Beleihungsauslauf (LTV) erklärt: Formel und Beispiele

Der Beleihungsauslauf (englisch Loan to Value, kurz LTV) beschreibt, wie hoch Ihr Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist, ausgedrückt in Prozent: LTV = Darlehen ÷ Immobilienwert × 100. Ein Darlehen über 240.000 € für eine Immobilie im Wert von 300.000 € entspricht einem LTV von 80 % – die übrigen 20 % finanzieren Sie selbst. Banken bewerten mit dem LTV ihr Risiko. Er entscheidet deshalb mit darüber, wie viel Sie leihen können, welche Produkte Ihnen offenstehen und oft auch, welchen Zinssatz Sie angeboten bekommen.

In diesem Beitrag erklären wir den Beleihungsauslauf Schritt für Schritt, mit Rechenbeispielen in Euro. Die Rechnung funktioniert in jeder Währung gleich.

Beleihungsauslauf erklärt: die Formel

LTV (%) = Darlehensbetrag ÷ Immobilienwert × 100

Dazu kommen zwei Umformungen, die Sie in der Praxis am häufigsten brauchen:

• Maximales Darlehen = Immobilienwert × maximaler LTV
• Benötigtes Eigenkapital = Immobilienwert − maximales Darlehen

Ihr Eigenkapitalanteil an der Immobilie ist die Kehrseite des LTV: Eigenkapital in % = 100 % − LTV.

Rechenbeispiel: Kauf

Sie möchten eine Wohnung für 300.000 € kaufen.

• Mit einem Darlehen über 240.000 €: 240.000 ÷ 300.000 = 0,80, der LTV beträgt also 80 %, und Ihr Eigenkapitalanteil liegt bei 60.000 €.
• Liegt die Obergrenze der Bank für dieses Produkt bei 75 %, beträgt das höchstmögliche Darlehen 300.000 × 0,75 = 225.000 €, und Sie benötigen 75.000 € Eigenkapital.

So verändert sich das benötigte Eigenkapital je nach LTV bei derselben Immobilie für 300.000 €:

LTV	Darlehen	Eigenkapital
60 %	180.000 €	120.000 €
75 %	225.000 €	75.000 €
80 %	240.000 €	60.000 €
90 %	270.000 €	30.000 €

Welchen „Wert“ setzt die Bank an?

Genau hier erleben viele Käufer eine Überraschung. Beim Kauf legen Banken üblicherweise den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und eigener Bewertung zugrunde. Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zählt eine aktuelle Bewertung.

Beispiel: niedrigere Bewertung

Sie haben einen Kaufpreis von 300.000 € vereinbart und möchten 240.000 € (80 %) finanzieren. Der Gutachter der Bank bewertet die Immobilie jedoch nur mit 290.000 €.

• LTV auf Basis der Bewertung: 240.000 ÷ 290.000 = 82,8 %
• Liegt die Grenze des Produkts bei 80 %, beträgt das maximale Darlehen 290.000 × 0,80 = 232.000 €
• Sie brauchen also 8.000 € mehr Eigenkapital, einen nachverhandelten Kaufpreis oder ein anderes Finanzierungsprodukt

Planen Sie dafür einen Puffer ein. Die Checkliste für den Immobilienkauf als Kapitalanlage behandelt die Bewertung und weitere Prüfungen, die Sie vor der Kaufentscheidung erledigen sollten.

Kaufnebenkosten kommen obendrauf

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und Gutachtergebühren fließen normalerweise nicht in die LTV-Berechnung ein und lassen sich meist nicht über das Hauptdarlehen mitfinanzieren. Lägen die Kaufnebenkosten für die Beispielwohnung etwa bei 20.000 €, bräuchten Sie bei 80 % LTV neben 60.000 € Eigenkapital zusätzlich 20.000 € für die Nebenkosten – insgesamt also 80.000 € eigenes Geld. Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich stark von Land zu Land (und in Deutschland auch je nach Bundesland), prüfen Sie daher die Werte, die für Sie gelten.

