Was ist eine gute Mietrendite? So bewerten Sie ein Angebot

Eine gute Mietrendite deckt alle laufenden Kosten und die Darlehensraten mit einem Sicherheitspolster und bringt Ihnen im Vergleich zu sichereren Alternativen genug zusätzlich ein, um Risiko und Aufwand als Vermieter zu rechtfertigen. Einen allgemeingültigen Wert gibt es nicht: Was gut ist, hängt davon ab, ob Sie die Brutto- oder Nettomietrendite meinen, wie Sie finanzieren und wie viel Risiko und Wertsteigerungspotenzial die Immobilie mitbringt. Die praktische Antwort lautet: Legen Sie mit der folgenden Methode Ihre eigene Mindest-Nettomietrendite fest und prüfen Sie jedes Angebot daran.

Warum es keine einheitliche Antwort auf die Frage nach der guten Mietrendite gibt

Oft hört man eine runde Zahl, die als „gut“ gilt. Seien Sie bei solchen Aussagen aus drei Gründen vorsichtig.

• Brutto und netto sind sehr verschieden. Die laufenden Kosten können einen großen Teil der Miete aufzehren. Eine Schlagzeilenzahl sagt wenig, solange Sie nicht wissen, welche Rendite gemeint ist. Beide Formeln finden Sie in unserem Leitfaden Mietrendite berechnen.
• Die Finanzierung verändert alles. Dieselbe Rendite kann bei günstigem Kredit einen soliden Überschuss und bei teurem Kredit einen monatlichen Verlust ergeben.
• Rendite und Wertsteigerung stehen im Zielkonflikt. Als allgemeine Tendenz gilt: Wo viele Menschen Eigentum erwerben möchten, sind die Renditen meist niedriger, weil die Preise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind. Regionen mit schwächerer Kaufnachfrage bieten oft höhere Renditen als Ausgleich für langsamere Wertsteigerung oder mehr Risiko.

Statt nach einer magischen Zahl zu suchen, stellen Sie deshalb bei jedem Angebot vier Fragen.

Test 1: Übertrifft die Nettomietrendite Ihre Kosten?

Beginnen Sie mit der Nettomietrendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Zwei Immobilien mit sehr unterschiedlichen Schlagzeilenrenditen liegen oft viel näher beieinander, sobald die Kosten berücksichtigt sind. Das Beispiel rechnet in Euro, die Mathematik funktioniert aber in jeder Währung.

	Immobilie A	Immobilie B
Kaufpreis	300.000 €	150.000 €
Jahresmiete	15.000 €	12.000 €
Bruttomietrendite	5,0 %	8,0 %
Bewirtschaftungskosten (Beispiel)	25 % der Miete: 3.750 €	40 % der Miete: 4.800 €
Nettomieteinnahmen	11.250 €	7.200 €
Nettomietrendite auf den Kaufpreis	3,75 %	4,8 %

Immobilie B liegt weiterhin vorn, aber der Abstand ist von drei Prozentpunkten auf etwa einen geschrumpft. Immobilie B ist ein älteres Gebäude mit häufigeren Mieterwechseln und höherem Instandhaltungsaufwand und trägt daher womöglich auch mehr Risiko. Ob ein Prozentpunkt Mehrrendite das ausgleicht, ist eine Ermessensfrage, aber immerhin vergleichen Sie jetzt Gleiches mit Gleichem. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen mit dem Mietrendite-Rechner durch.

Test 2: Deckt die Rendite Ihr Darlehen?

Wenn Sie finanzieren, muss die Immobilie genug erwirtschaften, um den Kredit zu bedienen. Eine einfache Break-even-Prüfung zeigt Ihnen das, bevor Sie weitermachen.

Endfälliges Darlehen

Break-even-Nettomietrendite = Beleihungsauslauf × Zinssatz

Bei 75 % Fremdfinanzierung und einem Beispielzins von 4 %: 0,75 × 4 % = 3,0 %. Liegt die Nettomietrendite auf den Kaufpreis unter 3 %, kann die Immobilie ihre Zinsen nicht aus der Miete bezahlen.

