Checkliste Immobilienkauf als Kapitalanlage: vor dem Kauf

Eine Checkliste für den Immobilienkauf als Kapitalanlage umfasst alle Prüfungen, die Sie erledigen, bevor Sie sich verbindlich zum Kauf einer Mietimmobilie verpflichten: Miete und Kosten verifizieren, den baulichen Zustand, die Rechtslage laut Grundbuch, die Finanzen und Regeln der Eigentümergemeinschaft, ein bestehendes Mietverhältnis und Ihre Finanzierung. Ziel ist es, Probleme zu finden, solange Sie noch nachverhandeln oder aussteigen können. Arbeiten Sie die folgenden Abschnitte der Reihe nach ab und halten Sie jede Antwort schriftlich fest.

Checkliste Immobilienkauf: wann Sie welchen Teil prüfen

Die Prüfung vor dem Kauf ist keine einzelne Aufgabe, sondern eine Abfolge. Grob gesagt:

Phase	Was Sie prüfen	Typischer Zeitpunkt
Recherche am Schreibtisch	Mieten, Nachfrage, Preisentwicklung, grobe Zahlen	Vor der Besichtigung
Besichtigung	Grundriss, sichtbarer Zustand, Umgebung	Vor dem Angebot
Angebot	Ihr Höchstpreis auf Basis der Zahlen	Nach der ersten Besichtigung
Vor dem Kaufvertrag	Gutachten, Grundbuch, WEG-Unterlagen, Mietverhältnis, Genehmigungen	Nachdem Ihr Angebot angenommen wurde
Vor dem Notartermin	Finale Finanzierungszusage, Versicherung, letzte Besichtigung	Vor Unterzeichnung bzw. Beurkundung

Der genaue rechtliche Ablauf und der Zeitpunkt, ab dem ein Vertrag bindend ist, unterscheiden sich von Land zu Land. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Anwalt oder Notar, solange Sie noch ohne Nachteile zurücktreten können.

1. Finanzielle Prüfung

Die Zahlen entscheiden, ob sich das Investment überhaupt rechnet. Den vollständigen Rahmen finden Sie in unserem Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage.

• Tatsächlich erzielte Mieten vergleichbarer Objekte, von Maklern oder aus aktuellen Vermietungen, nicht Angebotsmieten
• Wie schnell sich ähnliche Objekte vermieten lassen; daraus leiten Sie den anzusetzenden Leerstand ab
• Alle Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Gutachten, Bewertung, Bankgebühren
• Eine Aufstellung aller jährlichen Bewirtschaftungskosten, Posten für Posten: Instandhaltung, Versicherung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer, Verwaltung, Nachweise und Zertifikate
• Brutto- und Nettomietrendite sowie Cashflow, berechnet mit dem Mietrendite-Rechner
• Raten für ein endfälliges Darlehen und ein Annuitätendarlehen im Tilgungsrechner
• Ein Stresstest: Cashflow bei höherem Zinssatz, zwei oder drei Monaten Leerstand und einer großen Reparatur im selben Jahr
• Ihr maximaler Angebotspreis, schriftlich festgelegt, bevor die Verhandlungen beginnen

Falls Sie unsicher sind, wie Sie diese Kennzahlen berechnen, erklären unsere Ratgeber zu Mietrendite berechnen und zum Cashflow einer vermieteten Immobilie jeden Schritt.

2. Lage und Nachfrage

• Wer mietet in dieser Gegend: Studierende, junge Berufstätige, Familien, ältere Mieter?
• Was treibt die Nachfrage: Arbeitgeber, Verkehrsanbindung, Hochschulen, Kliniken, Schulen?
• Ist die Nachfrage breit gestreut oder hängt sie von einem einzigen Arbeitgeber oder einer Einrichtung ab?
• Geplante Bauprojekte in der Nähe, die zusätzliches Angebot schaffen oder das Viertel verändern könnten
• Lärm, Hochwasserrisiko, Parkmöglichkeiten, Sicherheit und Nahversorgung, zu verschiedenen Tageszeiten geprüft
• Lokale Vorschriften zur Vermietung, etwa Genehmigungs- oder Registrierungspflichten oder Einschränkungen für Kurzzeitvermietung (Zweckentfremdungsverbote)

3. Baulicher Zustand

Kern dieses Abschnitts ist ein Gutachten durch einen Bausachverständigen. Wählen Sie den Umfang der Begutachtung passend zu Alter und Zustand des Objekts.