Warum der LTV für Banken und für Sie wichtig ist

Aus Sicht der Bank misst der LTV das Sicherheitspolster. Zahlen Sie nicht mehr und muss die Immobilie verwertet werden, deckt der Verkaufserlös die Schuld bei einem niedrigen LTV mit höherer Wahrscheinlichkeit – selbst nach einem Preisrückgang und abzüglich der Verkaufskosten.

Für Sie beeinflusst der LTV:

• Zugang: Viele Produkte haben einen maximalen LTV, und für manche Objektarten (etwa vermietete Wohnungen, Ferienimmobilien oder ungewöhnliche Bauweisen) gelten oft niedrigere Grenzen.
• Konditionen: Banken staffeln ihre Zinsen häufig nach LTV-Stufen. Eine niedrigere Stufe bedeutet oft einen niedrigeren Zins, doch die Stufen und die Höhe des Unterschieds sind von Bank zu Bank verschieden.
• Widerstandsfähigkeit: Ein niedrigerer LTV gibt Ihnen mehr Spielraum, einen Rückgang der Immobilienpreise zu verkraften, ohne in negatives Eigenkapital zu rutschen.
• Rendite: Ein höherer LTV bedeutet weniger eigenes Kapital pro Objekt. Das kann die prozentuale Rendite steigern, wenn es gut läuft, und Verluste verstärken, wenn nicht. Diesen Zusammenhang beleuchtet der Beitrag Nettoanfangsrendite vs. Eigenkapitalrendite.

Wie sich der LTV im Zeitverlauf verändert

Der LTV steht beim Kauf nicht für immer fest. Er bewegt sich mit zwei Größen: Ihrer Restschuld und dem Wert der Immobilie.

Tilgung senkt den LTV

Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld jeden Monat. Nehmen wir das Darlehen über 240.000 € mit 25 Jahren Laufzeit und einem angenommenen Zins von 4 % pro Jahr (eine Illustration, kein Marktzins). Die Monatsrate beträgt 1.266,81 €, die Restschuld liegt bei etwa:

• 209.051 € nach 5 Jahren
• 171.263 € nach 10 Jahren

Bleibt die Immobilie 300.000 € wert, sinkt der LTV ohne weiteres Zutun von 80 % auf rund 69,7 % nach 5 Jahren und 57,1 % nach 10 Jahren. In den ersten Jahren geht das langsam, weil der Großteil jeder Rate auf die Zinsen entfällt; warum das so ist, erklärt der Beitrag Tilgung beim Annuitätendarlehen. Ein endfälliges Darlehen senkt den LTV überhaupt nicht, es sei denn, der Immobilienwert steigt.

Auch Wertänderungen verschieben den LTV

Gleiches Darlehen, Restschuld 209.051 € nach 5 Jahren, in drei Wertszenarien:

Immobilienwert nach 5 Jahren	LTV	Eigenkapital
270.000 € (10 % niedriger)	77,4 %	60.949 €
300.000 € (unverändert)	69,7 %	90.949 €
330.000 € (10 % höher)	63,3 %	120.949 €

Negatives Eigenkapital

Haben Sie mit 90 % LTV gekauft (270.000 € Darlehen bei 300.000 € Kaufpreis) und fällt der Wert um 15 % auf 255.000 €, bevor Sie nennenswert getilgt haben, liegt Ihr LTV bei 270.000 ÷ 255.000 = 105,9 %. Sie schulden dann mehr, als die Immobilie wert ist. Das zwingt Sie nicht zum Verkauf, macht aber eine Umschuldung oder einen Verkauf ohne zusätzliches Eigenkapital sehr schwer. Je höher Ihr anfänglicher LTV, desto kleiner der Preisrückgang, der dafür ausreicht.

Der LTV bei der Anschlussfinanzierung

Endet Ihre Zinsbindung oder möchten Sie Eigenkapital aus der Immobilie freisetzen, berechnet die Bank den LTV neu – auf Basis der aktuellen Restschuld und einer neuen Bewertung. Ob sich eine Umschuldung überhaupt lohnt, ist eine eigene Rechnung.

Beispiel: Nachfinanzierung

Nach 5 Jahren beträgt die Restschuld 209.051 €, und die Immobilie wird mit 330.000 € bewertet. Die Obergrenze der Bank für das Produkt liegt bei 75 %.

