deshalb können zwei Inserate mit derselben Bruttomietrendite sehr unterschiedliche Investments sein.

Von der Zielrendite rückwärts rechnen

Die Formel funktioniert auch umgekehrt, was bei einem Kaufangebot nützlich ist.

Maximaler Kaufpreis für eine Ziel-Bruttomietrendite

Kaufpreis = Jahresmiete / Zielrendite

Beträgt die Miete 10.800 € im Jahr und wollen Sie mindestens 6,5 % Bruttomietrendite: 10.800 € / 0,065 = etwa 166.150 €. Alles darüber verfehlt Ihr Ziel.

Erforderliche Miete für eine Ziel-Bruttomietrendite

Jahresmiete = Kaufpreis × Zielrendite

Bei einem Objekt für 180.000 € und einem Ziel von 6,5 %: 180.000 € × 0,065 = 11.700 € pro Jahr oder 975 € im Monat. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht zu diesem Preis vermieten, ist der Kaufpreis für Ihre Kriterien zu hoch.

Dieselbe Logik gilt für die Nettomietrendite, sofern Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis und die Bewirtschaftungskosten zur erforderlichen Miete addieren.

Rendite auf den Kaufpreis oder auf den aktuellen Wert

Sobald Ihnen eine Immobilie gehört, hängt ihre Rendite davon ab, worauf Sie sie beziehen.

• Rendite auf die Anschaffungskosten nutzt das, was Sie bezahlt haben. Sie zeigt, wie sich Ihre ursprüngliche Investition entwickelt. Haben Sie vor Jahren gekauft und sind die Mieten gestiegen, kann dieser Wert sehr gut aussehen.
• Rendite auf den aktuellen Wert nutzt den heutigen Marktwert. Sie beantwortet eine andere Frage: Würden Sie mehr verdienen, wenn Sie jetzt verkaufen und das Geld anders anlegen?

Eine Immobilie mit hoher Rendite auf die Anschaffungskosten, aber schwacher Rendite auf den aktuellen Wert sollten Sie überprüfen. Sie halten dann faktisch Ihr heutiges Eigenkapital in einem Objekt, das darauf vergleichsweise wenig erwirtschaftet.

Wo die Mietrendite endet und andere Kennzahlen beginnen

Die Mietrendite ignoriert die Finanzierung und sagt Ihnen daher nicht, ob eine Immobilie ihr eigenes Darlehen trägt. Dafür berechnen Sie Cashflow und Eigenkapitalrendite. Unser Ratgeber Nettoanfangsrendite vs. Eigenkapitalrendite erklärt, wie der Hebel das Bild verändert, und Cashflow einer vermieteten Immobilie zeigt, wie Sie das Geld planen, das tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt. Um das Darlehen selbst zu prüfen, nutzen Sie den Tilgungsrechner.

Auch die Wertsteigerung bleibt bei der Mietrendite außen vor. Ein Objekt mit niedriger Rendite in einer Gegend mit stabiler langfristiger Nachfrage und ein Objekt mit hoher Rendite in einer schrumpfenden Region sind unterschiedliche Wetten. Ob Ihr Ergebnis gut genug ist, lesen Sie unter Was ist eine gute Mietrendite?.

Häufige Fehler beim Berechnen der Mietrendite

• Mit der Angebotsmiete rechnen. Orientieren Sie sich an tatsächlich erzielten Mieten vergleichbarer Objekte, nicht am optimistischsten Inserat.
• Leerstand vergessen. Zwölf Monatsmieten in jedem Jahr sind auf lange Sicht selten realistisch.
• Brutto mit netto vergleichen. Die „Rendite“ im einen Inserat ist vielleicht brutto, im anderen netto. Fragen Sie immer nach.
• Kaufnebenkosten ignorieren. Sie können mehrere Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen und senken Ihre tatsächliche Rendite.
• Darlehensraten in die Nettomietrendite einrechnen. Damit vermischen Sie die Leistung der Immobilie mit Ihrer Finanzierungsentscheidung.
• Umlagefähige Kosten als Einnahmen zählen. Nebenkostenvorauszahlungen, die der Mieter erstattet, sind kein zusätzlicher Gewinn; sie sind ein durchlaufender Posten.
• Ein Ausnahmejahr verwenden. Ein Jahr ohne Reparaturen schönt die Nettomietrendite. Nutzen Sie einen Durchschnitt über mehrere Jahre.
• Monat und Jahr verwechseln. Die Mietrendite ist ein Jahreswert. Wer die Monatsmiete durch den Kaufpreis teilt, erhält einen zwölfmal zu kleinen Wert.

Das Wichtigste in Kürze

• Bruttomietrendite = Jahresmiete / Kaufpreis × 100. Nutzen Sie sie zum schnellen Filtern.
• Nettomietrendite = (Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Nutzen Sie sie für die Entscheidung.
• Halten Sie Finanzierung und Einkommensteuer aus der Mietrendite heraus; berücksichtigen Sie sie im Cashflow.
• Verwenden Sie bei jedem Vergleich dieselbe Definition.
• Rechnen Sie von Ihrer Zielrendite rückwärts, um Ihr Höchstgebot festzulegen.

Den größeren Zusammenhang von Auswahl, Finanzierung und Bewirtschaftung einer Mietimmobilie finden Sie in unserem Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage.