Nettoanfangsrendite vs. Eigenkapitalrendite erklärt

Beim Vergleich von Nettoanfangsrendite und Eigenkapitalrendite geht es um eine einzige Frage: Messen Sie die Immobilie oder Ihr Geld? Die Nettoanfangsrendite, international Cap Rate genannt, ist der Nettomietertrag geteilt durch den Kaufpreis und blendet damit aus, wie Sie den Kauf finanzieren. Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash-Rendite) ist Ihr jährlicher Cashflow nach Darlehensraten geteilt durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital und zeigt so, was der Hebel mit Ihrer Rendite macht. Nutzen Sie die Nettoanfangsrendite, um Immobilien zu vergleichen, und die Eigenkapitalrendite, um Finanzierungsvarianten und Ihre eigenen Investments zu vergleichen.

Die beiden Formeln

Nettoanfangsrendite (Cap Rate)

Nettoanfangsrendite (%) = Nettomietertrag / Kaufpreis (oder aktueller Wert) × 100

Der Nettomietertrag (NOI) ist die Jahresmiete abzüglich Leerstand und aller Bewirtschaftungskosten: Instandhaltung, Versicherung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer und Verwaltung. Darlehensraten und Einkommensteuer sind nicht enthalten.

Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash)

Eigenkapitalrendite (%) = jährlicher Cashflow vor Steuern / eingesetztes Eigenkapital × 100

Der jährliche Cashflow vor Steuern ist der Nettomietertrag abzüglich aller Darlehensraten (Zinsen und, bei einem Annuitätendarlehen, Tilgung). Das eingesetzte Eigenkapital umfasst Ihre Anzahlung, die Kaufnebenkosten und alles Geld, das Sie für erste Arbeiten ausgegeben haben.

Nettoanfangsrendite und Eigenkapitalrendite im direkten Vergleich

	Nettoanfangsrendite	Eigenkapitalrendite
Misst	Die Ertragsrendite der Immobilie	Die Rendite auf Ihr eigenes Geld
Zähler	Nettomietertrag	Cashflow nach Darlehensraten
Nenner	Kaufpreis oder aktueller Wert	Anzahlung + Kaufnebenkosten + erste Arbeiten
Von der Finanzierung beeinflusst	Nein	Ja, stark
Enthält Kaufnebenkosten	Nein	Ja
Am besten geeignet für	Vergleich von Immobilien, grobe Bewertung	Vergleich von Darlehensstrukturen, Ihre tatsächliche Rendite auf das eingesetzte Geld
Größter blinder Fleck	Ignoriert Schulden und Ihren tatsächlichen Kapitaleinsatz	Ignoriert Tilgung und Preisänderungen

Rechenbeispiel: eine Immobilie, vier Arten, sie zu kaufen

Nehmen Sie folgende Werte an:

• Kaufpreis: 240.000 €
• Kaufnebenkosten: 19.200 € (8 % des Kaufpreises, ein Beispielwert)
• Miete: 1.300 € pro Monat, also 15.600 € pro Jahr
• Bewirtschaftungskosten einschließlich Leerstand: 4.800 € pro Jahr

Nettomietertrag = 15.600 € − 4.800 € = 10.800 €

Nettoanfangsrendite = 10.800 € / 240.000 € = 4,5 %

Die Nettoanfangsrendite bleibt gleich, egal wie Sie bezahlen. Betrachten Sie nun vier Finanzierungsszenarien. Die Darlehen betragen 70 % des Kaufpreises, also 168.000 €, zu Beispielzinsen.

Szenario	Eingesetztes Eigenkapital	Jährliche Darlehensraten	Jährlicher Cashflow	Eigenkapitalrendite
Komplett aus Eigenkapital	259.200 €	0 €	10.800 €	4,17 %
Endfällig zu 3,5 %	91.200 €	5.880 €	4.920 €	5,39 %
Endfällig zu 5,5 %	91.200 €	9.240 €	1.560 €	1,71 %
Annuitätendarlehen über 25 Jahre zu 3,5 %	91.200 €	etwa 10.090 €	etwa 710 €	etwa 0,78 %

In den finanzierten Szenarien besteht das eingesetzte Eigenkapital aus 72.000 € Anzahlung plus 19.200 € Kaufnebenkosten.

Drei Erkenntnisse stechen hervor:

1. Günstiges Fremdkapital hebt die Eigenkapitalrendite über den Wert ohne Darlehen. Bei 3,5 % erzielt der Investor 5,39 % auf sein Eigenkapital, verglichen mit 4,17 % ohne Darlehen.
2. Teures Fremdkapital drückt sie nach unten. Bei 5,5 % sinkt die Rendite auf das Eigenkapital auf 1,71 %, deutlich unter das, was die Immobilie ohne Finanzierung erwirtschaftet.
3. Ein Annuitätendarlehen senkt die Eigenkapitalrendite, weil die Tilgung Teil der Rate ist. Dieses Geld ist aber nicht verloren, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Sie können diese Zahlen nachrechnen oder Ihr eigenes Objekt testen, mit dem Mietrendite-Rechner, und im Tilgungsrechner sehen, wie sich die Raten des Annuitätendarlehens in Zins und Tilgung aufteilen.

Wann der Hebel hilft und wann er schadet

Der Hebel hilft, wenn der Darlehenszins unter der unfinanzierten Rendite der Immobilie liegt. In diesem Beispiel beträgt die Rendite ohne Darlehen 10.800 € / 259.200 € = 4,17 %. Ein endfälliges Darlehen mit weniger als etwa 4,17 % Zins erhöht Ihre Eigenkapitalrendite, ein teureres senkt sie.

Man spricht hier oft vom positiven und negativen Leverage-Effekt. Manche verwenden die Nettoanfangsrendite als Vergleichsmaßstab. Das ist eine gute Annäherung, doch sobald Kaufnebenkosten berücksichtigt werden, liegt der tatsächliche Break-even-Zins etwas unter der Nettoanfangsrendite, wie hier.

Ein negativer Leverage-Effekt macht ein Investment nicht automatisch schlecht. Sie könnten trotzdem finanzieren, weil Sie mit Wertsteigerung rechnen, Liquidität für andere Zwecke behalten wollen oder eine Anschlussfinanzierung planen. Sie sollten aber wissen, dass Sie für das Geld mehr bezahlen, als die Immobilie damit verdient. Unser Ratgeber Was ist eine gute Mietrendite? zeigt eine einfache Break-even-Prüfung für endfällige Darlehen und Annuitätendarlehen.

Tilgung und Gesamtrendite

Beim Annuitätendarlehen enthalten die Jahresraten von etwa 10.090 € rund 4.300 € Tilgung. Die Eigenkapitalrendite behandelt den gesamten Betrag als Abfluss. Eine umfassendere Kennzahl, manchmal Gesamtrendite im ersten Jahr genannt, rechnet das aufgebaute Vermögen hinzu:

(Cashflow + Tilgung) / eingesetztes Eigenkapital = (710 € + 4.300 €) / 91.200 € = etwa 5,5 %

Das liegt nahe am endfälligen Szenario, weil beide Darlehen im ersten Jahr ungefähr gleich viel Zinsen kosten. Der Unterschied: Der Investor mit endfälligem Darlehen behält das Geld jetzt, der Investor mit Annuitätendarlehen behält es in Form einer geringeren Restschuld. Was besser ist, hängt von Ihren Zielen und Ihrem Bedarf an monatlichem Einkommen ab; siehe Endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen für die Vor- und Nachteile und Tilgung beim Annuitätendarlehen erklärt dafür, wie der Tilgungsanteil Jahr für Jahr wächst.

Mit der Nettoanfangsrendite den Wert schätzen

Weil die Nettoanfangsrendite Ertrag und Preis verknüpft, können Sie die Formel umstellen:

Wert = Nettomietertrag / Nettoanfangsrendite

Erwarten Käufer in Ihrem Markt bei vergleichbaren Objekten etwa 4,5 % Nettoanfangsrendite, würde eine Immobilie mit 10.800 € Nettomietertrag auf rund 240.000 € bewertet. Läge die erwartete Rendite bei 5 %, wäre derselbe Ertrag 216.000 € wert.

Zwei Hinweise zur Vorsicht:

• In vielen Wohnimmobilienmärkten sprechen Käufer und Makler eher über Mietrenditen oder den Kaufpreisfaktor als über die Cap Rate, und die Preise werden ebenso stark von Selbstnutzern wie von Investoren bestimmt. Diese Methode ist eine Plausibilitätsprüfung, keine Bewertung.
• Kleine Änderungen der Nettoanfangsrendite verschieben den Wert stark. Verlassen Sie sich nicht auf eine Marktrendite, wenn Sie nicht genau wissen, wie sie berechnet wurde.

Welche Kennzahl sollten Sie verwenden?

• Inserate filtern: Mit der Nettoanfangsrendite (oder Nettomietrendite) vergleichen Sie Immobilien fair, unabhängig davon, wie jeder Käufer finanziert.
• Darlehensangebote vergleichen: Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie Eigenkapitalhöhe, Zins und Darlehensart Ihre Rendite verändern.
• Entscheiden, ob Sie mehr oder weniger finanzieren: Vergleichen Sie die Eigenkapitalrendite bei unterschiedlichen Beleihungsausläufen. Unser Ratgeber Beleihungsauslauf (LTV) erklärt behandelt die Risiken einer höheren Finanzierung.
• Monatliche Budgetplanung: keine von beiden; betrachten Sie den Cashflow einer vermieteten Immobilie Monat für Monat.
• Langfristige Entscheidung: Kombinieren Sie beide mit vorsichtigen Annahmen zu Wertsteigerung, Steuern und Verkaufskosten, idealerweise mit Unterstützung eines Steuerberaters.

Häufige Fehler

• Darlehensraten in den Nettomietertrag einrechnen. Dadurch wird die Nettoanfangsrendite zu einem aussagelosen Mischwert. Halten Sie die Finanzierung aus dem Nettomietertrag heraus.
• Kaufnebenkosten beim eingesetzten Eigenkapital vergessen. Ihr Kapitaleinsatz ist größer als die Anzahlung.
• Mit der Angebotsmiete rechnen. Beide Kennzahlen sind nur so gut wie die Miet- und Kostenschätzungen dahinter.
• Die Eigenkapitalrendite des ersten Jahres für dauerhaft halten. Mieten, Kosten und Zinsen ändern sich, besonders wenn die Zinsbindung ausläuft.
• Unterschiedlich berechnete Renditen vergleichen. Manche enthalten Verwaltungskosten oder einen Leerstandsabschlag, andere nicht. Fragen Sie, was im Nettomietertrag steckt.
• Das Risiko ignorieren. Eine höhere Eigenkapitalrendite durch hohe Fremdfinanzierung bedeutet auch einen dünneren Puffer, wenn etwas schiefgeht.

Das Wichtigste in Kürze

• Nettoanfangsrendite = Nettomietertrag / Kaufpreis. Sie beschreibt die Immobilie und ignoriert die Finanzierung.
• Eigenkapitalrendite = Cashflow nach Darlehensraten / eingesetztes Eigenkapital. Sie beschreibt Ihr Geld.
• Ein Darlehenszins unter der unfinanzierten Rendite der Immobilie hebt die Eigenkapitalrendite, ein höherer senkt sie.
• Annuitätendarlehen senken die Eigenkapitalrendite, bauen aber Vermögen auf; erfassen Sie das getrennt.
• Nutzen Sie beide Kennzahlen, zusammen mit einer Cashflow-Planung und realistischen Annahmen.

Wie diese Kennzahlen in Auswahl, Finanzierung und Bewirtschaftung einer Mietimmobilie passen, zeigt unser Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage; die Renditeformeln selbst finden Sie unter Mietrendite berechnen.