• Maximales neues Darlehen: 330.000 × 0,75 = 247.500 €
• Aktuelle Restschuld: 209.051 €
• Mögliche zusätzliche Finanzierung: 247.500 € − 209.051 € = 38.449 €, vor Gebühren

Nehmen Sie diesen Betrag zusätzlich auf, steigt Ihr LTV wieder auf 75 %, Ihre Raten erhöhen sich und Ihr Sicherheitspolster schrumpft. Eine Nachfinanzierung ist ein Werkzeug, kein geschenktes Geld. Prüfen Sie die Auswirkung auf Ihren monatlichen Cashflow mit dem Mietrendite-Rechner und die neue Rate mit dem Tilgungsrechner.

Der LTV und verwandte Kennzahlen

Banken betrachten den LTV selten isoliert. Folgende Kennzahlen begegnen Ihnen ebenfalls:

• Kombinierter LTV (CLTV): alle auf die Immobilie abgesicherten Darlehen zusammen, einschließlich nachrangiger Darlehen, geteilt durch den Immobilienwert.
• Loan to Cost (LTC): Darlehen geteilt durch die gesamten Projektkosten, üblich bei Sanierungen und Bauprojekten.
• Loan to Income (LTI): Darlehen geteilt durch Ihr Einkommen, vor allem bei selbst genutzten Immobilien gebräuchlich.
• Mietdeckung oder Kapitaldienstfähigkeit: Bei vermieteten Objekten prüfen viele Banken, ob die erwartete Miete die Darlehensrate bei einem gestressten Zinssatz um eine festgelegte Marge übersteigt.

Jede Bank kombiniert diese Prüfungen anders, und die Regulierung der Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von Land zu Land. Eine qualifizierte Finanzierungsberatung kann Ihnen sagen, welche Grenzen in Ihrer Situation gelten.

So senken Sie Ihren Beleihungsauslauf

1. Mehr Eigenkapital ansparen. Der direkteste Weg, auch wenn er Zeit braucht.
2. Günstiger kaufen. Ein nachverhandelter Kaufpreis senkt bei gleichem Eigenkapital das benötigte Darlehen.
3. Weniger als das Maximum leihen. Halten Sie Abstand zur Obergrenze der Bank und zu den Schwellen der LTV-Stufen.
4. Annuitätendarlehen statt endfälligem Darlehen wählen, damit die Restschuld jeden Monat sinkt.
5. Sondertilgungen leisten, sofern Ihr Vertrag das ohne Gebühren erlaubt.
6. Mit Bedacht Wert schaffen. Modernisierungen können die Bewertung anheben, aber nur, wenn der Markt die Verbesserung auch honoriert.

Häufige Fehler

• Mit dem Kaufpreis statt mit der Bewertung rechnen. Eine niedrigere Bewertung kann Ihre LTV-Stufe oder das angebotene Darlehen verändern.
• Die Kaufnebenkosten vergessen. Sie kommen zum Eigenkapitalanteil hinzu und können erheblich sein.
• Bis an die Grenze finanzieren. Damit verlieren Sie Ihren Puffer gegen Wertverluste und Zinsanstiege.
• Davon ausgehen, dass Preise nur steigen. Rechnen Sie ein Szenario mit 10 bis 20 % Wertverlust durch und prüfen Sie Ihren LTV.
• LTV mit Tragfähigkeit verwechseln. Ein niedriger LTV heißt nicht, dass Sie sich die Monatsrate leisten können; Bank und Sie selbst sollten beides prüfen.

Das Wichtigste in Kürze

• LTV = Darlehen ÷ Immobilienwert × 100. Ein LTV von 80 % bedeutet 20 % Eigenkapital.
• Banken setzen meist den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bewertung an; Kaufnebenkosten kommen hinzu.
• Der LTV sinkt mit jeder Tilgung und mit steigenden Werten – und steigt, wenn die Werte fallen.
• Über 100 % LTV haben Sie negatives Eigenkapital.
• Ein niedrigerer LTV bedeutet in der Regel mehr Auswahl, potenziell bessere Konditionen und mehr Widerstandsfähigkeit. Wie Fremdkapital in eine Gesamtstrategie passt, lesen Sie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage.