Taux de capitalisation vs rendement des fonds propres

Taux de capitalisation ou rendement des fonds propres (cash-on-cash) : tout revient à une question, mesurez-vous le bien ou votre argent ? Le taux de capitalisation divise le revenu net d'exploitation par le prix du bien et ignore donc la manière dont vous financez l'achat. Le rendement des fonds propres divise votre cash-flow annuel après échéances du prêt par l'apport réellement investi : il montre ce que l'effet de levier fait à votre rendement. Utilisez le premier pour comparer des biens, le second pour comparer des financements et vos propres placements.

Les deux formules

Taux de capitalisation

Taux de capitalisation (%) = revenu net d'exploitation / prix d'achat (ou valeur actuelle) × 100

Le revenu net d'exploitation (RNE) correspond au loyer annuel moins la vacance et toutes les charges d'exploitation : entretien, assurance, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière et gestion. Il exclut les échéances du prêt et l'impôt sur le revenu.

Rendement des fonds propres (cash-on-cash)

Rendement des fonds propres (%) = cash-flow annuel avant impôt / apport total investi × 100

Le cash-flow annuel avant impôt est le RNE moins toutes les échéances du prêt (intérêts et, pour un prêt amortissable, capital). L'apport total investi comprend votre apport, les frais d'acquisition et les sommes consacrées aux premiers travaux.

Taux de capitalisation et rendement des fonds propres côte à côte

	Taux de capitalisation	Rendement des fonds propres
Mesure	Le rendement du bien	Le rendement de votre argent
Numérateur	Revenu net d'exploitation	Cash-flow après échéances du prêt
Dénominateur	Prix ou valeur actuelle	Apport + frais d'acquisition + premiers travaux
Dépend du financement	Non	Oui, fortement
Inclut les frais d'acquisition	Non	Oui
Idéal pour	Comparer des biens, estimer une valeur	Comparer des montages de prêt, votre rendement réel
Angle mort	Ignore la dette et votre mise réelle	Ignore le capital remboursé et l'évolution des prix

Exemple chiffré : un bien, quatre façons de l'acheter

L'exemple est en euros ; le calcul est le même dans toutes les devises. Hypothèses :

• Prix d'achat : 240 000 €
• Frais d'acquisition : 19 200 € (8 % du prix, à titre d'exemple)
• Loyer : 1 300 € par mois, soit 15 600 € par an
• Charges d'exploitation, vacance comprise : 4 800 € par an

RNE = 15 600 € − 4 800 € = 10 800 €

Taux de capitalisation = 10 800 € / 240 000 € = 4,5 %

Le taux de capitalisation ne dépend pas du mode de paiement. Voici quatre scénarios de financement. Les prêts représentent 70 % du prix, soit 168 000 €, à des taux d'exemple.

Scénario	Apport investi	Échéances annuelles	Cash-flow annuel	Cash-on-cash
Achat comptant	259 200 €	0 €	10 800 €	4,17 %
Prêt in fine à 3,5 %	91 200 €	5 880 €	4 920 €	5,39 %
Prêt in fine à 5,5 %	91 200 €	9 240 €	1 560 €	1,71 %
Prêt amortissable sur 25 ans à 3,5 %	91 200 €	environ 10 090 €	environ 710 €	environ 0,78 %

Dans les scénarios financés, l'apport investi correspond aux 72 000 € d'apport plus 19 200 € de frais d'acquisition.

Trois enseignements ressortent :

1. Un crédit bon marché porte le cash-on-cash au-dessus de l'achat comptant. À 3,5 %, l'investisseur obtient 5,39 % sur son apport, contre 4,17 % sans prêt.
2. Un crédit cher le tire vers le bas. À 5,5 %, le rendement de l'apport tombe à 1,71 %, bien en dessous de ce que le bien rapporte sans levier.
3. Un prêt amortissable réduit le cash-on-cash, car le capital fait partie de l'échéance. Cet argent n'est pas perdu, comme le montre la section suivante.

Vous pouvez reproduire ces chiffres, ou tester votre propre opération, avec le calculateur de rendement locatif, et voir comment les échéances du prêt amortissable se répartissent entre intérêts et capital dans le simulateur de prêt immobilier.

Quand l'effet de levier aide et quand il pénalise

Le levier est favorable lorsque le taux du prêt est inférieur au rendement du bien sans crédit. Ici, le rendement de l'achat comptant est de 10 800 € / 259 200 € = 4,17 %. Emprunter in fine à moins d'environ 4,17 % augmente votre cash-on-cash ; emprunter plus cher le diminue.

On parle souvent d'effet de levier positif ou négatif. Certains prennent le taux de capitalisation comme point de comparaison. C'est une bonne approximation, mais frais d'acquisition inclus, le vrai taux d'équilibre est un peu inférieur, comme ici.

