Wie viel Miete kann ich verlangen? Miethöhe festlegen

Wie viel Miete Sie verlangen können, ergibt sich zuerst aus dem, was vergleichbare Wohnungen in der Nähe tatsächlich erzielen, angepasst an die Unterschiede zu Ihrer Wohnung. Diese Marktmiete prüfen Sie dann gegen zwei eigene Zahlen: die kostendeckende Miete, die Kreditrate und laufende Kosten trägt, und die Miete, die Ihre Zielrendite erreicht. Zum Schluss stellen Sie sicher, dass der Betrag die örtlichen Regeln einhält, in Deutschland vor allem Mietpreisbremse und Mietspiegel. Der Markt bestimmt den Preis; Ihre Zahlen zeigen, ob sich die Immobilie zu diesem Preis trägt.

Die Regeln für die Miethöhe bei Neuvermietung unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Nutzen Sie diesen Ratgeber als allgemeine Methode und lassen Sie sich im Zweifel von einem Haus- und Grundbesitzerverein oder einem Rechtsanwalt beraten. Alle Zahlen im Beispiel sind frei gewählt. Gemeint ist durchgehend die Nettokaltmiete; Betriebs- und Heizkosten kommen als Vorauszahlung hinzu.

Die Zahlen, die über Ihre Miete entscheiden

Zahl	Was sie zeigt	Wer sie bestimmt
Marktmiete	Was Mieter für eine Wohnung wie Ihre zahlen	Der örtliche Markt
Kostendeckende Miete	Welche Miete alle Kosten inklusive Kreditrate deckt	Ihr Kauf und Ihre Finanzierung
Miete für die Zielrendite	Welche Miete Ihre geforderte Rendite bringt	Ihre Anlageziele
Gesetzliche Grenzen	Was Sie höchstens verlangen dürfen	Gesetz und Landesverordnung

Die Marktmiete entscheidet, was Sie verlangen können. Die anderen Zahlen entscheiden, ob Sie damit zufrieden sind, und die gesetzlichen Grenzen gehen allem anderen vor.

Schritt 1: Die Marktmiete aus Vergleichswohnungen ableiten

Sammeln Sie mindestens vier oder fünf Vergleichswohnungen: gleiche Gegend, ähnliche Größe, ähnlicher Typ und Zustand.

Wo Sie suchen:

• Tatsächlich erzielte Mieten. Was vergleichbare Wohnungen wirklich kosten. Örtliche Makler, andere Vermieter und Ihre eigenen früheren Vermietungen sind die besten Quellen.
• Aktuelle Inserate. Hilfreich, aber sie zeigen Angebotsmieten. Notieren Sie, wie lange jedes Inserat online ist; was seit Wochen inseriert ist, ist vermutlich zu teuer.
• Mietspiegel. Viele Städte veröffentlichen einen Mietspiegel mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Er ist der wichtigste Maßstab, und in Gebieten mit Mietpreisbremse auch rechtlich relevant.

Worauf Sie Ihre Wohnung abgleichen:

• Größe und Grundriss (die Zimmerzahl zählt mehr als ein paar Quadratmeter)
• Zustand, Küche und Bad
• Etage, Aufzug, Licht und Lärm
• Balkon, Terrasse, Keller und Stellplatz
• Energieeffizienz und Heizkosten
• Möbliert oder unmöbliert
• Genaue Lage: Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten

Der Quadratmeterpreis ist eine nützliche Gegenprobe, aber Mieter vergleichen ganze Wohnungen. Eine kleine Wohnung erzielt im selben Haus meist eine höhere Miete pro Quadratmeter als eine große.

Rechenbeispiel: 65-m²-Wohnung mit Balkon

Vergleich	Größe	Merkmale	Kaltmiete	Status
A	62 m²	Ähnlicher Zustand, kein Balkon	990 €	Vermietet
B	65 m²	Ähnlicher Zustand, Balkon	1.040 €	Vermietet
C	70 m²	Ältere Küche	1.010 €	Vermietet
D	68 m²	Renoviert, Balkon	1.090 €	Seit 5 Wochen inseriert

Wohnung B passt am besten und liegt bei 1.040 €. A hat keinen Balkon, C eine ältere Küche, Ihre Wohnung sollte also über beiden liegen. D ist nach fünf Wochen noch frei, 1.090 € liegen offenbar über dem, was der Markt akzeptiert. Realistisch sind 1.020 bis 1.040 €; der Vermieter im Beispiel entscheidet sich für 1.030 € (rund 15,85 € pro m²). Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, gleichen Sie diesen Betrag zusätzlich mit dem Mietspiegel ab (Schritt 4).