Annuitätendarlehen

Ersetzen Sie den Zinssatz durch die jährliche Rate in Prozent der Darlehenssumme (auch Annuitätenrate oder Kapitaldienst genannt). Ein Annuitätendarlehen mit 25 Jahren Laufzeit und 4 % Zins kostet pro Jahr etwa 6,33 % der Darlehenssumme.

Break-even-Nettomietrendite = 0,75 × 6,33 % = etwa 4,75 %

Das ist ein großer Unterschied. Ein Teil der Annuität ist Tilgung, die Ihr Eigenkapital aufbaut, muss aber trotzdem aus der Miete bezahlt werden. Unser Artikel endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen erklärt die Abwägung, und Beleihungsauslauf (LTV) erklärt zeigt, wie ein geringerer Kredit Ihre Break-even-Schwelle senkt.

Positiver und negativer Leverage-Effekt

Liegt die Nettomietrendite auf den Kaufpreis über Ihrem Zinssatz, erhöht die Fremdfinanzierung die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Das ist der positive Leverage-Effekt. Liegt der Zinssatz über der Nettomietrendite, senkt jeder zusätzliche Euro Fremdkapital Ihre Rendite. Das ist der negative Leverage-Effekt, und er bedeutet, dass sich das Geschäft nur bei steigenden Preisen rechnet. Unser Leitfaden Nettoanfangsrendite vs. Eigenkapitalrendite rechnet das mit Zahlen durch.

Test 3: Schlägt die Immobilie Ihre Alternativen?

Eine Mietimmobilie bindet viel Kapital, lässt sich nur langsam verkaufen und erfordert laufenden Aufwand. Sie sollte daher mehr einbringen als Anlagen, die sicherer, einfacher und liquider sind.

So legen Sie Ihre persönliche Mindestrendite fest:

1. Notieren Sie die Rendite einer risikoärmeren Alternative, die Sie ernsthaft in Betracht ziehen würden.
2. Schlagen Sie einen Aufschlag für geringe Liquidität, Aufwand und Klumpenrisiko auf. Wie hoch er ausfällt, hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab und davon, wie viel Sie selbst erledigen.
3. Das Ergebnis ist Ihre Mindest-Nettomietrendite, noch ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung.

Ein Beispiel: Bringt eine risikoärmere Alternative in Ihrer Situation 3 % und möchten Sie für Aufwand und Risiko mindestens zwei Prozentpunkte mehr, liegt Ihre Hürde bei 5 % Nettomietrendite. Das sind Beispielwerte; Ihre eigenen werden abweichen.

Test 4: Was ist mit der Wertsteigerung?

Die Mietrendite ist nur der Einkommensteil der Gesamtrendite. Eine grobe Betrachtung der Gesamtrendite, vor Finanzierung, Steuern und Verkaufskosten:

Erwartete Gesamtrendite ≈ Nettomietrendite + erwartete jährliche Wertsteigerung

Wenn Sie bei einer Immobilie mit 4 % Nettomietrendite eine jährliche Wertsteigerung von 2 % annehmen, liegt Ihre grob erwartete Rendite bei 6 %. Die Schwäche ist offensichtlich: Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Tatsache. Preise können lange stagnieren oder fallen. Ein vorsichtiger Ansatz verlangt, dass sich das Geschäft allein aus den Mieteinnahmen trägt, und betrachtet jede Wertsteigerung als Bonus.

Was rechtfertigt eine niedrigere oder höhere Rendite?

Faktoren, die eine niedrigere Rendite rechtfertigen können	Faktoren, bei denen Sie eine höhere Rendite verlangen sollten
Neueres Gebäude mit geringem Instandhaltungsbedarf	Älteres Gebäude mit absehbaren großen Reparaturen
Stabile, breit gestreute Mietnachfrage	Nachfrage abhängig von einem Arbeitgeber oder einer Hochschule
Lange Mietdauer, wenige Mieterwechsel	Häufige Mieterwechsel, Kosten der Neuvermietung
Niedrige, planbare Gebäudekosten	Hohes oder steigendes Hausgeld, schwache Instandhaltungsrücklage
Gute langfristige Wertsteigerungsaussichten	Stagnierende oder fallende Preise über viele Jahre
Einfache Regeln für Vermieter	Strenge oder sich ändernde Miet- und Vermietungsregulierung, etwa Mietpreisbremse
Bei Bedarf leicht verkäuflich	Schwer finanzierbare oder sehr spezielle Immobilie

Keiner dieser Faktoren ist richtig oder falsch; sie verschieben das Risiko. Entscheidend ist, dass Sie für das eingegangene Risiko angemessen entlohnt werden.