Un effet de levier négatif ne rend pas automatiquement l'opération mauvaise. Vous pouvez emprunter quand même pour viser une plus-value, garder des liquidités ou renégocier plus tard. Mais vous devez savoir que l'argent vous coûte plus que ce que le bien rapporte. Notre article sur le bon rendement locatif propose un test d'équilibre simple pour les prêts in fine comme amortissables.

Capital remboursé et rendement global

Avec le prêt amortissable, les échéances de l'année, environ 10 090 €, comprennent à peu près 4 300 € de capital. Le cash-on-cash traite la totalité comme une sortie. Un indicateur plus large, parfois appelé retour sur investissement de la première année, ajoute le patrimoine constitué :

(Cash-flow + capital remboursé) / apport investi = (710 € + 4 300 €) / 91 200 € = environ 5,5 %

C'est proche du scénario in fine, car les deux prêts coûtent à peu près les mêmes intérêts la première année. La différence : l'investisseur in fine garde l'argent maintenant, l'investisseur en prêt amortissable le garde sous forme de dette réduite. Le meilleur choix dépend de vos objectifs et de votre besoin de revenus mensuels ; voir prêt in fine vs prêt amortissable pour les arbitrages et notre article sur l'amortissement d'un prêt immobilier pour comprendre comment la part de capital augmente chaque année.

Estimer une valeur avec le taux de capitalisation

Comme le taux de capitalisation relie revenu et prix, vous pouvez inverser la formule :

Valeur = RNE / taux de capitalisation

Si les acheteurs de votre marché attendent un taux de capitalisation d'environ 4,5 % pour des biens comparables, un bien générant 10 800 € de RNE vaudrait environ 240 000 €. Avec un taux attendu de 5 %, le même revenu vaudrait 216 000 €.

Deux précautions :

• Sur beaucoup de marchés résidentiels, acheteurs et agents parlent de rendement ou de ratio prix/loyer plutôt que de taux de capitalisation, et les prix dépendent autant des propriétaires occupants que des investisseurs. Cette méthode est un recoupement, pas une évaluation.
• De petites variations du taux de capitalisation font fortement bouger la valeur. Ne vous fiez à un taux de marché que si vous savez exactement comment il a été calculé.

Quel indicateur utiliser ?

• Trier les annonces : le taux de capitalisation (ou le rendement net) permet de comparer les biens équitablement, quel que soit le financement de chaque acheteur.
• Comparer des offres de prêt : le rendement des fonds propres montre comment l'apport, le taux et le type de prêt modifient votre rendement.
• Décider d'emprunter plus ou moins : comparez le cash-on-cash à différents niveaux de quotité. Notre article sur le ratio LTV d'un prêt immobilier détaille les risques d'un endettement plus élevé.
• Budget mensuel : ni l'un ni l'autre ; suivez le cash-flow de votre investissement locatif mois par mois.
• Décision à long terme : combinez les deux avec des hypothèses prudentes de plus-value, de fiscalité et de frais de revente, idéalement avec l'avis d'un conseiller fiscal.

Erreurs fréquentes

• Intégrer les échéances du prêt dans le RNE. Le taux de capitalisation devient alors un hybride sans signification. Laissez le financement hors du RNE.
• Oublier les frais d'acquisition dans l'apport investi. Votre mise dépasse l'apport bancaire.
• Retenir le loyer affiché. Les deux indicateurs ne valent que par les estimations de loyer et de charges qui les fondent.
• Considérer le rendement de la première année comme acquis. Loyers, charges et taux évoluent, surtout à la fin d'une période à taux fixe.
• Comparer des taux de capitalisation calculés différemment. Certains incluent la gestion ou une provision pour vacance, d'autres non. Demandez ce que contient le RNE.
• Ignorer le risque. Un cash-on-cash dopé par un fort endettement signifie aussi un coussin plus mince en cas de coup dur.

À retenir

• Taux de capitalisation = RNE / prix. Il décrit le bien et ignore le financement.
• Rendement des fonds propres = cash-flow après crédit / apport investi. Il décrit votre argent.
• Emprunter en dessous du rendement du bien sans crédit augmente le cash-on-cash ; emprunter au-dessus le réduit.
• Un prêt amortissable abaisse le cash-on-cash mais constitue du patrimoine ; suivez-le à part.
• Utilisez les deux, avec une prévision de cash-flow et des hypothèses réalistes.

Pour replacer ces indicateurs dans le choix, le financement et la gestion d'un bien, lisez notre guide de l'investissement locatif, et pour les formules de rendement elles-mêmes, notre article pour calculer le rendement locatif.