• Dach, Dachrinnen und Schornsteine
• Feuchtigkeit, Kondenswasser und Anzeichen von Wasserschäden
• Bauliche Bewegungen: Risse, schiefe Böden, klemmende Türen
• Elektroinstallation: Alter, Zustand, Prüfnachweise, wo vorgeschrieben
• Heizung und Warmwasser: Alter der Heizungsanlage, Wartungshistorie
• Fenster, Dämmung und Energieausweis sowie die Frage, ob das Objekt die aktuellen oder absehbaren Mindeststandards für Vermietung in Ihrer Region erfüllt
• Sanitärinstallation, Entwässerung und Wasserdruck
• Brandschutz: Rauchmelder, Fluchtwege, Brandschutztüren, wo vorgeschrieben
• Anzeichen von Schädlingen oder Fäulnis
• Kostenschätzungen für alles, was der Gutachter beanstandet, eingeholt, bevor Sie den Preis festmachen

Nutzen Sie die Erkenntnisse, um Ihr erstes Jahr zu planen. Unsere Wartungscheckliste für Mietimmobilien hilft Ihnen, aus dem Gutachten einen Zeitplan zu machen.

4. Grundbuch, Rechtslage und Genehmigungen

Das meiste davon übernehmen Notar oder Anwalt, Sie sollten aber wissen, was geprüft wird.

• Der Verkäufer ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und zum Verkauf berechtigt
• Die Grenzen entsprechen dem, was Sie kaufen, einschließlich Stellplatz, Keller oder Garten (bei Eigentumswohnungen: Sondereigentum und Sondernutzungsrechte)
• Wegerechte, Dienstbarkeiten, gemeinsame Zugänge oder sonstige Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs
• Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers werden beim Verkauf gelöscht
• Umbauten wurden mit den erforderlichen Baugenehmigungen durchgeführt
• Zulässige Nutzung: Die Immobilie darf rechtlich als Wohnraum vermietet werden
• Keine Einschränkungen im Grundbuch oder in der Gemeinschaftsordnung, die eine Vermietung verbieten oder begrenzen
• Offene behördliche Verfügungen, Streitigkeiten oder Ansprüche

5. Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (WEG) und Hausgeld

Kaufen Sie eine Wohnung in einem Haus mit Eigentümergemeinschaft und WEG-Verwaltung, ist die wirtschaftliche Lage des Gebäudes Teil Ihres Investments.

Unterlage	Worauf Sie achten	Warnsignal
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan	Stabile Kosten, realistische Planung	Starke, unerklärte Steigerungen, wiederkehrende Fehlbeträge
Hausgeldentwicklung	Was die Eigentümer über mehrere Jahre tatsächlich gezahlt haben	Große Sprünge, häufige Sonderumlagen
Stand der Erhaltungsrücklage	Höhe im Verhältnis zu Größe und Alter des Gebäudes	Kaum oder keine Rücklage in einem älteren Gebäude
Protokolle der Eigentümerversammlungen	Streitigkeiten, geplante Maßnahmen, Beschlüsse zur Vermietung	Abgelehnte Reparaturen, laufende Rechtsstreitigkeiten
Geplante oder große Sanierungen	Dach, Fassade, Aufzug, Heizung, Fenster	Teure Maßnahmen beschlossen, aber nicht finanziert
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung	Regeln zu Vermietung, Haustieren, Umbauten, Kurzzeitvermietung	Vermietungsverbote oder Zustimmungspflichten
Rückstände des Verkäufers	Ob der Verkäufer der Gemeinschaft etwas schuldet	Schulden, die auf Sie übergehen könnten

Klären Sie, welche Teile des Hausgelds Sie über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen können; das hängt von Ihrem Mietvertrag und dem geltenden Recht ab (in Deutschland etwa der Betriebskostenverordnung). Unser Grundlagenartikel Hausgeld und Nebenkosten erklärt zeigt, wie Kosten festgelegt und verteilt werden, und Instandhaltungsrücklage planen erklärt, wie Sie beurteilen, ob die Rücklage ausreicht. Wie sich gemeinsame Kosten auf Ihre Einheit verteilen, sehen Sie mit dem Rechner zur Nebenkostenverteilung.

6. Bestehendes Mietverhältnis (beim Kauf einer vermieteten Wohnung)

Eine vermietete Immobilie kann ab dem ersten Tag Einnahmen bringen, aber Sie übernehmen das Mietverhältnis so, wie es ist.

• Kopie des unterschriebenen Mietvertrags mit allen Nachträgen
• Miethöhe, Zahlungstermine und Zahlungshistorie mindestens für das letzte Jahr
• Höhe der Kaution, wo und wie sie angelegt ist und wie sie übertragen wird
• Mietrückstände, Beschwerden, Streitigkeiten oder Gerichtsverfahren
• Bereits ausgesprochene Erklärungen beider Seiten, einschließlich Mieterhöhungen
• Die Rechte des Mieters nach geltendem Recht, etwa Kündigungsschutz oder Grenzen für Mieterhöhungen
• Ein Übergabeprotokoll vom Beginn des Mietverhältnisses
• Wenn möglich eine Bestätigung des Mieters, dass die Vertragsbedingungen seinem Verständnis entsprechen

Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie den Mieter nach dem Kauf austauschen oder die Miete erhöhen können. Das hängt vom Mietvertrag und vom geltenden Recht ab; lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie damit kalkulieren.

