Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ? Bien juger

Un bon rendement locatif est un rendement qui couvre toutes vos charges courantes et vos mensualités de crédit avec une marge, et qui vous rapporte assez, par rapport à des placements plus sûrs, pour justifier le risque et le travail de bailleur. Il n'existe pas de chiffre universel : ce qui est « bon » dépend du fait que l'on parle de rendement brut ou net, de votre financement, et du niveau de risque et de plus-value potentielle du bien. La réponse pratique consiste à fixer votre propre rendement net minimum avec la méthode ci-dessous, puis à tester chaque opération par rapport à ce seuil.

Pourquoi il n'y a pas de réponse unique

On entend souvent citer un chiffre rond comme étant « un bon rendement ». Méfiez-vous de ce genre d'affirmation, pour trois raisons.

• Le brut et le net n'ont rien à voir. Les charges peuvent absorber une part importante du loyer. Un chiffre affiché ne veut pas dire grand-chose tant que l'on ne sait pas de quel rendement il s'agit. Les deux formules sont détaillées dans comment calculer le rendement locatif.
• Le financement change tout. Un même rendement peut dégager un excédent confortable avec un crédit bon marché et une perte mensuelle avec un crédit cher.
• Rendement et plus-value s'équilibrent. En règle générale, les biens situés là où beaucoup de gens veulent acheter ont des rendements plus faibles, car les prix y sont élevés par rapport aux loyers. Les secteurs où la demande à l'achat est plus faible offrent souvent des rendements plus élevés pour compenser une progression des prix plus lente ou un risque plus grand.

Plutôt que de chercher un chiffre magique, posez donc quatre questions à chaque opération.

Test 1 : le rendement net couvre-t-il vos charges ?

Partez du rendement net, pas du brut. Deux biens aux rendements affichés très différents peuvent se rapprocher nettement une fois les charges prises en compte.

	Bien A	Bien B
Prix	300 000 €	150 000 €
Loyer annuel	15 000 €	12 000 €
Rendement brut	5,0 %	8,0 %
Charges d'exploitation (exemple)	25 % du loyer : 3 750 €	40 % du loyer : 4 800 €
Revenu net d'exploitation	11 250 €	7 200 €
Rendement net sur le prix (taux de capitalisation)	3,75 %	4,8 %

Le bien B reste devant, mais l'écart est passé de trois points à environ un point. Le bien B est un immeuble plus ancien, avec davantage de rotation locative et d'entretien, il présente donc peut-être aussi plus de risque. Savoir si un point de rendement supplémentaire compense ce risque relève de votre appréciation, mais au moins vous comparez désormais des choses comparables. Faites vos propres calculs avec le simulateur de rendement locatif.

Test 2 : le rendement couvre-t-il votre crédit ?

Si vous empruntez, le bien doit rapporter suffisamment pour rembourser le prêt. Un simple calcul de point mort vous permet de le vérifier avant d'aller plus loin.

Prêt in fine (intérêts seuls)

Taux de capitalisation d'équilibre = ratio LTV × taux d'intérêt

Avec un financement de 75 % à un taux d'exemple de 4 % : 0,75 × 4 % = 3,0 %. En dessous d'un taux de capitalisation de 3 %, les loyers ne suffisent pas à payer les intérêts.

Prêt amortissable

Remplacez le taux d'intérêt par l'annuité exprimée en pourcentage du capital emprunté (on parle parfois de « constante de la dette »). Un prêt amortissable sur 25 ans à 4 % coûte environ 6,33 % du capital emprunté chaque année.

Taux de capitalisation d'équilibre = 0,75 × 6,33 % = environ 4,75 %

La différence est considérable. Une partie de l'annuité du prêt amortissable est du capital remboursé, qui constitue votre patrimoine, mais elle doit malgré tout être payée par les loyers. Notre article prêt in fine ou prêt amortissable détaille cet arbitrage, et l'article sur le ratio LTV montre comment emprunter moins abaisse votre point mort.

Effet de levier positif et négatif

Lorsque le taux de capitalisation est supérieur à votre taux d'intérêt, l'emprunt augmente la rentabilité de votre apport : c'est l'effet de levier positif. Lorsque le taux d'intérêt dépasse le taux de capitalisation, chaque euro de dette supplémentaire réduit votre rentabilité : c'est l'effet de levier négatif, et l'opération ne fonctionne alors que si les prix montent. Notre guide taux de capitalisation et rendement des fonds propres l'illustre avec des chiffres.

Test 3 : faites-vous mieux que les alternatives ?

Un bien locatif immobilise une somme importante, se revend lentement et demande un suivi constant. Il doit donc rapporter davantage que des placements plus sûrs, plus simples et plus liquides.

Une méthode simple pour fixer votre seuil personnel :

1. Notez le rendement que vous pourriez obtenir sur un placement moins risqué que vous envisageriez réellement.
2. Ajoutez une prime pour l'illiquidité, le travail et la concentration du risque. Son montant dépend de votre tolérance au risque et de votre degré d'implication dans la gestion.
3. Le résultat est votre rendement net minimum acceptable, avant toute prise en compte de la plus-value.