Schritt 2: Die kostendeckende Miete berechnen

Die kostendeckende Miete ist der Betrag, bei dem die Wohnung gerade ohne Zuschuss auskommt, einschließlich Kreditrate und einem Abschlag für Leerstand:

Kostendeckende Miete = (monatliche Kreditrate + monatliche nicht umlagefähige Kosten) ÷ (1 − Leerstandsquote)

Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehört alles, was Sie als Eigentümer tragen und nicht über die Betriebskostenabrechnung weitergeben können: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen, nicht umlagefähiges Hausgeld, Vermietungskosten.

Beispiel: Die Wohnung hat 190.000 € gekostet. Der Eigentümer hat 114.000 € über 25 Jahre zu angenommenen 4 % finanziert, eine Rate von 601,73 € im Monat. Die nicht umlagefähigen Kosten betragen 300 € im Monat, für Leerstand setzt er 5 % der Miete an.

Kostendeckende Miete = (601,73 € + 300 €) ÷ 0,95 = rund 949 € im Monat

Bei 1.030 € deckt die Wohnung ihre Kosten mit etwa 80 € Luft pro Monat. Wie Sie diese Rechnung Posten für Posten aufbauen und einem Stresstest unterziehen, zeigt der Ratgeber Cashflow einer vermieteten Immobilie.

Liegt die Marktmiete unter Ihrer kostendeckenden Miete, hilft eine höhere Forderung selten. Mieter vergleichen Ihre Wohnung mit den Alternativen, nicht mit Ihrer Kreditrate. Die Lösung liegt bei Finanzierung, Kosten oder, vor dem Kauf, beim Preis.

Schritt 3: Die Miete an Ihrer Zielrendite messen

Die kostendeckende Miete zeigt, ob Sie jeden Monat draufzahlen. Die Zielrendite zeigt, ob sich die Anlage lohnt. Die Miete für eine bestimmte Nettomietrendite berechnen Sie so:

Erforderliche Monatsmiete = (Ziel-Nettomietrendite × Gesamtkosten des Kaufs + jährliche nicht umlagefähige Kosten) ÷ (12 × (1 − Leerstandsquote))

Beispiel: Die Gesamtkosten betragen 190.000 € plus 15.200 € Kaufnebenkosten (ein Beispielwert), also 205.200 €. Das Ziel sind 4 % netto, die jährlichen nicht umlagefähigen Kosten betragen 3.600 €.

Erforderliche Miete = (0,04 × 205.200 € + 3.600 €) ÷ (12 × 0,95) = 11.808 € ÷ 11,4 = rund 1.036 € im Monat

Mit 1.030 € erreicht die Wohnung das Ziel von 4 % also fast genau. Andere Mieten, Kosten und Finanzierungen testen Sie mit dem Mietrendite-Rechner. Ob 4 % das richtige Ziel für Sie sind, ist eine eigene Frage, die der Ratgeber Was ist eine gute Mietrendite? beantwortet.

Schritt 4: Mietpreisbremse und andere Grenzen prüfen

Bevor Sie inserieren, klären Sie, welche Regeln die Miethöhe am Ort Ihrer Wohnung begrenzen.

• Mietpreisbremse. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Land per Verordnung festlegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten, nach umfassender Modernisierung oder wenn die Vormiete bereits höher war. Der Bund hat die Möglichkeit für solche Verordnungen bis Ende 2029 verlängert; ob Ihre Gemeinde erfasst ist, regelt die Verordnung Ihres Landes.
• Ortsübliche Vergleichsmiete. Maßstab dafür ist meist der Mietspiegel. Gibt es keinen, kommen andere Begründungsmittel infrage, etwa Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
• Mietpreisüberhöhung. Unabhängig von der Mietpreisbremse kann eine unangemessen hohe Miete nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz eine Ordnungswidrigkeit sein, wenn ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt wird.
• Preisgebundener Wohnraum. Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten eigene Mietobergrenzen.

Verstöße gegen die Mietpreisbremse können dazu führen, dass Mieter zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Lassen Sie sich beraten, wenn Sie unsicher sind, ob eine Ausnahme greift.

Schritt 5: So ansetzen, dass Sie zügig vermieten

Die letzten Euro Miete sind selten einen Monat Leerstand wert. Jeder Monat ohne Mieter kostet eine volle Monatsmiete, also gut 8 % der Jahreseinnahmen, und dazu die Betriebskosten, die Sie dann allein tragen.