7. Vorschriften und Sicherheit

Die Pflichten von Vermietern unterscheiden sich stark nach Land und sogar nach Stadt. Prüfen Sie, welche für Sie gelten und was sie kosten:

• Erforderliche Prüfnachweise für Gas, Elektrik oder andere Anlagen
• Energieausweis und etwaige Vorgaben zur Mindesteffizienz für Mietobjekte
• Pflichten zu Rauch- und Kohlenmonoxidmeldern
• Registrierungs- oder Genehmigungspflichten für Vermieter
• Vorschriften zur Anlage der Mietkaution
• Mietpreisregulierung, die die Anfangsmiete oder spätere Erhöhungen begrenzt (in Deutschland etwa Mietpreisbremse und Kappungsgrenze)
• Standards zu Barrierefreiheit oder Bewohnbarkeit

Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten wollen, lesen Sie Mietimmobilie verwalten; dort erfahren Sie, wie diese Pflichten nach dem Kauf weiterlaufen.

8. Finanzierung und Versicherung

• Eine grundsätzliche Finanzierungsbestätigung und danach eine verbindliche Zusage für genau dieses Objekt
• Die Bewertung durch die Bank und was passiert, wenn sie unter Ihrem Kaufpreis liegt
• Beleihungsauslauf, Zinsart und Zinsbindung; siehe Beleihungsauslauf (LTV) erklärt
• Auflagen der Bank zu Vermietung, Mieterart oder Mietdauer
• Angebote für Wohngebäude- und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, eingeholt vor der Kaufentscheidung
• Die Liquiditätsreserve, die Ihnen nach Kaufpreis, Eigenkapital und ersten Arbeiten bleibt

9. Steuern und Eigentümerstruktur

• Grunderwerbsteuer und ob für weitere oder als Kapitalanlage gekaufte Immobilien Zuschläge anfallen
• Wie die Mieteinnahmen besteuert werden und welche Kosten absetzbar sind
• Ob Sie allein, gemeinsam oder über eine Gesellschaft kaufen
• Steuern bei einem späteren Verkauf und im Erbfall

Diese Regeln unterscheiden sich von Land zu Land und ändern sich im Lauf der Zeit. Sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht erst nach dem Kauf.

10. Ausstiegsplan

• Wer würde Ihnen diese Immobilie abkaufen: Selbstnutzer, Investoren oder beide?
• Wie leicht lässt sie sich finanzieren? Das beeinflusst künftige Käufer.
• Was würden Sie tun, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren verkaufen müssten?
• Könnten Sie selbst einziehen oder anders vermieten, falls sich Ihre Pläne ändern?

Warnsignale, die einen Rückzug oder Nachverhandlungen rechtfertigen

• Verkäufer oder Makler zögern, Unterlagen, Miethistorie oder Versammlungsprotokolle herauszugeben
• Gutachten mit hohen oder schwer kalkulierbaren Reparaturkosten
• Große Sanierungen beschlossen, aber nicht durch die Rücklage gedeckt
• Regeln der Gemeinschaft, die die Vermietung in einer Weise einschränken, die nicht zu Ihrem Plan passt
• Eine Miete, die sich nur mit dem optimistischsten Wert der Gegend rechnet
• Fehlende Genehmigungen für Umbauten wie Anbauten oder ausgebaute Dachgeschosse
• Ein Bestandsmieter, dessen Darstellung des Mietverhältnisses den Unterlagen widerspricht

Häufige Fehler

• Sich auf die Zahlen des Verkäufers verlassen, statt Miete und Kosten unabhängig zu prüfen.
• WEG-Unterlagen überspringen, weil die Wohnung selbst gut aussieht.
• Sich vor dem Gutachten festlegen und danach Kosten entdecken, die Sie nicht mehr nachverhandeln können.
• Annehmen, man könne ein bestehendes Mietverhältnis nach dem Kauf einfach ändern.
• Die Steuerberatung auf die Zeit nach dem Kauf verschieben, wenn sich die Eigentümerstruktur nur noch schwer ändern lässt.
• Den letzten Euro in den Kauf stecken und keine Reserve übrig behalten.

Das Wichtigste in Kürze

• Gehen Sie die Prüfung in Phasen durch und dokumentieren Sie alles schriftlich.
• Prüfen Sie Miete, Kosten und Finanzierung unabhängig und unterziehen Sie die Zahlen einem Stresstest.
• Bei Eigentumswohnungen zählen Abrechnungen, Erhaltungsrücklage und Regeln der Gemeinschaft genauso viel wie die Wohnung selbst.
• Bei einem Bestandsmieter übernehmen Sie den Mietvertrag so, wie er ist; prüfen Sie ihn sorgfältig.
• Holen Sie vor der Kaufentscheidung rechtlichen und steuerlichen Rat für Ihr Land ein.

Sobald Ihnen die Immobilie gehört und Sie vermieten, hilft Ihnen unsere Checkliste zur Mieterauswahl, den richtigen Mieter zu finden.