Faustregeln und warum Vorsicht geboten ist

• Die 1-%-Regel besagt, dass die Monatsmiete mindestens 1 % des Kaufpreises betragen sollte, also etwa 12 % Bruttomietrendite. Sie dient in manchen Märkten als schneller Filter, doch vielerorts erfüllt kaum eine Immobilie diese Regel, und sie ignoriert die Kosten vollständig.
• Die 50-%-Regel unterstellt, dass die Bewirtschaftungskosten ohne Darlehen etwa die Hälfte der Miete ausmachen. Sie ist nützlich als Warnung vor zu optimistischen Schätzungen, aber Ihre Immobilie kann deutlich darüber oder darunter liegen.

Nutzen Sie sie, um Angebote für eine genauere Prüfung herauszufiltern, niemals, um einen Kauf freizugeben.

Eine kurze Checkliste zur Beurteilung jeder Rendite

• Ist die angegebene Zahl brutto oder netto?
• Basiert die Miete auf tatsächlich erzielten Mieten vergleichbarer Objekte?
• Haben Sie Leerstand, Instandhaltung, Versicherung, nicht umlagefähige Kosten, Steuern und Verwaltung berücksichtigt?
• Liegt die Nettomietrendite über Ihrer Break-even-Schwelle für das geplante Darlehen?
• Übertrifft sie Ihre persönliche Hürde auf Basis sichererer Alternativen?
• Rechnet sich das Geschäft noch, wenn die Zinsen steigen oder die Wohnung einige Monate leer steht?
• Wäre es noch akzeptabel, wenn die Preise jahrelang überhaupt nicht steigen?

Können Sie die letzten drei Fragen mit Ja beantworten, ist die Rendite für Sie wahrscheinlich gut genug. Prüfen Sie dann den Cashflow der vermieteten Immobilie, um zu sehen, wie sich das Geld Monat für Monat bewegt.

Häufige Fehler

• Der höchsten Schlagzeilenrendite hinterherjagen, ohne zu prüfen, warum sie so hoch ist.
• Die Bruttomietrendite eines Angebots mit der Nettomietrendite eines anderen vergleichen.
• Annehmen, dass der heutige Zinssatz während der gesamten Haltedauer bestehen bleibt.
• Die eigene Zeit nicht einrechnen, wenn Sie selbst verwalten; das wird nicht immer möglich sein.
• Wertsteigerung als sicher betrachten und eine Rendite akzeptieren, die sich nur mit Wertsteigerung rechnet.
• Das Ziel anderer übernehmen, ohne Ihre eigenen Kosten, Ihre Finanzierung und Ihre Risikobereitschaft zu berücksichtigen.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine gute Mietrendite ist individuell: Sie muss Ihre Kosten, Ihr Darlehen und Ihre sichereren Alternativen mit einem Polster übertreffen.
• Beurteilen Sie die Nettomietrendite, nicht die Bruttomietrendite, und vergleichen Sie Immobilien nach derselben Definition.
• Prüfen Sie Ihre Break-even-Rendite für das geplante Darlehen.
• Höhere Renditen bedeuten meist höheres Risiko oder geringere Wertsteigerung; achten Sie darauf, dafür entlohnt zu werden.
• Die sichersten Investments tragen sich allein aus den Mieteinnahmen, die Wertsteigerung ist ein Bonus.

Den Gesamtüberblick über Finanzierung, Kauf und Bewirtschaftung finden Sie in unserem Leitfaden Immobilie als Kapitalanlage.