Par exemple, si un placement moins risqué rapporte 3 % dans votre situation et que vous voulez au moins deux points de plus pour le travail et le risque, votre seuil est un rendement net de 5 %. Ce sont des chiffres d'exemple ; les vôtres seront différents.

Test 4 : et la plus-value ?

Le rendement ne représente que la partie « revenus » de la performance. Pour estimer grossièrement la rentabilité globale, avant financement, fiscalité et frais de revente :

Rentabilité globale attendue ≈ rendement net + progression annuelle attendue des prix

Si vous tablez sur 2 % de hausse annuelle pour un bien à 4 % de rendement net, votre rentabilité attendue est d'environ 6 %. La faiblesse est évidente : la hausse des prix est une hypothèse, pas un fait. Les prix peuvent stagner ou baisser pendant de longues périodes. Une approche prudente consiste à exiger que l'opération tienne sur les seuls loyers et à considérer toute plus-value comme un bonus.

Qu'est-ce qui justifie un rendement plus faible ou plus élevé ?

Facteurs pouvant justifier un rendement plus faible	Facteurs qui doivent vous faire exiger un rendement plus élevé
Immeuble récent, peu d'entretien	Immeuble ancien avec de gros travaux en vue
Demande locative stable et diversifiée	Demande liée à un seul employeur ou une seule université
Baux longs, faible rotation	Changements fréquents de locataires, frais de relocation
Charges de copropriété faibles et prévisibles	Charges élevées ou en hausse, fonds de travaux insuffisant
Bonnes perspectives de valorisation à long terme	Prix stables ou en baisse depuis des années
Règles simples pour les bailleurs	Réglementation des loyers et de la location stricte ou changeante
Facile à revendre si besoin	Bien atypique ou difficile à financer

Aucun de ces facteurs n'est bon ou mauvais en soi ; ils déplacent le risque. L'essentiel est d'être correctement rémunéré pour le risque que vous prenez.

Règles empiriques : à manier avec prudence

• La règle du 1 % veut que le loyer mensuel représente au moins 1 % du prix, soit environ 12 % de rendement brut. C'est un filtre rapide utilisé sur certains marchés, mais dans beaucoup de villes quasiment aucun bien n'y répond, et elle ignore totalement les charges.
• La règle des 50 % suppose que les charges d'exploitation absorbent environ la moitié du loyer, hors crédit. Elle est utile pour se prémunir contre des estimations trop optimistes, mais votre bien peut se situer nettement au-dessus ou en dessous.

Servez-vous-en pour repérer les annonces qui méritent un examen approfondi, jamais pour valider un achat.

Check-list rapide pour juger un rendement

• Le chiffre annoncé est-il brut ou net ?
• Le loyer repose-t-il sur les loyers réellement obtenus pour des biens comparables ?
• Avez-vous intégré la vacance locative, l'entretien, l'assurance, les charges non récupérables, la taxe foncière et la gestion ?
• Le rendement net dépasse-t-il votre point mort pour le prêt que vous comptez souscrire ?
• Dépasse-t-il votre seuil personnel fondé sur des placements plus sûrs ?
• L'opération tient-elle encore si le taux d'intérêt augmente ou si le logement reste vide quelques mois ?
• Resterait-elle acceptable si les prix n'augmentaient pas du tout pendant des années ?

Si vous répondez oui aux trois dernières questions, le rendement est probablement suffisant pour vous. Passez ensuite au cash-flow d'un investissement locatif pour voir comment l'argent circule mois après mois.

Erreurs fréquentes

• Courir après le rendement affiché le plus élevé sans chercher à comprendre pourquoi il est si élevé.
• Comparer le rendement brut d'une annonce avec le rendement net d'une autre.
• Supposer que le taux d'intérêt actuel durera pendant toute la période de détention.
• Ignorer le coût de votre propre temps si vous gérez vous-même ; vous ne pourrez pas forcément toujours le faire.
• Considérer la hausse des prix comme acquise et accepter un rendement qui ne fonctionne qu'avec elle.
• Reprendre l'objectif de quelqu'un d'autre sans tenir compte de vos propres charges, de votre crédit et de votre tolérance au risque.

À retenir

• Un bon rendement locatif est personnel : il doit couvrir vos charges, votre crédit et battre les placements plus sûrs, avec une marge.
• Jugez le rendement net, pas le brut, et comparez les biens avec la même définition.
• Vérifiez votre rendement d'équilibre pour le prêt envisagé.
• Un rendement plus élevé signifie généralement plus de risque ou moins de plus-value ; assurez-vous d'être rémunéré pour cela.
• Les opérations les plus sûres tiennent sur les seuls loyers, la plus-value n'étant qu'un bonus.

Pour une vue d'ensemble du financement, de l'achat et de la gestion d'un bien locatif, lisez notre guide de l'investissement locatif.