Beispiel: Sie könnten für 1.080 € statt 1.030 € inserieren. Bringt der höhere Preis nur einen zusätzlichen Leerstandsmonat, verlieren Sie 1.080 €. Bei 50 € mehr pro Monat brauchen Sie rund 22 Monate, um das wieder hereinzuholen.

Angebotsmiete	Mehr pro Jahr	Ein zusätzlicher Leerstandsmonat kostet	Monate bis zum Ausgleich
1.030 €	–	–	–
1.055 €	300 €	1.055 €	rund 42
1.080 €	600 €	1.080 €	rund 22

Eine Miete auf oder knapp unter Marktniveau bringt außerdem mehr Bewerber, sodass Sie sorgfältiger auswählen können. Ein guter Mieter, der jahrelang bleibt, ist mehr wert als eine hohe Miete mit häufigem Wechsel. Die Checkliste zur Mieterauswahl zeigt, wie Sie diese Auswahl gut nutzen.

Den Markt testen

Wenn Sie unsicher sind, inserieren Sie zum gewählten Betrag und beobachten die Resonanz in den ersten ein bis zwei Wochen. Viele Anfragen und Besichtigungen von passenden Interessenten sprechen dafür, dass die Miete stimmt oder eher niedrig ist. Wenige Anfragen deuten auf eine zu hohe Miete hin, oder darauf, dass Fotos und Beschreibung besser werden müssen.

Schon jetzt an die nächste Mieterhöhung denken

Die Anfangsmiete ist die Basis für jede spätere Änderung. Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind zudem durch die Kappungsgrenze begrenzt (§ 558 BGB). Eine Miete deutlich unter Marktniveau lässt sich deshalb später nur langsam korrigieren, eine Miete darüber führt zu Leerstand und Wechseln. Entscheiden Sie schon bei Vertragsschluss, wie sich die Miete entwickeln soll: über Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete, eine Staffelmiete oder eine Indexmiete. Die Ratgeber Miete erhöhen und Indexmiete berechnen erklären die Möglichkeiten.

Was in der Miete enthalten ist

Klären Sie genau, was die Miete abdeckt, denn das verändert den Vergleich.

• Möbliert oder unmöbliert. Möbel können einen Zuschlag rechtfertigen, verursachen aber Ersatz- und Abnutzungskosten.
• Kaltmiete und Vorauszahlungen. Vergleichen Sie Kaltmiete mit Kaltmiete, nicht mit Warmmieten oder Pauschalen.
• Stellplatz, Garage, Keller und Garten. Je nach örtlicher Praxis separat ausweisen oder in den Vergleich einbeziehen.

Häufige Fehler

• Die Miete an der Kreditrate ausrichten. Mieter interessiert nicht, was Sie bezahlt haben.
• Das teuerste Inserat übernehmen. Angebotsmieten sind keine erzielten Mieten, schon gar nicht nach Wochen online.
• Unterschiede ignorieren bei Zustand, Grundriss und Ausstattung.
• Leerstand und nicht umlagefähige Kosten vergessen bei der kostendeckenden Miete.
• Knapp zu hoch ansetzen und einen Monat Miete verlieren.
• Mietpreisbremse und Mietspiegel nicht prüfen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
• Kaltmieten mit Warmmieten vergleichen.

Checkliste: Miethöhe festlegen

• Mindestens vier Vergleichswohnungen, möglichst mit erzielten Mieten
• Mietspiegel geprüft, wo vorhanden
• Unterschiede bei Größe, Zustand, Ausstattung und Lage berücksichtigt
• Kostendeckende Miete mit Kreditrate, Kosten und Leerstand berechnet
• Miete für die Zielrendite berechnet
• Mietpreisbremse und Ausnahmen für Ihre Gemeinde geprüft
• Klar geregelt, was die Miete enthält
• Plan für künftige Mietanpassungen

Das Wichtigste in Kürze

• Der Markt bestimmt die Miete; starten Sie mit erzielten Mieten vergleichbarer Wohnungen und dem Mietspiegel.
• Prüfen Sie den Betrag gegen die kostendeckende Miete und die Miete für Ihre Zielrendite.
• Liegt die Marktmiete unter Ihren Kosten, löst eine höhere Forderung das Problem nicht.
• Halten Sie Mietpreisbremse und andere Grenzen ein.
• Setzen Sie die Miete so an, dass Sie in wenigen Wochen vermieten: Ein Leerstandsmonat wiegt oft ein Jahr kleinen Aufschlag auf.